시장을 이기는 부동산 투자 원칙

이 책을 향한 찬사
저자의 말_ 시장을 바라보는 원칙이 명확하면 위기 속에서도 기회는 있다
프롤로그_ 이 책의 구성에 대하여

1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각

인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질까?
통계 자료에서 드러나는 진실│서울에 살지 않아도 서울 아파트를 산다│서울을 잘 알지 못해도 서울 부동산을 산다│한국의 20년 뒤의 미래는 일본일까?│인구 소멸 시대에도 살아남는 지역에 주목하라

PF 위기는 부동산 시장에 어떤 영향을 줬을까?
기형적인 부동산 PF의 구조│PF 위기는 아직도 현재 진행형│PF 문제가 터진다면 부동산 시장은 어떻게 될까?│PF 위기로 진짜 위험한 곳은?

주택공급은 이미 충분한 걸까?
공급이 충분하다는 말의 함정│서울 집값은 비싸지 않다│양질의 ‘유효 공급’이 중요하다│아파트 공사비 평당 천만 원 시대가 온다│5년 뒤, 공급 절벽의 시대가 다가온다│공급 무용론에 대하여│2026년 전세가 폭등 시나리오

소득 대비 집값이 너무 높은 것은 아닐까?
한국의 PIR는 전 세계적으로 높다?│진짜 한국의 PIR을 구해보자│PIR 지수에 잡히지 않는 것│소득의 양극화는 곧 집값 양극화

통화 정책 및 화폐가치와 부동산의 상관관계는?
금리가 상승할 때의 부동산│2022년 부동산 시장이 기존과 달랐던 이유│인플레이션 헤지할 수 있는 상품에 투자하자│결국은 장기 우상향│부동산 매수는 빠를수록 좋다

2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다

아파트만 살아남는다
주택은 필수재다│아파트, 부동산 투자의 시작│아파트가 대세다

빌라 가격이 쉽게 오르지 않는 이유
빌라는 열등재다│공유지분은 가치가 떨어진다│사람들이 선호하는 최종적인 형태의 주거

신축 아파트 전성시대
신축 아파트의 희소성에 주목하라

신축 아파트, ‘세대’로 구분하라
1세대 아파트(1970~1980년대)│2세대 아파트(1990년대~2000년대)│3세대 아파트(2000년대~2010년대)│4세대 아파트(2010년대~현재)│결국은 편의성이다

서울의 신축 아파트를 산다는 것의 의미

3장 될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라

신축 아파트를 받을 수 있는 마지막 수단
정비사업 투자, 시간을 돈으로 만드는 마법│안전마진, 정확하게 이해하자│안전마진은 진짜 안전한가?│정비사업 투자 ‘라이프 사이클’을 고려해라

비슷하지만 다른 ‘재개발’과 ‘재건축’
재개발과 재건축을 가르는 기준│재개발과 재건축의 온도차는 왜 발생하는가?│재개발과 재건축은 규제 범위도 다르다│재개발과 재건축의 진행 과정│정부가 밀어주면 빠르다?!

옥석 가리기의 기본 원칙
정비사업의 옥석을 가리는 세 가지

정비사업의 사업성 이렇게 체크하라
용적률, 제대로 이해하기│대지지분, 제대로 이해하기│대지지분, 단지 구성도 중요하다│정비사업 사업성의 핵심은 일반 분양 세대수다

정비사업 투자 시, 한 번 더 따져볼 정보들
용적률은 공짜가 아니다│조합원 분담금 5억 시대가 열린다│가장 쉬운 분담금 확인법│앞으로 살아남는 정비사업│사업 해제 리스크, 방심하지 말자

리모델링 단지 투자는?
리모델링이 재건축보다 안 좋은 것은 맞다│리모델링은 규제의 역설이다│재건축으로 선회하려는 이유│리모델링을 할 수밖에 없는 단지│재건축 vs 리모델링

4장 정책을 알아야 부동산이 보인다

부동산 투자에 좌우는 없다
정치적 프레임에서 벗어날 것│2024년 총선과 부동산

다주택자 규제, 집값을 잡는 대책일까?
‘똘똘한 한 채’는 정책의 산물이다│다주택자는 어떻게 적폐가 되었나?│다주택자 규제는 집값을 잡았습니다

임대차 3법, 과연 세입자 보호를 위한 선의의 법인가?
계약갱신청구권은 왜 전세가격을 올렸나?│전세의 이중가격이 매매 가격도 올린다│임대인 vs 임차인, 기존 임차인 vs 신규 임차인│임대차 보호법 어디로 가는가?│한국의 임대료는 높지 않다

토지거래허가제, 가격이 아닌 주민을 잡는 정책
토지거래허가제, 주택가격 안정 효과가 있는가?│거주 주민만 괴롭히는 토지거래허가제

거주하지 않는 사람만 원한다는 도시재생사업
첫 단추부터 잘못 끼운 도시재생사업│재개발이 필요한 곳에 도시재생을 하다│허공으로 사라진 도시재생 매몰비용│같은 실수는 반복된다

재건축하지 말라고 만든 재건축초과이익환수제
재건축초과이익환수제의 3대 위헌 요소│재건축초과이익환수제의 평가 방식의 문제│재건축초과이익환수제의 부과 방식의 문제│재건축초과이익환수제는 폐지가 정답

공약(公約)과 공약(空約) 구분법

‘그린벨트 해제’보다 중요한 세 가지
어디에 주택 공급이 되는가?│공급은 언제 되는가?│얼마나 입주하는가?│결국 중요한 것은 사람들이 진짜 원하는 주거 요건이다

1기 신도시 재건축, 지금이 골든 타임이다
경기도 재건축 마지노선 1기 신도시│노후계획도시특별법, 기대만큼 우려도 있다│1기 신도시 재건축, 순환 방식은 악수다│1기 신도시 정비가 성공하려면

지방 살리기, 선택과 집중이 필요하다
광역시를 살려야 한다│혁신 없는 혁신도시

5장 명심해야 하는 부동산 투자 마인드 및 입지 분석

명심해야 하는 부동산 투자 마인드
부동산 투자 물건 접근법

입지 판단에 앞서 가져야 하는 세 가지 투자 원칙
내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집│나만 좋아하는 집은 가치 없다│교집합이 높은 주택을 찾아라

입지보다 중요한 것은 시점
10년 전에 무엇을 샀어야 했을까요?│투자는 시점 선택이 7할!

김제경 소장의 부동산 입지 판단 기준
급지를 구분해보자│급지 내 예외를 분리하자│같은 급지 내에서는 급지가 달라질 곳을 찾자│개발 호재는 긁지 않은 복권이다│항상 나만의 투자 원칙과 기준을 잊지 말자

에필로그_ 알면 알수록, 공부할수록 어려운 것이 부동산 시장

인구 소멸 시대에도 분명 살아남는 지역은 있습니다. 저는 2023년 당시 2024년 부동산 시장을 ‘초양극화’로 전망했습니다. 2022년도 하반기에 시장이 확 무너졌다가 2023년 1.3 부동산 대책이 나온 후 불꽃 같은 상승으로 강남권역은 전고점을 돌파하는 단지가 속출했습니다. 강남이 아니더라도 서울 신축 아파트를 중심으로 가격 상승의 흐름이 이어졌습니다만, ‘오르는 곳만 오르고 안 오르는 곳은 안 오르는’ 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 지역별 양극화 및 상품별 양극화가 나타나고 있으며, 더 나아가서 같은 지역 내 아파트라 하더라도 구축과 신축, 소형과 대형, 역세권과 비역세권을 두고 격차가 점점 더 벌어지는 모습이 보입니다. 이러한 초양극화의 추세는 2025년 이후로도 계속될 것으로 보입니다.
1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각

핵심은 편의성입니다. 신축 아파트에 입주하면 구축으로 돌아가기 어렵다는 말이 있는 이유입니다. 반대로 신축 내에서도 세대를 가를 만큼의 혁신이 없다면 큰 격차가 나지 않을 것이라 봅니다. 따라서 다음의 5세대 아파트가 등장하려면, 과거로 돌아가기 어려울 정도의 혁신적인 편의성이 제공되어야 합니다. 지금 있는 수많은 하이엔드 단지들의 커뮤니티를 보면 멋지게 잘 지었는데, 5세대로 부를 만큼인지까지는 아닙니다. 4.5세대로 부를 수는 있겠죠. 오히려 신축 아파트라고 해서 다 같은 게 아닙니다. 신축 아파트임에도 원가를 절감하기 위해 간신히 법정 주차대수만 맞추고, 커뮤니티의 퀄리티에서 차이 나는 경우가 많습니다. 아무리 신축 아파트라도 퀄리티가 떨어지면 대장 아파트가 되기는 힘듭니다. 편의성 좋은 구축 아파트에게 밀리는 것이죠.
2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다

아파트 투자보다 정비사업 투자의 최고 장점은 ‘시간에 투자하는 것’입니다. 제가 초보자에게는 재개발·재건축 투자를 권하지 않는다고 했지만, 혹시 나이가 젊다면 정비사업에 관심을 가져보라고 권합니다. 정비사업은 시간을 돈으로 치환하는 사업인 만큼 시간적 여유가 많을수록 더 유리하기 때문입니다. 물론 젊을수록 기본적인 부동산의 생리도 모를 가능성이 높다 보니 잘못 투자할 가능성도 높습니다만, 모아놓은 돈에 비해 좋은 입지의 신축 아파트를 접할 기회이기도 합니다. 아파트의 경우는 ‘현재 가치’에 사서, ‘미래 가치’를 보고 투자를 하는 것이고, 정비사업의 경우는 ‘현재 가치’에서도 수익을 예상할 수 있습니다.
3장 될 가능성이 높은 재개발?재건축을 선별하라