나는 집 대신 땅에 투자한다

프롤로그_ 내가 임은정 선생과 책을 쓰는 이유
토지 투자 공부가 처음인 분들에게_ 누구나 시작할 때는 초보다

1장_지금 왜 토지에 관심을 가져야 할까?
부동산 투자로 인생을 바꾸고 싶다면?
토지 투자를 어렵게 생각하는 이유
투자하기 좋은 땅 vs. 나쁜 땅
딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 공부
싸고 좋은 땅 있나요?
토지 투자의 3가지 유형
아파트 갭 투자금액으로 시작하는 소액 토지 투자

2장_ 돈 되는 토지를 어떻게 찾을까?
토지 투자란 3년 후 땅값을 예측해내는 게임
땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 1
땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 2
지목보다 용도지역이 중요한 이유
개발 관련 뉴스 읽는 법은 따로 있다
돈 되는 개발 정보, 어디에서 찾을까?
원석에서 보석이 될 땅 찾기
투자 진입 시점은 언제가 좋을까?

3장_ 토지 투자, 이것만은 알고 하자
당신이 꼭 알아야 할 공법 몇 가지
지구단위계획이라는 끝판왕
모르면 손해 보는 건축법과 도로법
돈은 길을 따라 흐른다
도로가 지나가는 땅은 가치가 낮을까?
고속도로 IC가 개통할 때 오르는 땅과 오르지 않는 땅
역세권이냐 엿세권이냐
방구석에서 쉽게 하는 토지 측량
건물도 해를 봐야 자란다
토지를 더 알고 싶다면 공적 장부 확인을
알고 해야 돈이 되는 농지·산지 투자
농지에 농사를 짓지 않으면 어떻게 될까?
농지 투자의 핵심, 농업진흥구역이 해제될 곳을 노려라
개발행위허가로 땅의 가치 높이기
용도지역에 맞는 투자 비법
시장이 바뀔 때는 이런 투자를
지식산업센터가 뜰 때는 준공업지역 투자를
지식산업센터가 들어서면 상권이 바뀐다고?

4장_토지, 남보다 잘 사는 방법
초보 토지 투자자가 접근하기 좋은 경매와 공매
공인중개사를 통해 토지를 매매할 때
토지 시세를 파악하는 법
토지 대출 잘 받는 법
토지 투자 시 활용하면 좋은 사이트와 앱

5장_ 다양한 사례로 풀어보는 토지 투자
개발제한구역 투자의 정석
카피하라, 유형은 늘 비슷하다
취락지구 투자로 돈 벌기
수용지 보상 투자로 수익 내는 법
초보는 모르는 고수의 투자법
앞으로 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역
반드시 관심 가져야 할 투자처, 공장
토지 투자 유망지역의 최근 투자 사례

에필로그_ 현실을 직시하자, 투자는 어려운 것이다
언제나 이기는 투자를 위하여_ 부동산의 근본은 토지다

싸고 좋은 땅은 없지만 좋은 땅을 싸게 사는 방법은 분명히 존재한다. 토지 투자를 공부하는 궁극적인 목적은 좋은 땅을 싸게 사는 방법을 익히는 데 있다. 다른 부동산도 마찬가지지만, 특히 토지는 매수할 때부터 매도 타이밍과 내 물건을 사줄 수요가 누구인지 생각해야 한다. 보통 토지는 장기 투자 대상으로 생각한다. 매수를 할 때 매도에 대해 충분히 고려하지 않았기 때문에 토지는 팔기가 쉽지 않다고 생각하는 것이다. 팔 시점과 사줄 대상을 미리 생각하고 매수한다면 토지도 충분히 단기 투자를 할 수 있다. 팔기 쉬운 토지가 되려면 무엇보다 가치가 있어야 한다. 다음과 같은 조건을 갖추었다면 보다 가치 있는 땅이라고 할 수 있다.
- <싸고 좋은 땅 있나요?> 중에서 -

토지 투자를 하다 보면 공법 이론보다 뉴스를 잘 분석하는 것이 더 큰 수익으로 연결되는 경우가 제법 있다. 이 경우도 바로 그렇다. 그동안 이천은 ‘뭔가 잘 안 된다’는 느낌이 강한 곳이었다. 그런데 2019년 입찰할 무렵부터 조금씩 ‘이제 되겠다’ 하는 느낌이 왔다. 나는 2019년에 낙찰을 받은 뒤 3년이 지난 2022년이면 아파트 골조 공사가 밖에서 훤히 보일 것이고, 이천역 주변에 부분적으로 진행되는 도시개발사업도 어느 정도 진척이 돼서 아파트 모양이 드러날 것으로 예상하였다. 그렇게 되면 이 주변의 개발사업도 활발해져 토지의 가치가 올라갈 것이 뻔해 보였다. 입찰 당시인 2019년은 보상이 막 시작되었지만, 그간 침체된 분위기에서 빠져나오지 못해 물건이 한없이 유찰되던 상황이었다. 나에게 질문을 한 수강생은 다행히 차순위와 근소한 차이로 낙찰을 받았고, 생각보다 시장 분위기는 빠른 속도로 변해갔다. 낙찰을 받고 1년도 채 되지 않은 시점부터 매각 권유가 빗발친 것이다. 평당 75만 원 선에 산 물건이 115만 원이 됐을 때 그 수강생이 얼마에 팔아야 할지 묻기에 이렇게 대답했다.
-<아파트 갭 투자금으로 시작하는 소액 토지 투자> 중에서-

나는 이 사례를 설명하면서 일부러 이론적인 내용을 언급하지 않았다. 개발이 진행되고 있다는 상황을 설명하기 위해 ‘특정개발진흥지구’라는 말은 썼지만, 그 외에는 지목도 용도지역도 한 번 언급하지 않았다. 용도지역이 중요하지 않다는 의미가 아니다. 용도지역은 늘 중요하다. 다만 침체된 지역이 호재가 실현되는 타이밍에만 주목해도 소액으로 성공적인 투자를 할 수 있음을 보여드리고 싶었다. 그래서 진행이 더뎠던 과거와 개발이 진행되던 시기를 강조하여 설명한 것이다.
대개 토지 투자는 큰돈과 긴 시간이 든다고 여기는데 반드시 그런 것은 아니다. 내 경우 땅을 사서 3년 이상 묵히는 경우가 별로 없다.
- <아파트 갭 투자금으로 시작하는 소액 토지 투자> 중에서 -