꼭 알아야 할 부동산 경매 권리분석의 모든 것

지은이의 말 _ 2010년 7월 개정된 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 완전 반영!
배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 권리분석책들은 이제 그만!

Part 1 권리분석 개념 제대로 이해하기
법대로 하는 것이 권리분석이다
사과의 썩은 부분을 도려내는 게 권리분석이다
말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다

Part 2 권리분석 대상 꼼꼼하게 살펴보기
권리분석을 위해 필요한 사항들
경매지상 기본적인 권리분석
특별법의 보호 대상이 되는 부동산
물건조사시 기본적인 공적 서류들

Part 3등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기
등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다
부동산 물권 속속들이 파헤치기
예측하기 어려운 권리들

Part 4 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기
실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리
주택임차인에 대한 권리분석
상가건물임차인에 대한 권리분석
임대차보호법의 핵심 요소 4가지
반드시 알아야 할 등기부 외 권리 6가지

Part 5 권리분석 4대 핵심 완벽하게 꿰뚫기
핵심 1 _ 저당권이 설정되어 있을 때
핵심 2 _ 전세권이 설정되어 있을 때
핵심 3 _ 임차권등기가 경료되어 있을 때
핵심 4 _ 가압류가 경료되어 있을 때

Part 6 배당표 작성 기본 원리 파악하기
수익분석을 위해 배당표 작성은 필수다
소액임차인 최우선변제금액
지역·금액·말소기준에 따른 최우선배당
상가건물임대차보호법상의 배당표 작성연습

Part 7 본격적인 배당표 작성연습 173제
각각의 물건에 따라 배당표 작성 방법도 다르다
배당표 작성연습 _ 아파트
배당표 작성연습 _ 연립·다세대
배당표 작성연습 _ 다가구주택
배당표 작성연습 _ 단독주택
배당표 작성연습 _ 오피스텔
배당표 작성연습 _ 상가건물
기타 배당표 작성연습 _ 공장·임야

■ 부록 1 _ 배당표 작성연습 해답
■ 부록 2 _ 경매 관련법과 시행령

권리분석이란 이 절차의 전반과 의미를 이해하는 것이다. 여러 법과 시행령에 ‘이런 경우 어떤 권리는 말소되어 낙찰자에게 추가 부담이 되지 않고, 저런 경우 낙찰 후에도 등기부상에 말소되지 않고 살아남아 낙찰자의 추가 부담으로 한다’와 같은 다양한 경우들이 시시콜콜하게 정해져 있다. 이런 기준들을 정확하게 파악해 낙찰 후 예상하지 못한 추가 부담이 발생하는 것을 사전에 방어하는 것이 바로 권리분석이다. 따라서 부동산 법원경매를 통해 얼마나 수익률을 높이는지는 정확한 권리분석에 의한 배당표 작성에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.

경매투자시 권리분석은 먼저 권리분석의 대상이 되는지 아닌지를 판단하는 것부터 시작해야 한다. 즉 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법처럼 특별법으로 보호 대상이 되어 등기부상 권리분석과 현황분석, 임차인의 권리분석까지도 함께 해야 하는 물건이 있는가 하면, 공장이나 임야처럼 특별법의 보호 대상이 되지 않아 현황분석과 등기부상 권리분석만으로도 충분한 물건이 있기 때문이다. 법원경매에 뛰어들기 위해서는 물건을 발견했을 때 응찰해도 법적으로 하자가 없는지와 그 부동산의 가치를 판단할 수 있는 혜안이 필요하다.

사람에게 호적과 주민등록이 있다면 부동산에는 등기부가 있다. 한 개인이 세상에 태어나면 호적과 주민등록이 만들어져 일생을 어떤 궤적을 그리며 사는지가 기록되고 관리되는 것이다. 인간으로 태어나서 성장하고 결혼하고 가정을 이루고 자식을 낳고 키워 교육시키고 결혼시키고 손주를 보고 마침내 이 세상을 떠나는 것이 문서상으로 기록되는 것이다. 한편 부동산은 기존의 대지 위에 있던 낡고 오래된 구옥들이 철거되고 그 지역에 적합한 아파트나 근린상가 또는 상업용 오피스·빌딩 등으로 새롭게 태어나기도 한다. 이런 일련의 과정을 건축물관리대장과 부동산등기부를 통해 한눈에 살펴볼 수 있다.