디벨로퍼들

추천사_ 도시 경쟁력이 곧 국가 경쟁력이다
서문_ 아이디어로 땅의 가치를 높이는 사람들

1장 부동산 디벨로퍼를 말한다
꿈을 현실로, 도시를 바꾸는 디벨로퍼
새로 쓰는 한국 디벨로퍼 발전사
디벨로퍼가 말하는 디벨로퍼

2장 그들은 어떻게 디벨로퍼가 되었나
생활 패턴과 동선을 연구하면 트렌드가 보인다
시민이 원하는 것을 찾아 개발한다
수요 있는 곳에 수요에 맞게 짓는다
지금은 위험을 관리하는 용기가 필요하다
부동산 개발은 공공에 대한 기여다
상가부터 레지던스까지 개발 안전성 높인다
직관으로, 그러나 집요하게 파헤쳐라
부동산업도 직원들 팀워크가 중요하다
부지에 적합한 건축물을 기획하라
땅 보는 눈이 있어야 전략이 생긴다
진정성 갖고 공간에 문화를 입힌다
이미 가격 상승한 토지 개발은 무의미하다
잘 팔려면 되는 시장에 진출하라
디벨로퍼, 도시 재생에 길 있다
도시민의 라이프스타일을 창조하다
잘된 개발로 도시에 활력 불어넣다

도판 출처

도시를 바꿔나가는 데는 여러 손길이 필요하다. 정부 차원의 계획도 있어야 한다. 무엇보다 중요한 것은 그런 계획에 디벨로퍼의 기획과 참여가 필수라는 것이다. 한 예로 일본 도쿄를 보자. 일본은 최근 인구 감소로 골머리를 앓고 있다. 일본 인구는 2015년 1억2660만 명에서 2040년에는 1억728만 명으로 15.3퍼센트 감소할 것으로 전망된다. 흥미로운 것은 이 기간 동안 도쿄 인구의 감소폭은 7.8퍼센트에 그칠 것으로 전망된다는 점이다. 이 같은 전망의 이면에는 대형 부동산 디벨로퍼인 미쓰이부동산, 모리빌딩 등이 도시 재생을 통해 도쿄를 변모시키고 있기 때문이다. 일본 도시 재생의 대표 모델인 ‘롯폰기힐스’ 역시 디벨로퍼의 손에서 나왔다. 롯폰기힐스는 일본의 대형 디벨로퍼인 모리빌딩에서 건설한 복합 개발 프로젝트(아파트, 오피스, 쇼핑몰과 문화시설 등)다. 이뿐 아니다. 주요 도시들의 경우 도시 재생을 통해 랜드마크를 지으며 도시를 가꿔나간다. 관에서도 민간이 창의력을 발휘할 수 있도록 제도적 여건을 만들어주는 상황이다.
거꾸로 한국의 현실을 보자. 서울의 관문인 서울역만 놓고 봐도 초라하기 그지없다. 명실상부한 대한민국 수도 서울의 관문이지만 랜드마크라고는 옛 서울역 역사와 5층 높이 롯데마트가 고작이다. 뒤편으론 5만5826제곱미터 규모의 철도 부지가 허허벌판으로 사실상 방치돼 있다. 단군 이래 최대 개발 사업으로 불리다가 손실만 남기고 무산된 ‘용산국제업무지구’ 개발 프로젝트는 또 어떠한가. 멋진 청사진을 내걸고 출발했지만 현재 감감무소식이다.

부동산 개발과 금융의 결합이 가장 돋보인다. 과거 디벨로퍼들의 가장 큰 약점은 금융 부문이었다. 자금 조달을 전적으로 외부에 의존하다 보니 한계가 뚜렷했다. 최근 들어 디벨로퍼와 금융을 결합하는 사례가 부쩍 늘었다. 한국을 대표하는 디벨로퍼 업체인 엠디엠이 대표적이다. 부동산 개발뿐 아니라 신탁과 자산운용까지 총괄하는 국내 최초 종합 부동산회사로 도약하고 있다. 이를 위한 행보로 2016년 초에 엠디엠은 자산운용 부문 자회사인 한국자산에셋운용이 금융위원회 전문사모집합투자업 등록을 마쳤다. 기존 부동산 개발(엠디엠, 엠디엠플러스), 신탁(한국자산신탁), 금융(한국자산캐피탈)뿐 아니라 자산운용 부문 자회사까지 세우면서 부동산 금융과 개발의 모든 분야 계열화를 이뤄낸 것이다. 엠디엠뿐 아니다. 다른 디벨로퍼 업체들도 개발과 금융의 결합을 잇달아 시도하고 있다. 한국을 대표하는 부동산 개발회사들이 개발에 금융을 접목시켜 자본력을 갖춘 대형 디벨로퍼로의 도약을 꿈꾸고 있다.

축사 부지가 아파트로 탈바꿈할 수 있을까. 주택 사업을 넘어 호텔 등으로 영역을 넓혀가는 심태형 빌더스 대표에게는 가능한 일이다. 실제로 축사 부지를 아파트로 개발해 성공을 거뒀다. 그는 아무도 주목하지 않았던 부동산에서 새로운 가치를 만들어냈다. 경기도 이천시에 위치한 A 아파트는 원래 돼지나 소를 키우는 축사였다. 아무도 주목하지 않았던 이곳을 아파트 단지로 탈바꿈한 인물이 바로 그다. 당시 전세 가격이 크게 오르고 분당과 가깝다는 지리적 입지를 간파한 덕분이었다. 최근에는 강원도 경포대 해수욕장 지척에서 호텔 사업을 진행한다. 그가 강릉에서 사업을 진행하는 이유는 평창 동계올림픽 최대 수혜 지역으로 강릉을 보고 있어서다. 강릉에는 평창 동계올림픽을 대비해 빙상 경기장이 들어선다. 교통 여건도 크게 나아지고 있다. 강릉이 여름에는 해수욕, 겨울에는 빙상 경기를 즐길 수 있는 곳으로 탈바꿈하면 부동산 가치도 크게 오를 것으로 예측된다.