부동산 경매·명도 절차와 권리분석 공식 완전 정복

드리고 싶은 말씀 4

제1장 경매신청에서 매각준비까지
1. 강제경매와 임의경매 12
2. 매각(경매)절차 14
3. 매각방법 19
4. 매각(입찰)의 준비 21
5. 매각기일·매각결정기일의 통지 및 공고 24
6. 새매각과 재매각 26
7. 배당요구 및 배당요구종기일 28
8. 임차인의 권리신고와 배당요구신청 31
9. 매각일정의 변동 34
10. 매각절차의 취소사유 36
11. 경매신청의 취하 39

제2장 입찰에서 소유권이전까지
1. 채무자 등의 매수신청 금지 44
2. 입찰시 준비서류 46
3. 매각(입찰)의 실시 47
4. 입찰이 무효가 되는 경우 60
5. 매각허부결정 및 매각불허가 사유 62
6. 즉시항고 64
7. 매각대금의 납부 68
8. 상계 등의 특별한 대금납부 방법 70
9. 매각대금 미납시 법원의 조치 72
10. 소유권이전등기 74

제3장 명도(인도) 성공하기
1. 관리명령 및 인도명령 12
2. 짐(동산)만 남겨놓은 경우의 명도방법 12
3. 국군원조 요청 12
4. 경매에서 알면 도움이 되는 형법 12
5. 명도소송에 대하여 12

제4장 상가건물임대차보호법 핵심정리
1. 상가건물임대차보호법의 적용범위 104
2. 상가건물임대차보호법의 대항력 107
3. 지역별 한도 환산보증금 및 소액 환산보증금 110
4. 상가건물임대차보호법의 (최)우선변제권 112
5. 상가 임차인이 재계약을 원할 경우 계약갱신 요구 115
6. 차임증감청구권, 월차임전환시 산정률, 차임연체·해지 118
7. 상가건물임대차보호법상 권리금 관련 120
8. 상가건물임대차보호법상 임대차정보의 제공 124
9. 사업자등록시 유의사항 127

제5장 부동산 경매로 물권 이해하기
1. 물권과 채권 132
2. 물권의 종류 134
3. 전세권 137

제6장 권리분석 공식 이해하기
1. 권리의 순위정리 및 소액임차인 구분 192
2. 소멸권리 및 인수권리와 말소기준권리 195
3. 권리분석 공식 198
4. 용익물권의 특성과 인수되는 용익물권 200
5. 전세권과 주택·상가건물임대차보호법상 임차인 권리 202
6. 지상권의 소멸과 인수 204
7. 가압류 206
8. 가압류권자의 배당요구와 배당금지급 210
9. 가처분 212
10. 선순위 가처분등기가 있을 때의 권리분석 216
11. 가등기 218
12. 선순위 가등기가 있을 때의 권리분석 222
13. 예고등기 226
14. 환매등기 228
15. 선순위 환매등기가 있을 때의 권리분석 230

매각기일
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날이며, 매각준비절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정 기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정하여 통지하고 공고한다.
매각결정기일
매각결정기일이란 집행법원이 매각기일 종료 후 7일 이내에 매각의 허가 또는 불허가를 결정하는 기일이다.
매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 하며, 매각결정절차는 법원 안에서 진행하여야 한다.
매각기일·매각결정기일의 통지
집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 하며, 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다.

입찰 및 입찰표 작성에서의 무효사항
• 매수신청이 금지된 자가 응찰한 경우
• 입찰에 참여할 수가 없는 자가 응찰한 경우
• 입찰가액이 최저매각가격 미만인 경우
• 입찰보증금이 부족한 경우
• 입찰가액란의 금액 기재를 수정한 경우
• 자격을 증명하는 문서를 제출하지 아니한 경우
① 대리인 입찰시 위임장, 본인의 인감증명을 첨부하지 아니한 경우
② 법인 응찰시 법인 등기부등본 또는 초본을 제출하지 아니한 경우
• 동일사건에 입찰자가 다른 입찰자의 대리인이 되거나 2인 이상의 대리인이 된 경우
• 한 장의 입찰표에 수 개의 사건번호나 수 개의 물건번호를 기재한 경우
• 한 사건에 여러 개의 물건으로 분할매각하는 경우 그 물건번호를 정확히 기재하지 아니한 경우
• 입찰표에 날인 또는 무인하지 아니한 경우

상가건물임대차보호법의 최우선변제권에 관한 유의사항
• 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물가액의 1/2을 초과하는 경우 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
• 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추어야 하며, 상기의 요건외에 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 한다.
• 최우선변제권은 확정일자와는 상관이 없다.
• 최우선변제권은 이 법 개정시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다.