어쩌다 건물주란 없다

프롤로그. 나는 10년 만에 무일푼에서 건물주가 되었다
만인의 꿈 ‘갓물주’ / 간절하면 꿈은 이루어진다 / 경험은 거짓말을 하지 않는다 / 10년의 도전, 그리고 ‘건물주’ 실현의 성공기

Part1. 건물주도 배우는 시대 - 빌딩은 아파트 투자의 훌륭한 대체재
과거를 보면 현재와 미래를 알 수 있다
근린생활시설의 이해에서 꼬마빌딩 매입의 시작 / 꼬마빌딩이 각광받는 이유

최근 빌딩시장 동향
2015~2016년 : 연트럴파크와 성수동의 부활 / 2017~2018년 : 빌딩시장의 활황, 그리고 RTI규제 / 2019~2020년 : 입소문에 울고 웃는 핫플레이스 / 2019~2020년 주목할 상권 : 익선동과 뚝섬역 / 2020년은 법인 빌딩 매입의 좋은 기회 : 상업용 빌딩 매입 체크포인트

아는 만큼 길은 가까워진다
전문 컨설팅의 중요성 : 정보 분석과 크로스체크 / 흙수저도 건물주가 될 수 있다 / 점점 젊어지는 꼬마빌딩 투자자 : 시니어에서 40대로, 30대로

Part2. 내 빌딩 만들기 10단계 - 빌딩 투자, 어디에 어떻게 할 것인가
내 빌딩 만들기 - 입문(入門)
싸고 괜찮은 물건은 없다 / 착한 가격? 싼 데는 다 이유가 있다

내 빌딩 만들기 - 실전(實戰)
제1단계: 자금 계획 세우기
매입 자금 총액 확정하기 : 보유 자산과 대출 / 가능한 대출 금액 확인하기 : 담보대출과 신용대출 / 시뮬레이션 : 현금 10억으로 30억 빌딩 매입하기

제2단계: 빌딩의 종류와 지역 선택
빌딩 매입에서 가장 중요한 것은 구매 목적 / 매입지역 선택 : 잘 아는 동네를 노려라 / 미래 가치는 개발 호재 혹은 인구·자본이 집약된 곳에 있다 / 임대 수익의 포트폴리오 : 1층보다 꼭대기 층을 눈여겨보아야

제3단계: 현장 답사 및 시세 파악
빌딩 찾기는 맞선이다 / 현장 답사 : 체크포인트로 치밀한 계획 준비해야 / 임차인의 눈으로 골라라 / 공실 걱정보다는 주변 파악이 우선 / 감정평가 3방식 : 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 / 수익 창출을 위한 유형자산, 무형자산, 레버리지 효과의 이해 / 투자판단 3요소 : 환금성, 수익성, 안전성 / 유념해야 할 법적규제 : 건폐율, 용적률, 용도지역, 용도지구, 지구단위계획 등

제4단계: 빌딩 매입 체크리스트


답사에서 얻은 정보로 체크리스트 작성 / 등기부등본 등 빌딩의 족보 세심히 따져볼 것

제5단계: 계약하기
빌딩 매입 시 알아야 할 기본사항

제6단계: 중도금 및 잔금 준비하기
계약금 지불 후 해야 할 일

제7단계: 소유권 이전등기
잔금 집행일 약속 시간은 오전에 / 소유권 이전등기 - 건물주가 바뀌는 순간

제8단계: 매입 후 처리
이제 진짜 건물주 : 하지만 이제부터 시작

제9단계: 임대 및 재계약 요령
임대인과 임차인은 갑과 을이 아닌 윈윈 관계

제10단계: 빌딩 갈아타기
언제 어떻게 빌딩을 갈아탈 것인가?

Part3. 빌딩으로 돈 버는 방법① 지역적 상승 요인
상권도 생로병사를 겪는다 - 근생상권의 흥망성쇠 5단계
영원한 승자는 없다 - 2013년 → 2017년 빅데이터로 분석한 상권의 변화
부동산은 종합사회과학 - 투자 수익은 정확한 상권 분석에서 나온다
지역적 상승의 가장 중요한 요소는 교통 - 종류별 지역적 상승 요인
상권 좌우하는 SNS의 위력 - 이면 도로의 상권이 뜨고 있다

Part4. 빌딩으로 돈 버는 방법② 개별적 상승 요인
건물의 가치, 직접 만들어서 키워라
리모델링과 신축을 통한 건물의 가치 상승 / 원빌딩 사옥의 리모델링 사례

연예인, 그들이 매입하면 달라진다
시행착오, 그리고 발전을 거듭하는 소지섭의 투자

‘일조권 사선제한’ 북향 빌딩이 더 비싸다?

에필로그. 상대를 만족시키지 못하면 내가 만족할 수 없다