경매 부자들

저자의 말 : 나도 진짜 경매 부자가 될 수 있을까?

1장 그들이 경매 부자가 될 수밖에 없는 이유
경매 부자들은 가격이 올라갈 때 YES!를 외친다
경매 부자들은 권리분석보다 ‘이것’을 먼저 따진다
경매 부자들은 초심을 잃지 않는다
경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다
경매 부자들은 현장에서 답을 구한다
경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다
경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다
경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다
경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다
경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다

2장 알고 보면 어렵지 않은 권리분석
기준권리는 무조건 소멸한다
약이 되는 세입자 vs 독이 되는 세입자
세입자는 적이 아니다
가짜 세입자를 찾아라
떼쟁이 유치권
목소리만 큰 법정지상권
겨울에만 보이는 분묘기지권
허수아비 근저당권
매수인 잡는 가처분

3장 경매 부자들만 아는 경매대출 비법
자금계획은 처음부터 세워라
돈이 부족하면 방 개수 많은 주택은 피하라
대금납부와 소유권이전등기를 같이 하라
유치권이 있어도 경매대출을 받을 수 있다
플러스알파를 준비하라
감정가의 100% 대출이 가능한 이유
선순위 지상권도 다시 보자
부자들만 아는 경매대출 비법

4장 경매 부자들의 인생 역전 스토리
경매에서 최고의 적은 ‘두려움’이다
Money보다 The Dream I
Money보다 The Dream Ⅱ
아파트가 전부는 아니다
신혼부부의 알뜰살뜰 도전기
여자는 배짱, 남자는 절개
경매에도 역발상이 필요하다
13전 14기의 도전
해적처럼 도전하라
나서라 그리고 즐겨라
계획은 치밀하게, 실행은 철저하게

5장 고준석 박사와 함께하는 경매 Q&A
입찰가격은 어떻게 결정하나요?
경매로 아파트를 매수해도 배우자와 공동명의로 할 수 있나요?
권리분석에도 공식이 있나요?
근저당권과 가등기의 날짜가 같은 경우 우선순위는 어떻게 되나요?
세입자가 집을 비워주지 않으면 어떻게
해야 하나요?
세입자가 무단으로 전입·전출을 한 경우에도 대항력이 있나요?
소유자가 잠적했을 때 문을 열고 들어가도 되나요?
체납된 아파트 관리비도 매수인이 부담해야 하나요?
매수인에게 인테리어 비용을 유치권으로
주장할 수 있나요?
경매로 취득한 농지도 농지취득자격증명이 필요한가요?
경매로 매수한 땅의 농작물 소유권은
어떻게 되나요?
상가건물 세입자가 대항력을 주장하면
어떻게 해야 하나요?

특별부록
어렵지 않다! 알기 쉬운 실전경매 가이드

이 책을 먼저 읽고 나서

경매 고수들은 부동산의 미래가치를 판단하는 능력이 탁월하다. 이 탁월함은 선천적인 것이 아니라 후천적인 노력의 산물이다. 여기에 권리분석의 힘을 보태야 한다. 다시 말해 경매 고수는 하루아침에 되는 것이 아니다.
경매에서 권리분석은 중요하다. 그러나 권리분석을 잘해 수많은 물건을 낙찰받았어도 미래가치가 없는 부동산이라면 실패한 것이나 다름없다. 반면에 미래가치가 있어도 부동산 시장이 죽어 있으면 매도할 수가 없다. 반대로 미래가치가 없는 부동산은 시장이 좋아도 처분할 수가 없다. (…) 꼭 기억하자. 권리분석이 성공적인 경매 투자의 전부는 아니다. 무엇보다 앞서야 할 것은 미래가치를 볼 줄 아는 ‘눈’이다.

구로동에 사는 S씨(51세).
그는 2006년에 종잣돈 3억 5,000만 원에 맞춘 물건을 찾다보니 생각만큼 좋은 물건을 보기가 쉽지 않았다. 그러던 중 인천대학교 주변에 3층짜리 여관(대지 350㎡, 법원감정가 3억 2,000만 원)이 경매로 나온 것을 발견했다. 2차(2억 480만 원)까지 유찰되어 있었다. 여관은 허름하다 못해 정상적으로 영업하기도 힘들어 보였다. 하지만 낡은 건물을 새로 고쳐 용도를 변경하면 괜찮을 것 같았다. (…) S씨는 며칠을 고민한 끝에 여관을 매수하기로 했다. 건물 용도변경에 문제가 없음을 확인하고 3차 입찰에서 2억 1,000만 원에 낙찰받았다. 소유권이전등기를 마치자마자 여관을 원룸으로 바꾸는 공사를 시작했다. 총수리비 1억 5,000만 원을 들여 원룸 20개를 만들었다. 그리고 현재 월 600만 원(원룸 당 보증금 300만 원, 월세 30만 원)의 임대수익을 올리고 있다. 당시 매수비용과 건물 수리비용을 합쳐 3억 6,000만 원이 소요됐는데, 임대보증금을 받아 투자금액 6,000만 원을 회수했다. 지금은 투자금액 대비 임대수익률로 따져보면 연 24퍼센트의 수익률을 내고 있다. 건물 가치도 꾸준히 상승해 자본수익이 2배가 넘는다.

일반적으로 부동산 경매란 법원이 법에 따라 금전 지급을 목적으로 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 매각해 현금화한 후 배당이라는 절차를 통해 채권자(돈을 빌려준 사람)를 만족시켜주는 것이다. 즉, 경매에는 채권자를 비롯해 채무자, 소유자, 매수인, 기타 이해관계자 등이 얽혀 있다. 경매 고수들은 이런 복잡한 상황 속에서 오로지 매수인 입장에서만 생각한다(예를 들어 채권자에 속하는 배당절차에 대해서는 알려고 하지 않는다). 모든 이론과 상식을 알 수 있다면 좋겠지만, 꼭 그럴 필요는 없다. 경매의 핵심을 파악하고 최선을 다해 노력하는 것이 중요하다. 꼭 알아야 하는 것, 필요한 것에 시간과 에너지를 집중하는 것이 경매 부자가 되는 지름길이다.