남들 경매할 때 나는 공매한다

머리말

Chapter 1 내 집 마련, 공매를 주목하라!
01 공매 입찰에 대해 이해하라
공매의 권리분석에 대한 파악/ 공매 정보내역과 공부, 그리고 현장답사를 통ㅇ한 분석

02 물건분석표와 배분표에 눈을 떠라
공매 입찰대상 물건분석표 작성을 위한 기본적인 물건분석

03 입찰에 참여하라
낙찰가의 수익분석방법/ 입찰가격 결정

04 입찰결과를 확인하라
입찰결과 입찰상세정보 화면 보기/ 입찰상세정보의 활용

05 낙찰받은 후의 절차에 대해 살펴라
대금납부와 소유권이전 절차/ 건물인도 절차

Chapter 2 부동산을 노려라!
01 부동산 투자 적기와 투자 노하우
주택을 매수하는 경우/ 상가건물을 매수하는 경우/ 농지

02 공부 발급으로 물건분석을 파악하라
등기부등본 완전정복-토지등기부등본/ 건물등기부등본

03 등기부에 공시되지 않은 조세ㆍ공과금 채권 및 기타 권리분석
입찰참여 전 이들 권리에 대한 유의사항/ 임대차계약서 작성 단계시의 유의사항

Chapter 3 공매와 경매, 어떻게 다른가!
01 공매란 무엇인가
국가기관/ 공기업/ 공과금기관/ 각 금융권/ 예금보헝공사/ 정리금융공사/ 나라신용정보/ 농협자산관리공사/ 산림청의 공매/ 각 신탁법인의 직접 공매 실시/ 각 금융기관 보유 부실재산 정리를 위한 직접 공매 실시/ 일반 개인기업 등의 비업무용 자산을 직접 공매 실시

02 공매와 경매의 종류의 대해 알아보자
공매의 종류/ 경매의 종류

03 공매 입찰에 대해 이해하라
공매와 경매 진행절차에서의 차이점/ 경매와 공매에서 낙찰 이후 절차의 비교분석

Chapter 4 자산관리공사의 온비드 시스템과 공매 입찰절차
01 KAMCO의 공매 대행 업무

02 온비드

03 KAMCO의 공매 입찰절차
압류재산: 낙찰후 절차/ 압류재산 소유권이전 준비서류 및 절차/ 국유재산 매각 및 임대 낙찰후 절차/ 수탁 재산, 유입ㆍ유동화 재산 낙찰 후 절차

Chapter 5 자산관리공사의 압류재산공매
01 국세징수법상 진행되는 압류공매의 진행절차

02 체납처분에 의한 압류 후 매각절차의 개요

03 공매 대행업부

04 공매 대행통지서
공매 대행통지서에 대한 설명/ 공매 대행통지서

05 공매 가능 여부에 대한 권리분석
공매 가능 여부에 대한 기본적인 권리분석 후 실익이 있는 경우/ 공매 가능 여부에 대한 기본적인 권리분석 후 실익이 없는 경우

06 공매 물건에 대한 감정평가 및 매각예정가격 결정
공매에서의 감정평가 및 매각예정가격/ 매각예정가격의 변경/ 공매 입찰보증금

07 공매공고와 공매공고 등기제도
공매공고/ 공매공고 등기제도 도입

08 공매 통지서의 송달
공매의 통지/ 공매 통지서 양식/ 체납자 등에 대한 공매 통지/ 공매 통지서의 송달 방법/ 공매의 중지 및 압류 해제의 요건/ 공매 취소 공고

09 공매 입찰시 입찰자격의 제한
공매 참가자 자격제한

10 공매물건에 대한 기본정보 제공
현황조사 규정 신설/ 공매물건명세서 작성 의무화/ 입찰정보의 공개

11 온비드에서 공매물건 검색방법
통합검색을 통한 입찰대상물건 검색방법/ 전체물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법/ 이용기관 물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법/ 캠코공매물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법

12 입찰서 제출방법과 입찰내욕 및 입찰결과 확인방법
입찰대상물건정보/ 공매입찰대상물건에 대한 물건분석표 작성과 권리분석 및 배분표 작성/ 입찰참가절차/ 입찰서 작성내역확인 및 입찰참가 준수규칙 확인/ 입찰 참가자 준수규칙 동의와 전자서명 방법/ 입찰서 제출완료사항 및 입찰내역과 입찰보증금 확인/ 입찰물건에 대한 입찰진행내역/ 입찰보증금 납부 및 납부결과 확인/ 입찰결과 확인

13 입찰방법과 입찰보증금, 개찰 및 보증금 반환 그리고 유찰된 물건에 대한 매각
공매 입찰방법/ 공매 입찰보증금/ 개찰 및 보증금 반환 그릭 ㅗ유찰된 물건의 새매각

14 매가규ㅓ부결정과 매각결정취소 그리고 재공매
매각결정/ 매각불허가결정/ 매각결정취소취소/ 매걱결정의 취소통지 및 입찰공매보증금의 반환여부/ 재공매

15 매각대금의 납부 및 소유권이전등기 절차
매각대금납부기한/ 공맹서의 소유권이전 절차

16 건물인도절차
건물인도청구소송/ 점유이전금지가처분/ 강제집행

17 배분절차
공매절차에서의 배분/ 배분할 금전의 범위/ 공매 배분기일 지정 및통보/ 공매절차에서 배분요구 할 수 있는 시기와 종기/ 공매절차에서 권리신고 및 배분요구와 경매와의 차이점/ 국세징수법상 공매절차에서 배분 받을 수 있는 채권자와 이들 채권자 등에 대한 채권신고 통지/ 배분요구철회 및 대위변제/ 배분계산서 작성 및 비치ㆍ열랍과 배분금 지급방법

Chapter 6 자산관리공사의 수탁재산공매ㆍ국유재산공매ㆍ유입자산공매
01 수탁재산공매
금융기관 및 공공기관 등의 비업무용 재산에 대한 수탁재산공매/ 수탁재산 매각업부

02 국유재산관리 매각절차 및 국유재산 대부절차, 유가증권 매각절차
국유재산관리 매각절차/ 국유재산관리-대부절차/ 국유재산관리--유가증권 공매절차

03 유입자산공매
유입자산이란/ 자산의 처분방법- 입찰, 유찰, 계약, 분양/ 자산의 명도책임/ 입찰/ 유찰계약/ 매매 대금의 납부기한/ 소유권이전/ 매수자 명의 변경/ 대금완납 전 점유 사용/ 매매계약의 해약

Chapter 7 이용기관 등의 재산공매
01 이용기관

02 이용기관재산에 대한 매각 또는 대부방법
이용기관재산의 입찰 또는 유찰계약/ 온비드를 이용한 매각 후의 절차

03 이용기관재산의 매각절차
이용기관등의 매각공매 절차/ 공고방법과 감정평가에 따른 최초 매각예정가격 결정/ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소/ 입찰보증금 및 최고액입찰자 결정방법/ 계약체결방법과 대금납부 후 소유권 이전 방법

04 이용기관재산의 대부절차
이용기관 등의 대부공매절차/ 공고방법과 대부료 산정방법

05 이용기관재산의 공매 물건검색을 통한 입찰 대상물건 검색방법
공고검색을 통한 이용기관물건 검색방법/ 물건검색을 통한 이용기관물건 검색방법/ 입차대상물건 목록

06 매각 입찰대상물건에 대한 입찰 참여방법
매각입찰대상물건/ 공고정보 검색/ 공매 물건내역/ 공매 물건에 대한분석/ 입찰 참여방법과 그 이후의 절차/ 낙찰 이후의 절차

07 대부입찰대상물건에 대한 입찰 참여방법
대부입찰대상물건/ 공매 물건에 대한 분석/ 입찰정보와 입찰 참여방법/ 낙찰 이후의 절차/ 대부입찰대상물건에 대한 보충설명

08 자동차 및 운송장비 공매물건 검색방법

09 이용기관 온비드 이용 근거법령 및 수수류 부과안내
온비드 이용 근거법령/ 이용 수수료 부과 안내

Chapter 8 신탁회사 등에 관한 공매
01 담보신탁과 처분신탁
담보신탁/ 처분신탁

02 담보신탁에 관한 절차 및 신탁재산의 반환 또는 공매 시행
담보신탁 신청절차/ 담보신탁의 구비서류/ 담보신탁 절차도/ 신탁재산의 반환 및 공매 실행

03 신탁공매 진행절차
신탁물건 공매/ 입찰공고 내용

04 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정과 임대차계약서 작성방법 및 유의사항
공매 매각대금에서 배분 우선순위 결정/ 담보신탁등기 된 부동산에서 임대차계약서 작성방법과 유의사항/ 신탁계약에 따른 신탁원부

05 한국토지신탁과 KB부동산신탁의 공매절차에서 공매 물건선정 후 권리분석 및 예상 배분표를 작성하여 입찰에 참여하는 방법

Chapter 9 공매 물건 권리분석
01 구너리분석이란 무엇인가!

02 말소기준권리에 따른 소제주의와 인수주의
소제주의와 인수주의/ 공매 물건에서 말소기준이 되는 사례

03 채권 및 물권의 종류와 이들 상호간의 우선순위 결정방법
채권/ 물권

04 공매 절차상의 하자 발생시 낙찰자의 대응방안
낙찰자가 매각결정 이전 또는 매각결정 이후에 대위변제로 1순위 저당권이 말소된 경우/ 선순위가 등기권자 ③기간 동안에 본등기를 한 경우/ 공매절차 밖에서 ④ 기간 동안에 가처분이 말소회 복소송으로 등기가 말소된 경우/ 공매의 취소 가능성

Chapter 10 주택 및 상가건물 임대차보호법과 권리분석
01 주택임대차보호범에 대한 설명과 권리 분석
주택임대차보호법/ 임대차계약기간과 계약의 갱신/ 묵시적 갱신의 경우 계약해지/ 차임 등의 증감 청구권/ 월차임 전환시 산정률/ 임차권 등기명령제도 및 등기한 임차권/ 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위/ 확정일자에 의한 우선변제권/ 주택 또는 상가건물임대차보호법상의 소액보증금 가운데 최우선변제요건과 활정일자에 의한 우선변제요건/ 임대차의 양도와 전대차/ 임차권의 승계

02 상가임대차보호법에 대한 설명과 권리분석
상가건물임대차보호법/ 상임법의 적용대상/ 상가건물에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 발생시기/ 상가임차인의 소액보증금 가운데 일정액 우선변제/ 상가건물에서 최우선변제금액의 한계/ 상가임차인의 우선변제권/ 상가건물임대차보호법상 해당 지역별 영세임차인 보호대상금액 및 소액임차인의 취오순변제금/ 임차권등기명령제도와 민법 제 621조에 기한 임차권등기/ 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간/ 상가임차인의 계약 갱신 요구권과 임대인의 계약갱신 거절/ 상가임차인의 차임 등의 증감청구권/ 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에 대한 제한/ 전대차의 준용

Chapter 11 부동산 등기부상의 권리관계분석
01 등기부등본상의 권리관계
일반 등기부등본에 기재되는 권리/ 집합건물등기부등본/ 등기부등본상의 물권과 채권 등이 등기되어 있는 경우, 우선순위 결정방법/ 등기부등본에 기재된 내용 등의 신뢰문제

02 저당권에 대한 설명과 권리분석
근저당권/ 공동저당/ 재단저당제도/ 저당권이 미치는 목적물의 범위/ 근저당권의 채권소멸시효와 소멸시효중단 그리고 소멸시효의 완성

03 전세권이란 어떠한 권리에 속하는가!
전세권의 성립요건/ 전세권의 효력/ 전세권의 존속기간/ 전세권 소멸 사유 및 소멸시의 효과/ 전세권에 의한 경매신청/ 공매절차에서 말소기준권리보다 선순위인 경우와 후순위인 경우에 소멸여부

04 채권의 종류와 가압류, 압류에 관한 권리분석
일반채권의 종류/ 우선특권 있는 채권/ 가압류, 압류에 대한 설명/ 전 소유자의 가압류 및 압류와 다른 채권자와의 권리관계/ 가압류가 공매의 배분절차에 참여 여부와 가압류 이후 근저당권에 대한 판례

05 가처분에 대한 이해와 권리분석 그리고 예고등기
계정물에 관한 가처분/ 임시의 지위를 정하는 가처분/ 가처분의 대상/ 가처분의 종류/ 부동산처분금 지가처분과 권리분석/ 예고등기에서 권리분석과 가처분과의 관계/ 부동산점유이전금지가처분/ 가압류와 가처분 등의 보전처분 취소신청 도과기간

06 보전가등기와 담보가등기에 대한 권리분석
청구권보전을 위한 가등기/ 채권의 담보를 목적으로 한 가등기/ 보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법과 이들 권리에 대한 배당실시 여부/ 최선순위소유권이전등기청구권 보전을 ?나 기등기를 말소할 수 있는 방법

Chapter 12 공매 물건의 특수한 권리분석
01 조세채권(국세와 지방세)
국세 및 지방세의 체계/ 조세채권의 우선특권/ 조세채권 사이의 우선관계/ 조세채권과 저당권 등의 담보물권 간의 우선순위와 조세채권 상호간의 우선순위/ 조세채권과 기타 채권과의 우선순위 결정방법/ 국세ㆍ지방세채권이 공매ㆍ경매ㆍ기타 청산과정에서 배분요구 및 체납처분

02 공과금채권
공과금의 징수방법과 우선순위/ 압류선착주의가 공과금 상호간에도 적용되는가/ 공과금은 조세채권과 일반임금채권보다 후순위/ 공과금과 담보물권 간의 우선순위/ 공과금채권인 국민건강보험료ㆍ국민연금보험료와 담보물권과의 우선순위/ 공과금채권인 고용ㆍ산재보험료와 담보권자와의 우선순위

03 근로자의 임금채권
근로자의 임금채권 가운데 최우선변제금/ 일반임금채권자의 배분에서 우선순위/ 근로자임금채권 배분요구하는 방법/ 임금에 대한 우선변제권 인정 여부

04 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권, 저당권 등의 담보물권 등이 혼재시 권리분석 및 배분표 작성

05 법정지상권과 관습법상 법정지상권에 대한 권리분석과 그 건물의 임차인이 토지 매각대금에서 배분받을 수 있는 범위
약정지상권/ 법정지상권 성립 여부에 대한 권리분석과 그 건물의 임차인이 토지매각대금에서 배분 받을 수 있는 범위/ 관습법상 법정지상권

Chapter 13 공매 집행비용과 배분절차에서의 우선순위 결정
01 공매와 경매 집행비용
공매와 경매 집행비용 계산방법

02 배분절차에서의 우선순위 결정방법
조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권이 있는 경우/ 조세채권의 법정기일 후에 설정된 담보권이 있는 경우/ 매각부동산에 담보권 등이 없는 경우/ 배당수뉘 결정방법에 대한 종합정리

Chapter 14
01 공매물건에 대한 배분절차에서 우선순위와 유의사항
말소기준권리를 먼저 찾아라!/ 공매물건에 임차인이 잇는 경우 대항력 여부와 배분요구 여부를 먼저 판단하라!/ 임차인이 있으면 소액임차보증금의 해당 여부를 먼저 판단하라!/ 조세채권 등이 있을 경우의 절차 배분

02 주택임차인 대항력 유무와 최우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권, 기타 물권의 우선변제권 및 일반채권과의 배분 기본연습

03 비례안분배분, 비례안분배분 후 흡수배분방법

04 배당순위가 충돌하는 겨웅
평형관계/ 순위의 상호모순관계/ 순환배당 사례

Chapter 15 공매 투자 실무사례를 통한 권리분석 및 배분표 작성
01 공매물건에 입찰하기 전 권리분석 단계에서 공매로 낙찰받은 후 건물인하는 방법까지 전반적인 대응방법
입찰물건정보내역/ 공매 물건분석/ 위 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성/ 공매로 낙찰받아 대금납부 후 건물인도를 위한 낙찰자로서의 행위와 법적 진행절차

02 대항력 있는 임차인의 미밴부금을 낙찰자가 인수하는 양도시 취득가액으로 인정받기 위한 방법
입찰물건정보내역/ 공매물건내역/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성/ 낙찰자의 인수금액 확인 절차와 양도세 신고시 취득가액에 포함하기 위한 조건

03 압류공매절차 중에서 선순위 저당채권금액이 소액으로 대위변제 가능성잉 IT는 경우 배분 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건내역/ 위공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성

04 공매와 경매절차가 중복하여 진행된 경우와 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우
공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성

05 1/2은 압류공매, 1/2은 법원경매절차가 진행된 경우
유사공동저당권/ 어느 일부 지분만 먼저 공매로 매각되는 경우에 선순위 공동저당권자 등의 우선변제금액과 후순위 채권자 등의 선순위 공동저당권자를 대위하여 청구할 수 있는 금액

06 지분공매절차과정에서 공유지분권자들이 공유자우선매수충구권을 행사한 경우
공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성

07 대금납부 전 채무자 요청으로 매각결정 취하에 동의해준 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성

08 압류공매절차에서 농지 구입시 토지거래허가와 농지취득자격증명에 관한 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건내역분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성

09 이용기관재산 등의 공매 입찰 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성/ 사유재산매각공고 내용

10 한국토지신탁공매절차에서 공매로 낙찰받고 점유자를 명도한 경우의 배당 사례
공매물건분석/ 위 공매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성/ 공매 낙찰 받은 후 5일 이내 공매부동산 매매계약서 작성방법/ 신탁물건공매 공고

부록