이틀에 끝내는 재개발 재건축

프롤로그·부동산은 어떻게 자본주의의 무기가 되는가?
서문·지폐 몇 장에 구겨진 삶은 고단하다

제1장 재개발·재건축 개론

01 재개발·재건축 길라잡이
02 재개발 vs 재건축 비교
03 토지등소유자 및 분양자격
04 국민주택 및 임대주택 의무건설비율
05 정비사업구역 <임대차보호법> 적용
06 재건축 르네상스가 도래하고 있다
07 주택보급률이 100%를 넘었는데 주택이 더 필요할까?
08 주택시장의 핵심 지표, 인구 1,000명당 주택 수

제2장 재개발·재건축 사업절차 및 투자타이밍
01 재개발·재건축 사업절차
02 재개발·재건축 투자타이밍
03 재개발·재건축 투자 체크리스트
04 투자에서 최악은 꾸물대는 것이다

제3장 재개발·재건축 입주권과 분양권
01 입주권과 분양권
02 세법상 입주권 정의
03 입주권은 카멜레온이다
04 입주권과 분양권은 주택이 아니다
05 입주권과 분양권의 투자금액
06 입주권·분양권 관련 세금
07 분양권 전매제한
08 이주비 대출 이자에 대한 배당소득세
09 국가는 세금 걷는 폭력단이다

제4장 재개발·재건축 입주권·분양권 관련 취득세·재산세·종합부동산세
01 입주권 관련 취득세
02 입주권 관련 재산세
03 입주권 관련 종합부동산세

제5장 재개발·재건축 입주권 관련 양도소득세
01 양도소득세 일반
02 1세대 1주택 양도소득세 비과세
03 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 사례
04 조정대상지역에 대한 규제사항
05 관리처분계획인가 후 조합원 간 평형 및 동·호수 교환 시 양도소득세
06 1+1에 대한 양도소득세
07 입주권 상태라도 주택이 철거되지 않으면 보유기간으로 인정된다
08 분양권 전매와 미등기 전매
09 다주택자 중과 제외 기준
10 주택은 1년 이상 보유하라

제6장 재개발·재건축 투자의 3요소
01 입지
02 정부 정책
03 심리

제7장 정비구역 해제
01 일몰제로 인한 정비구역 해제 본격화
02 부산지역 정비구역 해제 현황
03 정비구역 해제 후 재지정되는 경우

옛날 리디아에 욕심 없고 착하기만 했던 양치기 소년 ‘기게스Gyges’가 살았다.
양을 치던 기게스는 어느 날 갑자기 커다란 지진을 맞게 된다. 지진이 일어난 자리에는 땅이 갈라져 동굴이 생겼고, 그는 호기심이 생겨 갈라진 동굴 속으로 들어갔다. 동굴 안에서 거인의 시체를 발견했는데 시체의 손가락에 금반지가 끼워져 있었다. 기게스는 거인의 손가락에서 반지를 빼서 밖으로 나왔다.

그러다 우연히 반지의 흠집 난 곳을 안으로 돌리면 자신은 투명인간이 되고 밖으로 돌리면 자신의 모습이 다시 나타난다는 사실을 알게 되었다. 이제 ‘보이지 않는 힘’, ‘절대 마법의 반지’를 갖게 된 기게스는 나쁜 마음을 먹는다. 가축의 상태를 왕에게 보고하는 전령으로 궁전에 들어간 그는 마법 반지를 이용하여 투명인간이 된 후 왕비를 간통하고, 칸다울레스 왕을 암살하여 왕위를 찬탈하고 스스로 리디아의 왕이 된다.

고대 그리스의 철학자 플라톤의 저서 『국가』 2권에 나오는 가공의 마법 반지인 ‘기게스의 반지Ring of Gyges’라는 우화이다. 이 반지는 소유자 마음대로 자신의 모습을 보이지 않게 할 수 있는 신비한 힘이 있었다. 플라톤은 기게스의 반지 이야기를 통해 일반인이 자신의 행동에 대한 결과를 책임질 필요가 없다면 어떻게 행동할 것인가? 즉 ‘도덕의 수단화’를 설명하는 과정에서 등장한다.

그럼에도 불구하고 인간 세상은 소크라테스보다 소피스트인 글라우콘의 말대로 돌아가고 있는 듯하다. 시인 루카누스Marcus Annaeus Lucanus 역시 “힘은 정의의 잣대다”라고 일갈했다. 힘 있는 자는 정의 따위를 내팽개치고 필요에 따라 지켜야 하는 불편한 의무감 정도로 생각한다는 것이다. 한낱 양치기에 불과했던 기게스도 절대 마법의 반지를 손에 넣는 순간 머리 회전이 빨라졌다.

돈과 명예, 욕망을 가장 빨리 얻어낼 수 있는 방법이 무엇일까를 고민하다 그가 내린 결론은 ‘권력’이었다. 당신의 마음속에 간직한 기게스의 반지는 무엇인가 새로운 변화를 갈망하는 촛불혁명으로 정의와 공정을 기치로 들어선 정부, 대통령까지 나서서 정의를 외치지만 저항이 만만치 않다. 부동산 시장 역시 정의를 불편한 의무 정도로 치부하고 있다. 멀리 있는 불의를 지적하는 것은 쉽지만 그것이 ‘나’의 이해관계와 관련되는 순간, ‘이건 좀 아니지’가 되어 정의의 잣대는 뒤틀린다. 내가 잃을 것이 아무것도 없을 때, 내가 분쟁에 휘말리지 않아도 될 때 정의를 이야기하는 건 쉽지만 정작 내가 피해를 볼 수 있는 상황에서도 정의를 지킬 수 있는 사람은 생각보다 많지 않다.

제3자 입장에서는 정의를 말하지만 당사자가 되어서도 정의로운 사람은 많지 않다. 정의와 도덕은 고정되어 있는 것이 아니라 필요에 따라 변하기 때문이다. 심리학자 알버트 반두라Albert Bandura는 “많은 사람들이 상황과 대상에 따라 도덕의 끈을 붙들지 놓을지, 죄책감을 느낄지 말지를 달리한다”고 했다. 인간은 상황과 대상에 따라 자유자재로 ‘선택적 도덕적 이탈selective moral disengagement’을 하는 동물이라는 것이다.

우리는 언제든 도덕을 던져버릴 준비가 되어 있고 그걸 가능하게 하는 자신만의 수많은 장치들을 가지고 있다. 욕망을 먹고사는 부동산이 대표적이다.

<이하 생략>