대한민국 상가투자 지도

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진실은 디테일에 숨어 있습니다 - 홍춘욱

시작하는 말
불황에도 살아남는 상가는 따로 있다

1부. 이것이 상권분석의 정답지다

1장. 상권과 입지, 어느 쪽이 더 중요할까?
01. 아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다
02. 유동인구에 현혹되지 마라
03. 핵심은 주동선이다
04. 간판발에 속지 마라

2장. 입지분석의 필수, 상가 매출
05. 전문성 없는 전문가들의 세상
06. 매출 자료보다 매입 자료를 요구하라
07. 망하는 입지 vs 성공하는 입지
08. 파리바케트와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까?
09. 생각보다 매출이 적은 식음 프랜차이즈
10. 김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이
11. 도시 외곽에도 좋은 상가가 많다
TIP. 상권분석과 매출예측의 기초, 아메바 지도를 그려라

2부. 역세권 매출 지도

3장. 낙성대역
12. 편의점, 대로변이 좋을까 안쪽 골목이 좋을까?
13. 원룸촌 중앙 입지가 좋은 이유
14. 롯데리아가 문을 닫은 까닭은?
15. 같은 동선상의 이디야커피와 쥬씨, 당신의 선택은?
16. 베이커리, 유효수요 2천 세대 이상이어야
17. 커피전문점, 브랜드인가 입지인가?
TIP. 테이크아웃 커피전문점에 최적화된 입지는?
18. 낙성대역 남부 상권의 편의점 & 치킨점

4장. 서울대입구역
19. 화장품이 잘 팔리는 가성비 좋은 투자지역
20. 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너
21. 이디야커피와 빽다방이 대결하면
22. 편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌
23. 월 매출 6000만 원에 월세 100만 원이 가능한 곳
24. 비좁고 후미진 곳에 의외의 가치가 있다
25. 소액투자의 정석, 쑥고개길 미니스토아

5장. 노원역
26. 대로변 상가의 함정
27. 대형 패스트푸드점 사이에서 틈새를 찾다
28. 상권의 성격, 업종과 잘 맞아야
29. 지하철역 앞이 반드시 좋은 입지는 아니다

6장. 천호역
30. 새로운 개발 없는 구상권이지만
31. 파리바게뜨는 왜 뚜레쥬르보다 장사가 잘될까?
32. 유흥 상권 내 편의점은 얼마나 잘될까?
33. 새로 생긴 영화관은 얼마나 호재일까?

7장. 불광역 & 연신내역
34. 은평구의 뜨거운 두 역세권
TIP. 당신은 KFC의 건물주가 될 안목이 있는가?
35. 매출을 높이는 신의 한 수, 후문 만들기
36. 커피전문점, 인테리어보다 외관
37. 테이크아웃을 해야 하는데 커피전문점이 2층에?
38. 대로변도 골목도 똑같이 대박 - 연신내역 북부
39. 유흥가보다 원룸가 - 연신내역 남부

8장. 구로디지털단지역
40. 지식산업센터 내 편의점은 얼마나 잘될까?
41. 유흥 상권의 베이커리가 성공할 수 있을까?

9장. 홍대입구역
42. 임대료는 어떤 과정을 거쳐 상승하는가?
43. 평균보다 4배 높은 매출, 투썸플레이스
44. 하루 매출 1000만 원, 에뛰드하우스의 비결
45. 화장품점이 입점할 만한 상가에 투자하라
TIP. 대학가 상권의 특징

10장. 안암역 & 고려대역
46. 대학가에서 선전하는 이니스프리
47. 대학생 모임 장소로 딱! 맥주를 마실 수 있는 치킨집
48. 고려대생이 오지 않는 고려대역

11장. 경희대 상권과 프랜차이즈 매출
49. 경희대학교 학생들과 병원 교직원들의 회식 장소

12장. 경기도
50. 신도시 상가, 위험한 투자를 하지 않으려면 - 동탄신도시
51. 유흥 상권이라면 안쪽 자리를 사라 - 안산
52. 미분양에 공실이 넘쳐도 성공하는 입지는 있다 - 위례신도시

맺는 말
끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라

이 책의 핵심은 매출 지도다. 어느 자리, 어느 프랜차이즈가 얼마쯤 파는지를 알려주는 책이다. 그런 점에서 나는 과감히 ‘정답지’라는 이름을 썼다. 하지만 정답부터 봐버리면 실력이 늘지 않는다. 그러니 상권분석을 어떻게 하는 것인지, 어느 자리에 창업을 하고 어떤 상가건물을 사야 하는지 기본 개념을 잡고 정답지를 보도록 하자. 그리고 좋은 입지에 대한 흔한 오해에 대해서도 짚어보도록 하자.
- <아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다> 중에서

유동인구가 아니라 유효수요의 주동선을 믿고 편의점을 냈더니 5년 후 내 소유의 가게에서 장사를 하게 되었고, 이자는 옆 칸에서 받아 해결하면 되고, 장사가 잘되니 은행 문턱도 낮고, 가맹본부에서 지원도 해준다. 내 돈 한 푼 안 들이고 상가를 산 데다 사실상 이자도 부담하지 않는다. 게다가 바로 앞에 파출소가 버티고 있으니 강도는 근처에 얼씬도 하지 않는다. 이 사례가 부러우면 지금부터 하는 이야기를 주의 깊게 들어주시길 바란다.
참고로 이 점포는 하루 유동인구 500명, 내점객 400명 이상, 일 매출 200만 원이 훌쩍 넘는 초저가 우량 점포다. 이 사진 한 장으론 설명이 충분치 않지만 적어도 이에 대한 설명은 되었다고 본다. ‘유동인구 많아야 좋은 입지다’가 아니라는 것을.
- <유동인구에 현혹되지 마라> 중에서

자, 그렇다면 이러한 피해를 당하지 않기 위해선 어떻게 해야 할까? 양수인이 매출 자료를 보려 할 것이라는 점은 양도인 측도 계산하고 있다. 그러니 몇개월에서 길면 1년 정도의 POS 조작을 통해 매출을 속이는 건 비일비재한 일이다. 그러니 양수인은 매출 자료가 아니라 ‘매입 자료’를 반드시 요구해야 한다. 가령 베이커리라면 1년치 매입 자료를 요구하고, 그 매입 자료의 150% 정도를 매출로 보면 된다. 앞으로 소개할 여러 프랜차이즈 분석 자료를 통해 원가율을 파악하고 역산하면 되는 것이다.
- <매출 자료보다 매입 자료를 요구하라> 중에서