하루에 끝내는 재개발 재건축

프롤로그 - ‘부동산’이라 쓰고‘심리전’이라 읽는다!
서문

제1장
맛보기 <도시정비법>

1. 재개발·재건축사업 절차
2. 재개발·재건축의 ‘토지등소유자’ 산정 방법
3. 재개발·재건축 르네상스가 시대가 도래하고 있다

제2장
재개발·재건축 절차 13단계

1. 정비기본계획
2. 정비구역지정
3. 추진위원회 승인
4. 조합설립인가
5. 시공사선정
6. 사업시행인가
7. 분양신청 및 종전자산평가
8. 관리처분인가
9. 이주·철거 및 조합원 동·호수 추첨
10. 착공
11. 일반 분양
12. 준공 및 입주
13. 청산 및 해산

제3장
재개발·재건축 물건별 분양자격

1. 단독·다가구주택
2. 공동주택
3. 무허가건축물
4. 근린생활시설
5. 토지
6. 토지와 관련한 기타 사례
7. 정비구역 해제 후 다시 지정된 경우의 분양자격

제4장
재개발·재건축 진행 단계별
가격변동 추이 및 투자전략

1. 재개발 진행 단계별 가격변동 추이
2. 재건축 진행 단계별 가격변동 추이
3. 재개발 진행 단계별 투자전략
4. 재개발·재건축 물건별 가격변동 추이
5. 재개발 투자의 목적

제5장
재개발 적정 투자시기 및 투자수익률 분석

1. 재개발 적정 투자시기 5point
2. 투자수익률 분석
3. 투자수익률 간편 계산

제6장
재개발·재건축 특약사항

1. 기본특약사항
2. 진행 단계별 특약사항

제7장
부산지역 재개발사업 현황

1. 금정구 : 금정산을 품은 명품 주거지
2. 동래구 : 온천천을 품은 3·1운동 성지
3. 연제구 : 부산의 스포츠메카이자 행정 1번지
4. 부산진구 : 부산 최대 상권을 자랑하는 부산의 지존
5. 동구 : 북항 재개발 최대 수혜지역이자 항구의 관문
6. 남구 : 뛰어난 정주환경을 자랑하는 아파트 주거 1번지
7. 수영구 : 바다와 산을 품은 연인들의 천국
8. 해운대구 : 부산의 강남이자 부산의 랜드마크
9. 기장군 : 산과 바다가 만나는 도농복합의 숲세권 주거지
10. 중구 : 과거와 현재가 공존하는 오피스 1번가
11. 영도구 : 피란민의 동네이자 부산 관광 1번지
12. 서구 : 부산을 대표하는 수산물 1번가
13. 사하구 : 서부산권 교통축이자 신흥주택지의 산실
14. 사상구 : 스마트시티로 재탄생하는 부산의 보물
15. 북구 : 낙동강과 숲이 만나는 힐링 주거 1번지
16. 강서구 : 국제신도시와 에코델타시티가 꿈꾸는 부산의 미래

제8장
재개발·재건축 핵심용어 20선

1. 재개발과 재건축
2. 분양권과 입주권
3. 1조합원 2입주권
4. 비례율
5. 원조합원과 승계조합원
6. 지분제와 도급제
7. 권리가액
8. 무상지분율
9. 이주비·이주촉진비, 이사비·주거이전비
10. 감정평가
11. 관리처분인가
12. 영업손실보상
13. 지역주택조합
14. 초과이익환수제
15. 체비지와 보류지
16. 현금청산
17. LTV·DTI·신DTI·DSR·RTI·LTI
18. 계약면적·공급면적·전용면적·공용면적·서비스면적
19. 뉴스테이와 공공지원민간임대주택
20. 자율주택정비사업

에필로그

최고의 병법서라 불리는 『손자병법』에 “적국을 온전히 보존하면서 이기는 것을 으뜸으로 치고, 적국을 쳐부수는 건 그다음이다. 적군을 온전히 보존하면서 이기는 것을 으뜸으로 치고, 적군을 전멸시키는 걸 최고라 하지 않는다. 싸우지 않고 굴복시키는 것을 최고라고 한다.” 그러나 살을 비비며 복잡한 이해관계에 따라 움직이는 세상은 매 순간이 전장이나 다름없다. 물불 가리지 않고 싸워도 될까 말까 한데 어찌 싸우지 않고 이기라는 것인가. 피를 묻히든 피를 묻히지 않든 싸움에서 이기려면 우선 싸움터로 나서야 한다.

어느 가난한 사람이 매일 성인聖人 조각상에 빌었다.
“제발, 제발, 제발, 복권에 당첨되게 해주세요.”
참다못한 조각상이 버럭 쏘아붙였다.
“제발, 제발, 제발, 복권부터 사라.”

부동산으로 결과를 내려면 투자하는 것이 먼저다. 투자하려면 준비가 필요하다. 특히 재개발·재건축은 비교적 소액으로도 가능하지만 현재가치가 아닌 미래가치에 대한 투자이므로 어느 정도의 불확실성이 존재하기 마련이다. 따라서 더 철저히 준비해야 한다. 준비 없이 전쟁터에 나서는 건 무모한 일이다.

2017년 5월 ‘뉴스1’에서 내로라 하는 부동산 전문가 35명에게 ‘대선이후 부동산시장 전망 조사’를 실시했다. 먼저 ‘문재인 정부가 들어선 이후 유망한 투자처’를 묻는 질문에 34%인 12명의 전문가들이 재개발·재건축을 꼽아 1위에 올랐다. 물론 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 있지만 시장 침체가 길어지면 언제든 풀릴 수 있다고 보는 동시에 결국 미래가치가 있는 현재가치에 투자를 하게 되므로 30~40년 된 아파트는 여전히 비싼 몸값을 유지할 것으로 예상한 결과다. 그리고 ‘향후 가장 인기가 있을 것으로 보이는 부동산 상품’을 선택하라는 질문에 무려 57.1%인 20명이 재개발·재건축을 꼽아 역시 1위를 차지했다.

2위는 경매로 5명의 전문가들이 선택하여 14.3% 불과했다. 재개발·재건축이 인기 있는 이유는 정권이 바뀌어도 시장이 불안정한 상황에서 미래가치가 담보될 것으로 보기 때문이다. 이처럼 재개발·재건축은 상대적으로 부동산시장 상황이나 정부정책에 크게 영향을 받지 않는다는 반증이다.

재개발·재건축은 <도시 및 주거환경정비법>(이하 ‘도시정비법’)상 정비사업 방식의 하나이다. 따라서 재개발·재건축을 이해하기 위해서는 토대가 되는 <도시정비법>의 기본적인 내용을 먼저 파악할 필요가 있다.

‘정비사업’이란 <도시정비법>에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역 내에서 정비기반시설을 정비하고 건축물을 개량·건설하는 것으로, 대상 구역의 기반시설의 정도, 용도지역, 시행 목적 등에 따라 주거환경개선사업, 재개발 및 재건축사업, 가로주택정비사업으로 구분된다. 즉 도시기능을 회복하기 위해 도시 내 주거환경이 불량한 지역의 물리적 환경개선을 위한 계획적인 사업방식을 통칭하는 것이다. 즉 노후화된 불량 건축물이 과다한 지역을 대상으로 도로, 주차장, 공원 등과 같은 정비기반시설을 설치하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상시키고자 하는 일련의 절차를 말한다.

재개발·재건축은 <국토의 계획과 이용에 관한 법률>에 의거 도시군관리계획 중 도시정비사업의 일환으로 시행되는 방식이며, 추진 절차는 <도시정비법>이라는 특별법에 따른다.

<이하 생략>