집값의 거짓말

프롤로그: 사실 우리는 부동산을 잘 모른다

1장 뛰는 집값에 우울한 당신에게
∙ 집값에 대처하는 우리는 합리적인가?
∙ 부동산 전망이 비껴가는 이유
∙ 왜 내 아파트만 안 오를까?
∙ 아파트가 부족하다는 주장은 사실일까?
∙ 주거의 문제인가, 욕망의 문제인가
∙ 집을 사서 돈을 벌었다면 합리적인 결정을 했을까?

2장 부동산 시장을 흔드는 거짓말들
∙ 다주택자의 슬픔에 공감하기는 얼마나 어려운가
∙ 종부세 부풀리기
∙ 기자들은 왜 ‘평당 1억’에 집착할까?
∙ 어쩌다 아파트 공화국에 살게 됐을까?
∙ 그 땅에서 나가주세요!
∙ 용적률이 계급이 되는 사회
∙ 아파트는 올라가고 인구는 줄어든다
∙ 신도시는 어떻게 구도심의 주머니를 털어가는가?
∙ 집에 대한 규제가 넘쳐나는 이유

3장 거꾸로 가는 정부의 부동산 정책
∙ 다주택자는 죄인일까?
∙ 정부의 임대주택 뻥튀기
∙ 우리도 싱가포르처럼 주택을 공급하면 안 될까?
∙ 수능시험보다 어려운 정부의 부동산 대책 브리핑
∙ 진보정부의 경제정책 우클릭

4장 점점 더 벌어지는 부의 격차
∙ 경기가 어려운 게 아니라 격차가 벌어진다
∙ 가진 자와 가지지 못한 자
∙ 골목식당 사장님은 얼마나 버틸 수 있을까?
∙ 착한 게 아니라 가난한 거다
∙ 우리 경제도 베네수엘라처럼 망할까?
∙ 우리 경제는 파탄이고 곧 망할 거라는 분들에게
∙ 최저임금 탓은 그만합시다
∙ 누가 돈을 쓸 차례인가
∙ 그녀는 우리에게 돈을 얼마나 벌어줬을까

5장 돈이 범람하는 세상
∙ 급한 돈, 중앙은행이 찍어드립니다
∙ 또다시 중앙은행이 윤전기를 돌릴 시간입니다
∙ FED의 MBS 일병 구하기
∙ 세상에 이런 자유무역은 없었다
∙ 지구인은 언제까지 달러를 사용할까?

에필로그: 산 사람을 존중하지 않는 사회는
아이가 태어나길 바랄 자격이 없다

자산시장은 수많은 변수에 둘러싸여 있습니다. 그 알고리즘을 이해한다고 해도 투자는 참 어렵습니다. 어렵게 분석하고 공부해서 시장을 이해할 무렵, 자산을 둘러싼 투자환경이 변해 있습니다. 투자환경에 익숙해질 만하면, 경기 사이클이 바뀝니다. 사이클을 이해했더니, 이번에는 제도가 바뀝니다. 이런데도 우리가 과학적으로 투자시장에서 승리할 수 있을까?
증시의 수많은 전문가들이 정작 자신의 승률을 밝히면 어떻게 될까? 그 유명한 증권사 투자분석본부장이 세운 투자자문회사의 수익률은 왜 그 모양일까?
가격의 미래를 예측하기란 참으로 어렵습니다. 경마학원이 없는 것처럼 주식 학원도 없습니다. 모든 과목에 일타 강사가 있는데, 주식시장에는 없는 이유입니다. 하물며 부동산의 미래 가격을 예측하는 사람들이란….
― <1-1 집값에 대처하는 우리는 합리적인가?> 중에서

실제 서울의 집값은 얼마나 올랐을까? 주변 지인들에게 물어보면 최소 50퍼센트에서 두 배는 올랐다고 답합니다. 하지만 KB부동산 통계를 보면 실제 2008년 1월~2018년 1월까지 만 10년 동안 서울의 주택가격은 15.11퍼센트 올랐을 뿐입니다.
하늘을 뚫은 것 같은 강남구의 주택가격도 이 10년 동안 14.93퍼센트 올랐습니다. 이는 비교 시점이 서울의 부동산이 최고점이었던 2008년이기 때문입니다. 또 지난 2009년 이후 서울의 주택가격이 2014년까지 줄곧 내리다 다시 올랐기 때문이기도 합니다.
따라서 2018년까지만 보면 ‘집값이 꾸준히 올라 전고점을 넘어섰다’ 정도가 올바른 표현입니다. 5년 이상 되는 어느 시계열로 봐도, 전국 또는 서울의 집값은 물가인상률만큼, 또는 그보다 조금 올랐을 뿐입니다.

집값이 급등한 2020년까지 계산하면 어떨까? 2007년 1월 서울의 주택매매 지수는 73.1입니다. 집값이 오르고 또 오른 2020년 8월은 107.8입니다(KB주택시장동향). 14년 동안 서울의 주택가격은 통계적으로 47.4퍼센트 올랐을 뿐입니다.
― <1-3 왜 내 아파트만 안 오를까?> 중에서