생생 경매의 현장

머리말 | 4

Part 01 낙찰 그리고 수익
Chapter 01 경매의 목적 …… 13
Chapter 02 낙찰을 받으려면 …… 15
이해관계인 …… 15
실수요자 …… 16
투자자 …… 16
Chapter 03 수익을 내려면 …… 18

Part 02 수익성 부동산
Chapter 01 수익성 부동산 해설 …… 25
1. 수익성 부동산 …… 25
2. 소형아파트 등 …… 26
(1) 부도공공임대아파트 …… 26
(2) 그외 소형주택(일반아파트, 오피스텔, 빌라) …… 29
(3) 부도공공임대아파트의 검색 …… 29
3. 다가구주택 …… 31
4. 수익성분석 …… 35
(1) 수익성분석의 필요성 …… 35
(2) 수익률 …… 36
(3) 수익률을 높이려면 …… 42
Chapter 02 수익성 부동산 실전사례 …… 43
1. 초보도 할 수 있는 임대아파트 …… 43
2. 대지권 없는 빌라 …… 49
3. 지름신 …… 60
4. 공유자우선매수 …… 67
5. 천만원으로 투자할 좋은 물건 없나요? …… 76
Chapter 03 수익성 부동산 기타사례 …… 86
1. 임대용 오피스텔 낙찰사례 …… 86
2. 임대용 근린상가 낙찰사례 …… 89
3. 임대용상가 낙찰사례 …… 91
4. 재경매아파트 낙찰사례 …… 93
5. 부도공공임대아파트 낙찰사례 …… 95
6. 소형임대아파트 사례 …… 101

Part 03 위장임차인
Chapter 01 위장임차인 해설 …… 107
1. 위장임차인은 특별한 수익이 나오나? …… 107
2. 위장임차인 물건을 어떻게 검색하나? …… 127
3. 위장임차인의 증거를 찾아라 …… 128
4. 위장임차인의 뒤처리 …… 138

Chapter 02 위장임차인 실전사례 …… 139
1. 진정한 임차인 …… 139
2. 법인이 임차인 …… 145
3. 할아버지는 위장임차인 …… 152
4. 2년간의 추적 …… 160
5. 무상임차인각서는 만병통치약? …… 171
Chapter 03 위장임차인 기타사례 …… 184
1. 친인척 …… 184
2. 배우자 …… 186
3. 일시적 점유 …… 190
4. 친인척간 대여금을 임대차로 전환 …… 191
5. 임차인이 채무자 …… 193
6. 이혼 …… 194
7. 친인척의 무상임차인각서 …… 196
8. 가족 …… 198
9. 임차인의 경매신청 …… 199
10. 복잡한 위장임차인 분석 …… 201
11. 종전경매의 임차인 …… 206
12. 임대아파트의 임차인 …… 208

Part 04 선순위권리
Chapter 01 선순위권리 해설 …… 213
1. 말소기준권리 …… 213
2. 위험한 선순위권리 …… 217
(1) 선순위 가처분 …… 217
(2) 선순위 가등기 …… 218
(3) 선순위 지상권 …… 218
(4) 선순위 전세권 …… 219
3. 수익이 있는 선순위 권리 …… 223
(1) 선순위 가처분이 말소되는 경우 …… 223
(2) 선순위 가등기가 말소되는 경우 …… 226
(3) 예고등기 …… 229
Chapter 02 선순위권리 실전사례 …… 233
1. 선순위 가등기가 있는 논 …… 233
2. 대항력임차인에 가처분과 유치권까지 …… 239
3. 말소되지 않는 두 개의 가처분 …… 254
Chapter 03 선순위권리 기타사례 …… 283
1. 낙찰로 소멸되지 않는 가처분 …… 283
2. 낙찰로 소멸되지 않는 후순위 가처분 …… 284
3. 낙찰로 소멸되는 선순위 가처분(근저당설정등기청구권) …… 285
4. 소멸시효가 적용되는 가처분 …… 286
5. 목적을 달성한 가처분 …… 288
6. 혼동에 해당하는 가처분 …… 290
7. 담보가등기 사례 …… 291
8. 가등기권리를 이미 행사한 사례 …… 293
9. 사실상 권리가 없는 가등기 사례 …… 294
10. 10년이 지난 가등기 사례 …… 295
11. 후순위 가등기 …… 300
12. 경매에 자주 나오는 (형식적)지상권 …… 301
13. 전세권 사례 …… 303



Part 05 유치권과 법정지상권
Chapter 01 유치권과 법정지상권 해설 …… 307
1. 유치권과 법정지상권 …… 307
2. 유치권 …… 308
(1) 의미 …… 308
(2) 유치권의 성립요건 …… 310
(3) 유치권의 조사 …… 315
(4) 경매실무에서 발생하는 유치권의 종류 …… 316
(5) 유치권자의 권리행사 …… 317
3. 법정지상권 …… 320
(1) 의미 …… 320
(2) 법정지상권의 성립조건 …… 321
(3) 법정지상권의 내용 …… 323
(4) 중요 판례 …… 325
(5) 법정지상권의 조사 …… 329
(6) 법정지상권의 해결 …… 329
Chapter 02 유치권과 법정지상권 실전사례 …… 331
1. 두 번 낙찰받고 두 번 팔다 …… 331
2. 대박난 유치권 …… 340
3. 유치권 때려잡기 …… 346
4. 법정지상권이 없는 전원주택 …… 361
5. 법정지상권이 있는 빌라1동 …… 370
Chapter 03 유치권과 법정지상권 기타사례 …… 379
1. 유치권 낙찰사례(중앙05-35180빌라) …… 380
2. 유치권 낙찰사례(여주09-1639빌라) …… 387
3. 유치권 낙찰사례(수원09-1558빌라) …… 389
4. 유치권 관련사례(창원08-27383) …… 394
5. 유치권 관련사례(천안09-15489) …… 397
6. 유치권 관련사례(남부05-26830-53번) …… 398
7. 법정지상권 낙찰사례(홍성08-13374대지) …… 399
8. 법정지상권 낙찰사례(천안09-10576-8대지) …… 402
9. 법정지상권 관련사례(안산08-20358) …… 404

Part 06 경매의 함정
Chapter 01 경매의 함정 해설 …… 407
1. 경매는 위험한가 …… 407
2. 경매의 함정 …… 408
(1) 토지별도등기 …… 408
(2) 대지권 미등기 …… 411
(3) 세금과 임금채권의 우선배당 …… 414
(4) 종전경매의 점유자 …… 416
(5) 형식적 경매 …… 419
(6) 대위변제 …… 421
(7) 공담물건의 명도 …… 424
3. 위험을 피하는 법 …… 426
(1) 입찰 전 …… 426
(2) 입찰 후 …… 426
(3) 하자의 발생 …… 426
Chapter 02 경매의 함정 실전사례 …… 429
1. 등신과 머저리 …… 429
2. 또 하나의 함정, 배당이의 …… 437
3. 낙찰불허가 2건 …… 443
4. 착각 …… 454
Chapter 03 경매의 함정 기타사례 …… 460
1. 불법건축물 관련사례 …… 460
2. 세금압류 낙찰사례 …… 463
3. 체납세금 관련사례 …… 468
4. 종전경매의 임차인 관련사례 …… 470
5. 종전경매의 임차인 낙찰사례 …… 475