부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나

서문 - 당연한 이야기 ９

제1장 일본 부동산 폭등의 전초전
1. 일본의 무역흑자 ３３
2. 일미 무역전쟁 ４７

제2장 본격적인 버블경제
1. 부동산 버블의 신호탄 플라자 합의 ６７
2. 금리인하정책 ８１
3. 부동산 폭등 ９１
4. 엔화의 저력, 해외 부동산과 명화로 확장 １０４

제3장 버블 붕괴의 원인
1. 1989년에 도대체 어떤 일들이 있었나? １１７
2. 국제환경의 변화 １３３
3. 인구구조의 변화 １４２
4. 사라져가는 거품경제 １５７

제4장 일본 부동산 폭락 후 이야기
1. 지방 소멸 １６９
2. 은행 소멸 １８４
3. 금융개혁의 재편 ２０２
4. 지금은? ２２１

제5장 한국 이야기
1. 한국 사회의 ‘이생집망’ ２３１
2. 일본과는 상황이 다르긴 하다. 그러나 ２３８
3. 5천만 부동산업자 ２４９
4. 한국의 가계부채 ２５４
5. 저출산 고령화 문제 ２５９
6. 부동산 폭등은 시장 실패다 ２６３
7. 한국 부동산의 미래 ２６９

- 후기 - ２７８

이제 물가가 상승했으니 사람들이 소비를 줄이는 것은 당연하다. 그렇게 소비가 줄어드니 공장이 안 돌아가고, 공장이 안 돌아가니 불황이 뒤따라 엄습해 왔다. 이때 미국은 인플레이션의 직격탄을 맞으면서 물가상승과 경기불황이 동시에 발생하는 스태그플레이션stagflation으로 혼돈의 시대를 맞이했다.

엔고 현상이 지속되면서 일본 본토에서 제품을 생산해 수출하기에는 수지가 맞지 않다 보니 많은 기업들이 값싼 노동력을 활용할 수 있는 동남아시아로 생산거점을 이전하기 시작했다. 동남아로 가면 훨씬 싼 인건비로 제품을 만들 수 있는데 굳이 일본 내에 투자할 유인誘因이 없었던 것이다. 일본 기업들의 오프쇼어링off-shoring이 활발해지면서 산업의 공동화 현상이 발생한 것이다.

주식이든 부동산이든 안 사면 바보였던 시기였다. 저금리로 시장에 풀린 유동성 자금은 지난 40여 년간 고도성장을 구가한 경험만 있을 뿐 불황을 제대로 겪어보지 못해서 그런지 주로 부동산과 주식시장으로 몰려들었다. 그 결과 1987년 봄부터 일본의 경제성장률은 4.1%, 1988년 7.1%, 1989년 5.4%, 1990년 5.6%, 1991년 3.3%까지 성장하는 듯 보였지만, 그 배경이 부동산과 주식시장으로 쏠린 버블의 결과물이었다는 것을 잊으면 안 된다.