부동산 투자론

제1편 투자의 기초이론 16 제 1장 투자의 의의 18

제 1절 고전적 개념 18
1. 투자의 개념 18
2. 투자의 성격 19
3. 투자의 종류 20
제 2절 현대적 개념 21
Story tip “최고의 재테크는 부동산” 22

제 2장 투자의 위험과 수익 24

제 1절 위험의 개념과 척도 24
1. 투자의 위험 24
2. 위험의 척도 25
3. 위험의 수익의 측정 27
제 2절 위험과 수익의 상쇄관계 28
1. 위험에 대한 투자자의 태도 28
2. 위험과 수익의 상쇄관계 29
제 3절 투자결정에서 위험의 처리방법 30
1. 위험한 투자를 제외시키는 방법 30
2. 보수적 예측방법 30
3. 위험조정 할인율의 사용 31
4. 감응도 분석 31 Story tip 부동산투자 십계명 32

제 3장 포트폴리오의 선택과 자산가격결정이론 33

제 1절 체계적 위험과 비체계적 위험 33
1. 개념 33
2. 증권특성선과 베타계수 34
3. 포트폴리오(portfolio)와 위험 34
제 2절 자산배분이론 35
1. 위험자산과 무위험자산 35
2. 자산배분의 방식 35
3. 자본배분선 36
4. 재산 3분법 37
제 3절 포트폴리오 이론 38
1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성 38
2. 포트폴리오 위험변화 39
3. 효율적 프론티어와 최적 포트폴리오의 선택 40
제 4절 자본자산가격의 결정이론 42
1. 개념 42
2. CAPM 이론의 가정 43
3. CAPM 이론의 설명 43
4. CAPM 이론의 확장 46
5. CAPM의 보완 및 문제점 47
제 5절 재정거래가격결정이론(APT:Arbitrage Pricing Theory) 48
1. 개념 48
2. APT 모형에 대한 설명 48
3. CAPM 모형과 APT 모형의 비교 50
Story tip 분양공고 보는 법 51

제 4장 정보와 시장의 효율성 53

제 1절 완전경쟁시장의 개념 53
1. 시장의 개념 53
2. 시장의 종류 53
3. 생산물 시장형태의 구분기준과 형태 544. 완전경쟁시장의 개념과 특징 55
제 2절 정보와 시장의 효율성 57
1. 정보의 개념 57
2. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념 57
제 3절 정보의 효율성에 따른 시장의 유형 58
1. 약성 효율적 시장 58
2. 준강성 효율적 시장 58
3. 강성 효율적 시장 59
4. 효율적 시장 간의 관련성 59
Story tip ‘구체적인 목표 설정’ 1년 재테크 좌우한다. 60

제2편 부동산투자의 기초이론 62

제 5장 부동산투자의 개념 64

제 1절 부동산투자의 개념과 특징 64
1. 개념 64
2. 특징 64
제 2절 부동산투자의 장점과 단점 66
1. 부동산투자의 장점(순기능) 67
2. 부동산투자의 단점(역기능) 68
제 3절 부동산 투기 69
1. 개념 69
2. 부동산투기의 발생원인 69
3. 부동산투기의 순기능 70
4. 부동산투기의 역기능 70
제 4절 부동산투자와 투기의 비교 71

제 6장 부동산간접투자의 개념과 관련상품 73

제 1절 부동산간접투자의 개념 73
1. 부동산투자의 방식 73
2. 부동산간접투자의 개념과 시행배경 75
제 2절 부동산간접투자제도의 도입에 따른 기대효과와 과제 76
1. 기대효과 76
2. 향후 과제 77
제 3절 부동산간접투자의 유형과 관련 상품 78
1. 유형 78
2. 부동산간접투자상품 78
Story tip 부동산투자회사 구조도 84

제 7장 부동산투자의 결정과정 85

제 1절 부동산투자의 결정과정 85
1. 시장참여자 85
2. 부동산투자의 결정과정 87
제 2절 부동산투자에 따른 투자환경분석 88
1. 부동산투자 결정 시 고려사항 88
2. 부동산투자의 외부환경분석 90
제 3절 부동산투자의 결정 91
1. 부동산투자수익률 91
2. 수익률의 종류 91
3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정 92
4. 투자가치와 시장가치 93
Story tip 인근 상가운씁자 찾아가 수익률 등 체크 94

제 8장 부동산투자의 분석기법과 위험관리 96
제 1절 개요 96
제 2절 화폐의 시간가치와 현금수지의 측정 97
1. 개요 97
2. 현금수지의 측정 103
제3절 할인현금수지법 106
1. 개념 106
2. 분석절차 106
3. 순현재가치법(Net Present Value Method : NPV법) 106
4. 내부수익률법(Internal Return Rate Method : IRP법) 107
5. 순현가법과 내부수익률의 비교 108
6. 수익성 지수법(PI : Profit Index) 109
제 4절 어림셈법 110
1. 개요 110
2. 승수법 110
3. 수익률법 112
4. 어림셈법의 한계 113
제 5절 비율분석법 113
1. 대부비율 113
2. 부채감당률 115
3. 채무불이행률 115
4. 총 자산회전율 116
5. 씁업경비비율 116
6. 비율분석법의 한계 117
제 6절 기타 투자분석기법 117
1. 회계적 이익률법(평균 이익률법) 117
2. 회수기간법 118
제 7절 부동산투자의 위험 119
1. 부동산투자 위험의 개념 119
2. 부동산투자 위험의 유형 119
Story tip 레버리지의 의의와 효과 122
제 8절 부동산투자의 위험관리 124
1. 위험관리의 개념과 목표 124
2. 위험관리방법 125

제3편 부동산투자의 환경분석 128

제 9장 부동산 투자의 외부환경분석 130

제 1절 개요 130
제 2절 부동산투자의 거시적 환경 131
1. 경제적 요인 131
2. 사회문화적 요인 134
3. 정치·법률적 환경 136
제 3절 부동산투자의 미시적 환경 138
1. 지역적 요인 139
2. 개별적 요인 140
Story tip “좋은 땅 있어요” 기획부동산 또 기승 141

제 10장 부동산투자의 시장환경분석 142

제 1절 부동산시장과 부동산투자 142
1. 부동산시장의 개념 및 종류 142
2. 부동산시장의 특성과 기능 146
3. 부동산시장의 단기와 장기균형 149
4. 부동산시장의 효율성과 균형 151
5. 부동산시장과 부동산투자 154
제 2절 부동산경기변동과 부동산투자 157
1. 경기변동의 의의 157
2. 부동산사이클 158
3. 경기변동의 특징 159
4. 경기순환의 국면 160
5. 부동산경기의 측정 지표 162
6. 부동산경기변동과 부동산 투자 164
제 3절 부동산금융환경과 부동산투자 166
1. 부동산금융의 개요 166
2. 부동산금융환경과 부동산투자 168 Story tip 홈네트워킹 똑똑한 가전, 비서노릇 ‘척척’ 171

제 11장 부동산투자의 법적·제도적 환경분석 173

제 1절 부동산정책과 부동산투자 173
1. 부동산정책의 개념과 분류 173
2. 정부의 실패 174
3. 부동산정책의 과정 175
4. 한국의 부동산정책의 변천과정 178
5. 부동산정책과 부동산투자 184 Story tip 새 주택대출 기준금리 187
제 2절 부동산조세와 부동산 투자 188
1. 조세의 개념과 분류 188
2. 조세의 원칙 188
3. 조세부담의 전가와 귀착 189
4. 탄력성과 조세의 귀착 190
5. 부동산조세의 개념 및 기능 194 Story tip 헨리 조지와 토지세 195
6. 부동산에 관련된 조세의 분류 196
7. 부동산조세와 부동산 투자 196
8. 감세효과 198 Story tip 美 80년대 초 ‘레이거노믹스’가 대표적 감세 정책 200

제4편 부문별 및 해외 부동산투자이론 202

제 12장 부동산개발 및 토지투자이론 204

제 1절 부동산개발의 개념과 관련 법률 204
1. 부동산개발의 개념 204
2. 부동산개발의 유형 205
3. 부동산개발의 관련 법률 205
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 206
제 2절 토지 관련 신개발 사업 210
1. 도시개발사업 210
2. 택지개발사업 212
3. 형질변경사업 213
제 3절 토지관련 재개발사업(도시정비사업) 213
1. 법적규정 213
2. 정비구역 및 정비사업의 내용 217
3. 재건축 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 217
제 4절 용도별 토지에 따른 투자이론 221
1. 주거지역 221
2. 상업지역 222
3. 공업지역 223
4. 녹지지역 224
5. 농지와 임야 225
6. 보건관리지역 229
7. 생산관리지역 230
8. 계획관리지역 231
9. 자연환경보전지역 232
10. 자연취락지구 232
11. 수산자원보호구역 233
Story tip‘만능 통장’줄게. 새 아파트 다오. 234

제 13장 건축물 투자이론 236

제 1절. 건축물 분류 236
1. 주거용 건물 236
2. 상업용과 업무용 건물 237
3. 공업용 건물 238
4. 기타 건물 238
제 2절 건축물 종류에 따른 투자이론 239
1. 단독주택 239
Story tip 집 안 가득 자연채광 ‘굿~’ 240
2. 연립주택 241
3. 다가구주택 241
4. 아파트 242
5. 상업용 건물 244
6. 공장 247

제 14장 해외 부동산투자이론 248

제 1절 해외 부동산시장 248
1. 외국과의 부동산문화 비교 248
Story tip 사전계획수립의 필요성 253
2. 해외 부동산시장의 개요 254
제 2절 해외 부동산투자 257
1. 해외 부동산투자의 개념과 종류 257
2. 해외 부동산투자 허가제도의 연혁 및 검토사항 259
Story tip 억만장자들의 국제사업 262
3. 해외부동산 투자의 동기와 상품 263
제 3절 해외 부동산투자의 위험과 전략 265
1. 해외 부동산투자의 위험과 관리방안 265
2. 해외 부동산투자 전략 269

제5편 부록 272

Ⅰ 도량형 환산표 274
Ⅱ 부동산감정평가 수학 276
Ⅲ 복리이자율 278
참고문헌 310
찾아보기 315