부동산 최저점을 읽는 핵심 수업

프롤로그 | 시장이 흔들려도 넘어지지 않는 투자자가 되기 위하여

1장 현실을 직면하고 신호를 파악하기 - 제대로 보지 않으면 함정에 빠지기 쉽다
믿음에서 솟아오르는 버블
헬리콥터 머니와 부채경제의 부작용
피가 돌지 않는 몸, 가처분소득의 붕괴
패권 국가 미국이 불러오는 외부적 위기
영원한 상승은 없다 – 구조적 붕괴의 전조

2장 첫 번째 신호, 사라지는 매수자 - 이제는 지역이 중요하다
인구 구조의 변동, 절대적 수요 감소
경제 주력층 제2차 베이비붐 세대의 현실
인구는 줄어도 늘어나는 가구 수
이미 소진된 미래 수요 – 영끌, 패닉바잉의 후폭풍
수요가 사라진 시장
[박감사의 부동산 특강] 수요는 ‘살아야 할 이유’에서 온다

3장 두 번째 신호, 멈출 수 없는 공급 - 수요 없는 공급은 위험하다
수요에 바로 반응하지 못하는 공급
정부의 공적 공급
재건축의 역습이 시작
미분양과 미입주라는 재앙
갭투자와 제2차 베이비붐 세대가 일으킨 기축 폭탄

4장 세 번째 신호, 불안한 약한 고리 - 사슬의 강도는 가장 약한 고리에 달려 있다
더 버틸 수 없는 유동성의 한계
한계에 다다른 가계의 붕괴
기업의 위기 – 유동성 고갈, PF 구조 붕괴
금융시장이 보내는 경고
[박감사의 부동산 특강] 부동산 시장은 부채의 사슬에 묶였다

5장 네 번째 신호, 정책과 심리의 한계 상황 - 그럼에도 이용할 수 있는 정책이 있다
부양책이 만든 과열 - 정권별 정책과 착시
부양의 배경과 정부의 한계
심리의 한계 상황 - 냉각된 수요와 시장 착시의 해체
지주택·생숙·지산·아파텔의 현실

6장 다섯 번째 신호, 통제할 수 없는 외부 충격 - 글로벌 변수, 국내 시장을 흔들다
미국발 충격 – 연준 긴축 사이클의 지속과 금리 고착화 전망
중국의 그림자 – 부동산 붕괴와 소비침체의 전이
환율 불안정성과 외국인 투자 이탈
현실이 된 외부 변수의 충격
[박감사의 부동산 특강] 부동산, ‘유망한 곳’은 이제 없다

7장 최고의 매수 타이밍 - 위기 속 기회 읽기, 각자의 상황에서 답을 찾는다
유주택자라면? 손익을 점검하고 관점을 바꿔야 할 때
무주택자의 기회는 지금! 대공황 매수 타이밍
수익률이 전부다! 부동산을 보는 새로운 관점
최적의 매매 타이밍을 찾는 실천 가이드

특별 부록 | 부동산 격랑 시대 생존 필수 노트

에필로그 | 유동성의 밤은 끝났다 ‘이제는 빛이 아니라 그림자를 볼 시간’

지금의 가격이 합리적인가?
이 수요는 실수요인가?
이 집은 향후 10년간 수익을 가져다줄 수 있는가?
이 책은 이러한 질문에 답하기 위한 것이다. 공포를 조장하려는 것이 아니다. 기회를 보자는 것이다. 지금은 생각을 바꿔야 할 시점이다. 수요가 무너지는 신호를 읽고, 공급이 쏟아지는 흐름을 파악하며 부채의 한계, 정책의 실패, 외부 충격의 징후를 정확히 이해해야 한다.
- 프롤로그 「시장이 흔들려도 넘어지지 않는 투자자가 되기 위하여」 중에서

자산 버블은 언제 터질까? 누군가는 ‘살 사람이 더는 없다는 것을 모두가 깨닫는 순간’이라고 말한다. 지금 부동산 시장이 그렇다. 사고 싶다는 마음을 가진 사람들은 있다. 그러나 10억 원이던 집이 5억 원이 되어도, 살 수 있는 사람이 없다면 그것은 이미 무너진 가격이다.
- 1장 「현실을 직면하고 신호를 파악하기」 중에서

단순히 ‘아이를 낳지 않는 사회’가 문제가 아니다. 이는 곧 부동산 수요의 구조적 붕괴, 노동력의 축소, 내수경제 기반의 소멸, 연금·복지 재정의 파탄, 그리고 자산시장(특히 부동산)의 매도 압력 확대로 연결된다. 다시 말해, 지금의 인구 감소는 한국 사회의 기반 자체가 해체되고 있다는 신호다.
- 2장 「첫 번째 신호, 사라지는 매수자」 중에서