例解 주택관리업자 및 사업자 선정지침

제1장 총 칙 19

1. 목적(지침 제1조) 19
* 목적ㆍ법적 근거 19
* 주택관리업자의 선정 기준 등(주택법 제43조제7항 외) 19
☞ 주택관리업자의 선정?재선정 절차 23
☏ 위탁?수탁관리 계약 기간 관련 사항 24
☏ 공동주택 관리방법의 결정과 주택관리업자의 선정 등 25
* 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제45조제5항 외) 26
☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(영 제55조의 4 제1항제1호) 28
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 29
☏ 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등 29
* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제55조) 31

1 - 2. 적용 범위(지침 제1조 - 주택법 시행령 제48조) 32
* 주택관리업자 등에 의한 의무 관리 대상 공동주택의 범위(영 제48조) 33
2. 적용 대상(지침 제2조) : 입주자대표회의, 관리주체 33
* 주택관리업자, 공사 및 용역 등 사업자의 선정ㆍ계약자 및 적용 대상 33
(1) 입주자대표회의(영 제52조제4항, 제55조의 4 제1항제2호ㆍ제3호 외) 33
(2) 관리주체(관리사무소장)(영 제55조의 4 제1항제1호; 지침 제2조제2호, [별표 4]) 34
☏ 공사 및 용역 등의 계약주체 등 34

3. 입찰의 종류 및 방법 등(지침 제3조제1항 외, [별표 1]) 35
(1) 공개경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제3조제1항, [별표 1] 제1호) 35
가. 일반경쟁입찰 36
나. 제한경쟁입찰 36
☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수) 36
☏ 제한경쟁입찰 성립 여부 및 고시 위반의 경우 행정처분 여부 37
☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부 37
☏ 제한경쟁입찰 유효 여부와 발주 기준 및 고시 위반의 효과 38
☏ 주택관리업자 선정의 경우 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항 39
☏ 주택관리업자 선정의 경우 입주자등의 이의 제기 및 입찰의 성립 여부 40
☏ 제한경쟁입찰의 유효 요건 등 41
다. 지명경쟁입찰 42
☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부 42
☏ 제한경쟁입찰?지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부 43
☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법 44
(2) 경쟁입찰에 부대되는 입찰 방법(지침 제3조제1항, [별표 1] 제2호) 45
(가) “내역입찰” 45
(나) “부대입찰” 45
(3) 사업자 선정에 관한 입주자대표회의의 사전 의결 45
(4)-(1) 주택관리업자 및 사업자 선정 방법(지침 제3조제2항, [별표 4]) 45
(4)-(2) 수의계약의 대상(지침 제3조제3항, [별표 2]) 45
* 경쟁입찰에 적합하지 아니 한 사항 46
☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법 46
☏ 용역 등 사업자의 선정 방법 47
☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자 47
☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 48
☏ 승강기 유지보수사업자 선정 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 49
☏ 승강기 유지관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간) 49
☏ 사용검사일로부터 3년 이내 승강기 유지관리 용역의 수의계약 여부 50
* 공산품을 구입하는 경우(지침 제3조제3항 [별표 2] 제1호) 51
☏ 수의계약의 대상인 공산품 등 51
* 공사 및 용역 등의 금액이 200만 원 이하인 경우 51
☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 52
☏ 주택관리업자의 청소, 경비 직영 가능 여부 등 53
* 2회 이상 유찰된 경우 54
* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제3조제3항 [별표 2] 제4호) 54
* 위탁관리하기로 결정한 경우(준칙 제7장) 54
☞ 입주자등의 10분의 1 이상이 이의 제기한 주택관리업자의 입찰 참가 등 56
☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자 58
☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부 59
☏ 사업주체가 선정한 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등 60
☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자등 10분의 1 반대의 효력 62
☞ 사업주체가 선정한 주택관리업자의 수의계약 선정 여부 63
기존 사업자의 재선정(지침 제3조제3항 관련 [별표 2] 제5호) 66
☏ 알뜰시장 운영 사업자 또는 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부 66
☏ 하자담보책임기간 중 승강기유지보수업자의 수의계약 가능 여부 67
* 경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 경우 68

4. 입찰의 성립(지침 제4조) 68
* 입찰의 성립(2인 이상의 유효한 입찰) 68
☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등 68
* 우선 협상 대상자의 선정 등 가능 여부 69
☏ 가용 예산이 한정되어 있는 경우 70
☏ 사업자 선정 때 예정가 이하 입찰자의 선정 여부 등 70
☏ 부대조건 또는 입찰예정가격에 의한 입찰 여부 71

5. 입찰의 무효(지침 제5조제1항 내지 제14항, [별표 3]) 72
☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우 72
☏ 입찰가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법 73
☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우 74
☏ 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰 75

6. 낙찰의 방법(지침 제6조) 76
☏ 최저가입찰제 및 최고가입찰제의 문제점 보완 방법 77
☏ 내정가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부 77
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우의 행정처분 등 78

7. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제6조의2) 80
* 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개할 곳 80
* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개에 관한 규정 80


제2장 주택관리업자의 선정과 제3장 공사 및 용역 등의 사업자 선정 83
(지침 제7조 내지 제14조 VS 제15조 내지 제24조)

☏ 사업자 등 입찰공고 및 선정 결과 공개 홈페이지 등 88
☏ 주택관리업자 선정 입찰 기준ㆍ방법 등 89
☏ 입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부 90
* 입찰 참가의 제한(영 제52조제5항, 제55조의4 제3항) 91
☏ 발전 기금을 제공하기로 한 입찰 92
☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한 가능 여부 93
☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 여부 93
☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 가능 여부 및 입찰 서류의 보관자 94
☏ 주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항 94
☏ 주택관리업자의 등록 자본금의 변경신고 등 95
☏ 사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부 96
☏ 경비용역비의 범위 97
☏ 제한경쟁ㆍ지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부 98
☏ 동일 가격ㆍ동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우 98
☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정 방법 99


제4장 잡수입 및 물품의 매각 등 101

1. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정(지침 제25조) 101
2. 낙찰 방법(지침 제26조) 101
☞ 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대한 사용료를 받을 수 있는지 101
☏ 어린이집 운영자의 선정 방법 등 104
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 104


제5장 투찰 및 개찰 107

1. 입찰서 투찰 등(지침 제27조) 107
2. 입찰서의 개봉 및 낙찰(지침 제28조) 107
☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항 107


제6장 전자입찰 109

1. 전자입찰시스템(지침 제28조의2) 109
2. 입찰 업체의 응찰(지침 제28조의3) 109
3. 낙찰 업체 선정 방법(지침 제28조의4) 109


제7장 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 111

1. 입주자등의 만족도 평가 및 결과 공개 시기(지침 제28조의5) 111
2. 만족도 평가 기준일 및 방법 등(지침 제28조의6) 111
3. 만족도 평가 결과의 공개(지침 제28조의7) 111


제8장 보증금 등 113

1. 입찰보증금 등(지침 제29조) 113
2. 하자보수보증금 등(지침 제30조) 113
* 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조 113
3. 보증금의 반환(지침 제31조) 114


제9장 보고 등 115

1. 보고ㆍ발급(지침 제32조) 115
2. 재검토 기한(지침 제33조) 115

부칙(국토해양부고시 제2010-445호, 2010. 07. 06) 115
부칙(국토해양부고시 제2012-600호, 2012. 09. 11) 116
부칙(국토해양부고시 제2012-885호, 2012. 12. 12) 116
부칙(국토교통부고시 제2013-056호, 2013. 04. 12) 117
부칙<국토교통부고시 제2013-356호, 2013. 06. 28> 117
부칙<국토교통부고시 제2013-854호, 2013. 12. 23> 117
부칙<국토교통부고시 제2014-216호, 2014. 04. 29> 118
부칙<국토교통부고시 제2014-393호, 2014. 06. 30> 118

☏ 용역 등 사업자 선정 공고의 명의자 118
☏ 관리사무소장이 사업자 선정 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 119
☏ 관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자 선정을 할 수 있는지 119
☏ 잡수입 관련 사업자의 선정과 계약주체 등에 관한 사항 120
☞ 국토교통부고시 위반의 효과 121

부록 1 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부고시 제2014-393호) 125
* 주택관리업자 선정 적격심사제 평가 배점표(1안) 148
* 주택관리업자 선정 적격심사제 평가 배점표(2안) 150
* 공사 및 용역 등 사업자 선정 적격심사제 평가 배점표(1안) 154
* 공사 및 용역 등 사업자 선정 적격심사제 평가 배점표(2안) 156

부록 2 : 질의회신(240531 지침 FAQ (수정 22건) - 국토교통부 162
부록 3 : ‘사업자 등’ 계약주체 관련 질의ㆍ회신 모음(14건) - 국토교통부 171
☏ 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 관리주체 185

부록 4 : 적격심사제 관련 질의ㆍ회신 모음(16건) - 국토교통부 186
☞ 주택법에 따른 과태료 부과에 대하여 다투는 방법 200
[별지 부록 1] 공사 및 용역 등 사업자의 ‘선정과 계약의 주체’는 누구인가 202