새로운 투자 기회 주택 조합 아파트

저자의 글
들어가는 글_ 기회를 선점하라

1장_ 지역주택 조합 아파트에 기회가 있다
내 집 마련, 언제가 기회일까 | 부동산의 가치투자, 주택 조합 아파트

2장_ 부동산에 관심 있다면 알아둬야 할 기초 지식
부동산 관련 용어 | 건축 규모 관련 용어 | 토지 관련 용어 | 부동산 관련 법 | 정부의 부동산 대책

3장_ 주택 사업 방식
주택 사업 | 증축 및 개축 사업

4장_ 주택 조합이란 무엇인가?
주택 조합이란? | 지역 조합의 장·단점 | 주택 조합의 연혁 | 지역 조합과 재개발 조합 | 동호인주택

5장_ 조합원이 되기 위한 조건
조합원의 자격 | 조합원의 변경 | 조합 집행부 | 조합 규약

6장_ 주택 조합 아파트 어떻게 지을까?
아파트를 어디에 지을까?_부지 선정 | 어떤 아파트를 지을 것인가? | 이런 일을 대신 해줄 사람이 없을까?

7장_ 어떤 시공사를 선정할 것인가?
시공사의 역할 | 시공사 선정의 중요성 | 시공사의 방문 및 사업 제안 | 시공사의 사업 검토 절차 | 시공사 참여 조건 협의 | 도급 계약 체결

8장_ 사업 추진 절차
지역 조합 사업 구상 | 추진위원회 구성 | 부지 확보 | 조합원 모집 | 창립총회 | 지구단위계획 수립 | 조합 설립인가 | 시공사 선정 | 사업계획 승인 | 국·공유지 매입 | 착공 신고 | 지질 조사 및 지적 측량 | 조합원 동·호수 추첨 | 옵션 결정 | 일반 분양 | 사용 승인 | 회계감사, 조합 청산 및 해산 | 조합에 대한 감독·보고·검사

9장_ 분양가 계산하기
사업 이익은 없다? | 토지대 | 공사비 | 사업 추진비 | 일반 분양과 조합 분양의 분양가 비교

10장_ 투자 사례 분석
투자 시기의 중요성 | 투자 시 유의할 점 | 투자 전략

마치는 글_ 이기는 게임을 하라

부록_ 지역주택 조합 가입 계약서 | 지역·직장주택 조합 표준 규약 | 지역·직장주택 조합 표준 공사 계약서(도급제 방식) | 지역·직장주택 조합 표준 공사 계약서(지분제 방식)

종합부동산세와 분양가 상한제
분양가 상한제는 수분양자들에게 혜택이 돌아간다는 취지 때문에 대부분의 국민들로부터 환영을 받았다. 하지만 결과적으론 공급 물량이 현저하게 감소하여 오히려 향후 집값의 불안 요인으로 작용할 것이 확실하다. 일반적으로 아파트 시행 사업은 최초 토지 매입 시작부터 분양까지 최소 2년 이상이 소요되는 사업이다. 2006년 하반기부터 분양가 상한제를 우려하여 신규 사업 참여가 위축되기 시작하였다. 이로 인해 2008년부터 본격적으로 시작된 공급 감소는 민간택지에서의 분양가 상한제 적용 폐지가 결정되지 않고 있는 2009년 하반기로부터 적어도 3년이 경과한 2012년 하반기까지는 이어진다고 봐야 한다.
물론 2009년 중에 분양가 상한제가 폐지되어 신규 사업이 활성화된다는 전제하에서 그렇다는 말이다. 폐지가 늦어지면 늦어질수록 주택 공급 감소도 계속될 것이다. 현재 신규 사업 추진은 거의 중단된 상태로 현장에서 느껴지는 침체 정도는 그야말로 심각한 수준이다. 제조업과는 달리 부동산 사업은 회임 기간이 길고, 그 사이 정책 변환 등 사업 추진에 변수가 많아 리스크가 큰 분야이다. 그럼에도 불구하고 기대 이익이 크기 때문에 사업자들은 기대와 희망을 갖고 사업을 시작하게 되는 것이다. 하지만 분양가 상한제로 인해, 리스크는 그대로인데 기대 이익은 제한된다면 누가 리스크를 안고 사업을 시작하겠는가. 하루라도 빨리 분양가 상한제는 폐지되어야 한다. 5년간의 절대적 공급 감소가 이후 집값에 어떤 영향을 줄 것인지는 IMF 시절의 경험을 되살려볼 일이다.

지역 조합과 재개발 조합
재개발 조합과 지역주택 조합을 혼동하는 경우가 있는데, 크게 보면 두 조합을 다루는 법부터가 다르다. 재개발 조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 재개발 구역 안에서 사업을 시행하는 공익법인이라는 점에서, 「주택법」에 따라 사업을 시행하고 사단법인의 성격을 갖는 지역 조합과는 차이를 보인다. 그런데 재개발 조합 방식으로 추진하던 사업을 인허가권자의 구역 지정 보류 등의 사유로 인하여 지역 조합 방식으로 전환하려는 경우가 있다. 이때는 두 사업 방식 간의 차이점을 명확히 인식하고 추진해야 한다. 재개발 조합은 조합원이 지주이자 사업 주체이기 때문에 사업 추진에 대한 동의 절차가 바로 사업부지 확보 및 조합의 구성으로 볼 수 있다. 따라서 재개발 조합은 조합원의 가부(可否)만을 물어 동의율이 일정 비율에 도달하여 사업 추진이 결정되면, 그 이후로 조합원 간의 이해 차이가 크게 발생하지 않는다.
그러나 지역 조합의 경우 지주가 모두 조합원이 되는 것은 아니기 때문에, 조합원이 구성되었다 하더라도 사업부지 확보 절차가 남게 된다. 이때 조합에 가입하지 않는 지주는 재개발 조합의 미동의자와 달리 감정가에 의한 현금 청산 등의 의무를 지지 않아 고가의 토지대를 요구할 수 있다. 그러나 이로 이한 총 비용 증가가 조합원의 분양가 상승으로 이어져 사업 자체가 무산되는 지경까지 이르는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 재개발 방식으로 추진하였던 사업이 조합원의 동의율이 높았다고 해서 지역 조합 사업으로의 전환이 쉬울 것이라고 속단하는 것은 금물이다.

지역 조합 사업 구상
지역 조합 사업을 시행하기 위한 시작 단계로 몇몇 사람이 뜻을 모아 사업 추진을 발의하는 시기이다. 구체적인 사업계획보다는 대략적인 사업부지 위치와 사업을 해야 하는 당위성에 대한 이야기가 오고가는 단계로 볼 수 있다. 모든 일에서 시작이 좋아야 끝도 좋은 법이다. 이런 발의의 주체가 지역 조합 사업 또는 일반 시행 사업에 경험이 있다면 더욱 성공의 가능성은 높아질 수 있다. 바꿔 말하면 사업에 대한 지식이 전혀 없는 사람끼리 모여 사업을 구상한다고 하면 초기 단계에서부터 전문가를 참여시켜 조언을 받는 것이 사업의 성공 확률을 높이는 길이 될 수 있다