부동산 실전핵심 권리분석과 부실채권 배당 완전 정복

드리고 싶은 말씀 4

제1장 권리분석시 확인사항
1. 권리분석시 필수 확인사항 12
2. 지분물건 경·공매시 유의사항 14
3. 공유자의 우선매수권과 우선매수신고 19
4. 대위변제 22
5. 제시외 건물 27
6. 토지별도등기 33
7. 대지권 미등기 35
8. 학교, 종중 재산 등의 양도행위가 금지된 재산 39
9. 가장임차인 46
10. 체납관리비 51
11. 공사중단된 토지, 맹지, 사도의 취득 54
12. 공장 또는 공장부지 경매시 유의사항 57
13. 농지 경매시 유의사항 61
14. 위반건축물 등의 건축물 64
15. 지목, 용도변경, 건폐율 및 용적률 66

제2장 입찰과 낙찰에 성공하기
1. 성공적인 입찰·낙찰을 위해 반드시 지켜야 할 3원칙 72
2. 입찰표 작성시 유의사항 78

제3장 주택임대차보호법 핵심정리
1. 주택임대차보호법 84
2. 주택임대차보호법에 적용되는 주택 87
3. 주택임대차보호법의 대항력 90
4. 대항요건 및 대항력에 관한 유의사항 94
5. 대항력은 건물의 말소기준권리에 의해 결정 98
6. 주택임대차보호법상 전대차 100
7. 주택임대차보호법의 최우선변제권 102
8. 주택임대차보호법상 경과별 소액보증금 104
9. 주택임대차보호법의 최우선변제금에 관한 유의사항 106
10. 주택임대차보호법의 확정일자 및 우선변제권 109
11. 겸유권 116
12. 배당요구신청시 임차인의 선택 119
13. 대항요건일, 확정일자와 저당권설정일 비교 122
14. 주택임대차기간·계약연장, 보증금증액·월차임전환 125
15. 주택임대차보호법상 계약 갱신 및 해지 128
16. 임차권등기 132

제4장 실전 핵심 권리분석
1. 임차인이 겸유권자로서 배당요구가 없는 경우 138
2. 배당요구가 없는 대항력 있는 임차인 141
3. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권 145
4. 경매신청 또는 배당요구를 한 선순위 전세권 148
5. 담보지상권 권리분석 151
6. 법정지상권 권리분석 154
7. 지역권 권리분석 157
8. 경매신청이나 배당요구가 없는 소유권이전청구권가등기 159
9. 경매신청이나 배당요구를 한 소유권이전청구권가등기 162
10. 제척기간이 도과된 소유권이전청구권가등기 165
11. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 가처분 167
12. 소멸되지 않는 후순위 가처분 171
13. 선순위라도 소멸시킬 수 있는 가처분등기 174
14. 유치권 분석 176
15. 환매기간이 남아 있는 선순위 환매등기 179
16. 공유물분할을 위한 형식적 경매 182

제5장 매각대금의 배당(배분)
1. 법원경매의 매각대금 배당 186
2. 민법·상법과 조세관련 법이 정한 배당순위 190
3. 담보물권이 있는 경우의 배당순위 196
4. 담보물권이 없는 경우의 배당순위 197
5. 주택·상가건물임대차보호법 관련한 배당 198
6. 임차인이 다수인 경우의 배당 203
7. 공동저당의 동시배당과 이시배당 207
8. 안분·흡수·순환 배당방법 211
9. 안분배당과 흡수배당 1 214
10. 안분배당과 흡수배당 216
11. 순환흡수배당 220
12. 과태료 공과금 배당 223
13. 당해세 배당 226
14. 조세의 법정기일이 담보물권보다 빠른 경우 228
15. 일반조세 배당 230
16. 선착압류 배당 234
17. 일반조세와 일반임금채권 배당 236
18. 담보물권·임차인의 우선변제권 등이 없는 경우 238
19. 경매에서 압류에 대한 배당 240
20. 공매에서 압류에 대한 배당 242

가장임차인의 대항력 주장에 대한 대처요령
선순위 임차인이 허위의 거짓 임차인일 경우, 즉 소유자와 친인척관계 등에 있는 자가 전입신고가 빠른 사유로 인하여 소유자와 담합하여 대항력자로 가장하고 매수인에게 보증금반환을 주장할 때 이에 대처하기 위해서는 매수인은 대금납부 후 그 임차인을 상대로 명도소송 제기시 임차보증금의 진정성 여부를 가리기 위하여 법원에 임대인에게 보증금을 지급하였다는 증거자료 제출을 요구하는 석명(*사실을 설명하여 내용을 밝힘)을 구해야 한다. 대부분의 가장임차인의 경우 임의대로 만든 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 등에 맞게 이의 소명자료(*온라인송금 영수증, 계좌이체 통장사본, 수표지급 등)를 제출하기가 어려울 것이고, 만약 이때 매수인이 승소 판결을 받는다면 상당히 큰 이득이 될 것이 분명하다. 또한 임의조작으로 가장임차인으로 밝혀지면 채무자나 가장임차인은 사해행위나 입찰방해 등에 해당하는 형벌을 받게 될 것이다.

공사중단된 토지의 취득
경매목적물인 토지가 농지전용허가 또는 형질변경허가 등을 득한 후 사업을 시행하다가 공사가 중단된 상태에서 경매가 진행된 경우 허가권의 승계문제에 관하여 허가관청에 자문을 구함과 동시에 확인을 하여야 하는 절차가 반드시 필요하다. 따라서 건축허가 및 토지형질변경허가권 등이 매수인이 승계받을 수 있는지의 여부를 허가관청에서 확인을 해 보아야 하고, 만약 승계되지 않는다면 시공자와 그 승계에 관하여 별도의 협의매수를 하여야 하는 문제가 발생할 수 있다. 그리고 공법상의 규제는 토목공사, 조경공사, 사도개설공사, 정지작업 등 공사의 진척 정도에 따라 차이가 있으므로 반드시 현장확인을 통하여 조사하여야 하고, 사법상으로는 법정지상권이나 유치권 성립 가능성이 있을 수도 있으므로 공사중단된 토지의 취득에는 신중을 기하여야 한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

주택임대차보호법의 주요 내용
계약자유의 원칙에 의하여 임대인과 임차인이 자유롭게 맺은 임대차계약이라 하더라도 경제적인 약자인 임차인이 불리할 수밖에 없다. 따라서 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 이 법은 강행규정으로서 계약당사자의 의견일치로 적용을 배제시킬 수 있는 임의규정과는 달리 계약당사자의 마음대로 적용의 배제가 불가능하다. 주택임대차보호법은 이러한 약자인 임차인을 보호하고자 당사자끼리 자유롭게 맺은 임대차계약도 이 법에 어긋나는 내용은 효력이 없다고 규정하고 있다. 그러나 임차인이 동의한 임차인에게 유리한 내용은 유효하다.