오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩

프롤로그

PART 01 꼬마빌딩의 인기, 앞으로도 그럴까?
땅, 아파트, 빌딩 어디에 투자할 것인가?
꼬마빌딩의 변천사 2008년~2021년
2021년 강남 3구와 마용성 3구 분석
2022년 이후 꼬마빌딩 시장은?
꼬마빌딩의 인기가 식지 않는 이유는?
연예인들의 빌딩 투자 사례 Top 10
가장 좋은 투자 시기는 ‘바로 지금!’
점점 젊어지는 꼬마빌딩 건물주
[투자 사례 분석] 빌딩은 임자가 따로 있다!
전문가를 더 많이, 더 자주 괴롭혀야 돈이 된다
[투자 사례 분석] 전대차 계약에서 명도까지
근린생활시설에 대한 이해가 건물주로 가는 첫걸음
[투자 사례 분석] 매입부터 명도, 리모델링, 임차인 구성까지

PART 02 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트
투자수익을 높이는 5가지 포인트
투자 판단의 기준은?
수익 창출 포인트 ①: 개별적 상승 요인
[투자 사례 분석] 옥외 광고판으로 부대 수익 올리기
수익 창출 포인트 ②: 지역적 상승 요인
[투자 사례 분석] 연예인들이 선호하는 지역- 성동구
상권 형성 과정 5단계
골목상권과 꼬마빌딩이 사랑받는 이유
빅데이터로 분석한 2021년 상권의 변화
수익 창출 포인트 ③: 절세
취득세의 기본세율이 달라지는 경우를 주의하자
빌딩을 상속·증여할 때 주의할 점
양도소득세 절세, 이것만 알아두자
법인 명의 매입은 추세가 아니라 대세
법인 명의로 매입할 때 체크할 세금 포인트
[투자 사례 분석] 140억 원에 매입해서 203억 원에 매도한
투자자가 법인이라면?
수익 창출 포인트 ④: 대출의 레버리지 효과
RTI와 대출
대출 5계명
[투자 사례 분석] 연남동 대출 사례
– 80% 대출, 금리 2.6%가 가능해?
수익 창출 포인트 ⑤: 엑시트 플랜
[투자 사례 분석] 서울or수도권? / 개인or법인?

PART 03 건물주로 가는 로드맵 10단계
싸고 괜찮은 물건 없나요?
[투자 사례 분석] 급매물이라는데 매입해도 될까요?
건물주로 가는 로드맵 10단계
건물주로 가는 길 1단계: 꼼꼼하게 자금 계획 수립하기
[투자 사례 분석] 필자의 투자 성공기
건물주로 가는 길 2단계: 매입목적과 매입지역 정하기
[투자 사례 분석] 신분당선 개통– 논현역을 주목하라
건물주로 가는 길 3단계: 현장답사 및 법적 규제 검토
[투자 사례 분석] 가압류가 설정된 빌딩인데
매입해도 될까요?
[투자 사례 분석] 위반 건축물이 있는 빌딩을
매입해도 될까요?
건물주로 가는 길 4단계: 매입 결정
[투자 사례 분석] 공실이 있는 빌딩을 매입해도 될까요?
건물주로 가는 길 5단계: 계약하기
건물주로 가는 길 6단계: 잔금 준비
건물주로 가는 길 7단계: 잔금 집행 및 소유권이전등기
[투자 사례 분석] 소유주가 다른 두 개의 땅에
건물이 하나인데 괜찮나요?
건물주로 가는 길 8단계: 인수인계
건물주로 가는 길 9단계: 빌딩 관리
건물주로 가는 길 10단계: 빌딩 갈아타기 혹은 추가 매입하기
[투자 사례 분석] 상가 여러 개가 좋을까?
빌딩 한 개가 좋을까?

에필로그

* 강남 3구와 마용성 3구 외에 주목할 곳은 동작구, 강동구, 영등포구, 도봉구 등입니다. 서초권에서 확장된 곳이 동작구이고, 송파구에서 확장된 곳이 강동구입니다. 영등포구 문래동은 성동구 성수동이나 뚝섬 사례와 비슷한 준공업지역입니다. 오래된 공장이 빠져나가고 환경이 개선되면서 그 자리에 특색 있는 근생빌딩이 들어서는 중입니다. 또한 2020년 대비 2021년 상승률이 가장 높았던 도봉구도 주목해야 합니다. 서울시가 민간투자 사업으로 추진하는 국내 최초 대중음악 전문공연장이자 복합문화시설인 ‘서울아레나’가 드디어 본궤도에 올랐기 때문입니다. 지난 7년 동안 논의를 지속한 끝에 2022년 6월 착공, 2025년 준공 예정입니다. 최대 2만 8,000명을 동시 수용할 수 있는 공연장이 완공되면 도봉구 창동 일대 랜드마크로 자리매김할 전망입니다.

* 리모델링을 하면 빌딩의 단점을 개선하고, 기존 면적을 유지하면서 임대면적이 증가하고, 새로운 임차인과 임대차계약을 맺으면서 임대료를 높일 수 있어 수익이 증가합니다. 따라서 양도차익도 기대할 수 있는 매우 좋은 방법입니다. 건물주의 의지대로 빌딩의 가치를 올릴 수 있으므로 필자는 늘 적극적으로 추천하고 있습니다. 이러한 구조를 잘 아는 투자자는 오히려 낡은 빌딩을 선호합니다. 심지어 누수 등 특정시설에 하자가 있는 물건만 찾기도 합니다. 시설물에 하자가 있는 낡은 빌딩은 보수 부담 때문에 일반적인 투자자는 거들떠보지 않습니다. 그만큼 경쟁자가 적기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 매입한 후 리모델링을 통해 가치를 상승시킨 뒤 제대로 된 가격에 매각하겠다는 계획인데, 이는 경매를 통해 수익을 올리는 것과 같은 이치입니다. 경매의 기본적인 원리는 권리관계에 하자가 있는 매물을 경매나 공매를 통해서 매입한 후 깨끗한 권리관계를 만든 다음 매도하여 차익을 남기는 것입니다.