수익형 부동산 투자법

들어가는 글_ 부동산을 빼고 부자가 되는 것은 불가능하다

1장 주택 마련, 투자 수익성도 고려하자!
01. 아파트 선택, 주거와 투자 두 마리 토끼를 잡아라!
사례1) 종합적인 자산관리를 통한 내 집 마련 사례
사례2) 지방 주택 소유자의 서울시 아파트 구입 사례
02. 임대 소득을 올리는 아파트 구입 요령
사례3) 주거용 아파트의 분산 투자로 임대 소득과 자본 이득을 함께 얻은 사례
03. 아파트 청약 어떻게 준비할까?
사례4) 청약 통장을 활용한 내 집 마련 사례
04. 소자본으로 내 집 마련이 가능한 연립주택, 빌라 투자
사례 5) 재개발 지역 투자 사례
05. 주택 마련, 먼저 수익성 분석을 하라

2장 재개발을 활용한 효율적인 건물 투자 방법
06. 도시환경정비사업
07. 도시환경정비사업 대표 지역
사례 6) 도시환경정비사업 지역의 상가 투자 사례
08. 재개발 구역 내 상가, 점포 투자 방안
09. 재정비 촉진 지구 내 상가 투자 시 유의 사항

3장 월세 소득으로 노후를 대비하는 오피스텔 투자
10. 2008년 주목받는 오피스텔 투자
11. 오피스텔 투자 대표 지역
12. 오피스텔 투자 시 유의 사항
사례 7) 부동산 자산 배분을 통한 오피스텔 투자 사례

4장 돈 되는 부동산, 상가에서 찾아보자
13. 업종 선택을 신중하게 하라!
14. 상가 투자의 기본, 안전성을 먼저 생각하라!
15. 초보 상가 투자자들은 실패 가능성이 낮은 단지 내 상가부터 시작하자!
16. 고수익을 위한 근린상가 투자 방법
17. 주거와 임대를 같이 하며 초보자도 쉽게 관리할 수 있는 상가주택 투자
18. 고위험 고수익 상품, 테마상가 투자
19. 주상복합 상가
사례 8) 매월 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 단지 내 상가 투자 사례

5장 건물 소유자의 또 다른 수익 창출 방법, 리모델링 투자
20. 돈 버는 리모델링
21. 완공 후 점검할 사항과 하자 보수
22. 상가 리모델링 시 유의 사항
사례 9) 기존 단독 주택을 원룸으로 리모델링한 사례
사례 10) 노후 건물을 세미텔로 리모델링하여 수익성을 확대한 사례
사례 11) 낡은 주택의 리모델링을 우한 안정적 노후 자금 마련 사례

마치는 글_ 돈을 벌어 주는 부동산, 수익형 부동산에서 찾아라!

주변 환경을 고려하라
상가주택은 근린상가와 유사한 개념일 수도 있지만, 단지 주거시절이 들어선다는 점에서 근린상가와 구별된다. 일반적으로 규모 또한 근린상가보다 작고 1~2층이 상가이며, 맨 위층이 주택인 경우가 대부분이다. 즉 소유주가 위층에 거주하면서 상가에서 임대 수익을 얻기 위해 투자하는 상가이다. 이런 특징으로 인하여 근린상가는 상가주택의 가장 큰 경쟁 상대가 되곤 한다. 따라서 가능하면 근린상가가 적은 곳으로 입지를 선정해야 하며, 택지개발 지구라면 상업 시설이 적은 곳을 선정하는 것이 유리하다.
또한 상가주택 투자 시 주거 환경 역시 고려해야 한다. 상가주택에서의 높은 임대 수익을 얻기 위해 도로변에 있는 상가주택을 선택하는 경우가 많다. 그러나 이 경우 주변 도로의 소음으로 인하여 많은 불편을 초래할 수 있다. 또한 업종 역시 만약 1층에 음식점을 선택한다면 주거 환경가치는 더욱 떨어지게 될 것이다 따라서 상가주택 구입 시 임대 수익을 우선으로 생각할 것인지, 주거 환경을 우선으로 생각할 것인지의 목적을 잘 세워야 한다. - 본문 176-177쪽 중에서

신축 후 10년, 리모델링을 고려하라
보통 새로 지은 지 10년 정도 지나면 리모델링을 하는 것이 좋다. 그동안 주변 여건이 달라지면서 주 수요층의 요구 사항도 바뀌기 때문이다. 처음 계획한 평형이 너무 작을 경우, 통신망 등 사회 인프라 및 인식 변화에 따른 환경 변화 등을 통하여 추가할 설비를 점검 보완해야 한다. 또한 그동안 관리비 부담이 컸다면 에너지 효율을 높일 수 있는 방안까지 모색해야 한다. 주변 상권 변화와 임대주택 수요 등을 분석하여 리모델링 비용을 감안하고, 수익성 분석을 한 후 리모델링을 통해 업종 변경을 하면 더욱 좋은 수익 모델이 될 수 있다. 일반적으로 리모델링을 하는 경우는 임대 수요가 줄어들었고, 그 이유가 건물의 노후화 및 주변 환경 변화에 따른 수요 건물이 아닌 것으로 판단되는 경우이다. 그렇기 때문에 무턱대고 매도하는 것보다는 리모델링을 통한 추가 수익 방안을 찾는 것이 좋은 투자 방법이 될 수 있다. - 본문 200-201쪽 중에서

소자본으로 내 집 마련이 가능한 연립주택, 빌라 투자
연립주택은 건축 층수가 4층 이하로 연면적이 660㎡ 이상인 주택이다. 빌라(Villa)는 본래 교외 주택이나 별장, 부유층이 소유하던 대저택을 의미하는 것으로 건축법상의 용어는 아니다. 최근에는 다세대 주택이나 연립주택을 빌라로 명명하여 분양하고 있으며, 최고급 주택 단지에도 빌라라는 명칭을 사용하여 주거 단지를 특화하고 있다.
연립주택이나 빌라는 실수요자가 거주할 목적으로 매입하기도 하지만, 점차 임대 수익용이나 재테크용으로 매입하려는 투자자가 늘고 있는 추세이다. 특히 1억 원 미만의 소액 투자자들은 재개발 예정지의 연립주택이나 빌라에 관심이 많다. 대지 지분이 큰 연립주택이나 빌라는 향후 재개발이나 재건축 시에 중·대형 아파트로 분양받을 수 있다. 또한 이 경우 추가 부담이 없거나 일반 분양보다 투자 금액이 적어 투자자들 사이에서 투자 1순위로 꼽히고 있다.
20대 후반의 중소기업에 다니는 직장인인 한 고객은 대학에 다닐 때부터 부동산에 관심이 많았다. 자신이 직장에서 받는 연봉이 적다고 판단한 이 고객은 직접 재개발 투자를 하기 위해 알아보던 중, 강서구 공항동 인근의 한 빌라를 매입하게 되었다. 인근에는 마곡 지구 개발과 방화 뉴타운 등 겹 호재가 있는 지역으로, 지역 내 주택의 노후도 등을 면밀히 분석한 후 주변 시세 대비 저평가된 곳에 투자를 하였다. 이와 같이 현금 자산이 많지 않은 경우의 대안적인 내 집 마련 방법은 소액으로 재개발 지역에 투자하는 것도 좋은 방법이다.
그러나 연립주택이나 빌라와 같은 다세대 주택에 투자하는 경우에는 아파트에 비해 장기 투자가 될 수 있다. 그렇기 때문에 그만큼 돈이 묶일 위험이 크므로, 장기적인 플랜을 가지고 충분히 분석한 이후에 투자를 결정해야 한다. - 본문 70-71쪽 중에서