부동산 시장 흐름 읽는 법

머리말_ 정보와 부동산 투자
1장 부동산 시장의 주요 지표들과 의미
왜곡된 집값 통계의 비밀 가격-가격지수
집값의 향배를 결정하는 지표 거래량
주택보급률을 둘러싼 오해와 진실 주택보급률
실제로 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 될까 자가소유율
투기와 실수요를 구별해주는 대표 지표 아파트 매매가 대비 전세가 비율
사려는 사람이 많을까, 팔려는 사람이 많을까 매수세-매도세 동향

2장 부동산 시장 관련 지표들 어떻게 찾고 어떻게 읽나
부동산 매트릭스에 속지 않는 법 |온나라부동산포털 |국토해양통계누리 |국토해양부 아파트 실거래가
국민은행 |한국은행 경제통계시스템 |한국주택금융공사 |통계청 |대한건설협회
금융결제원 주택청약서비스 |대법원 법원경매정보

3장 경제와 정책, 그리고 부동산 시장
경제학의 기본 원리를 통해 바라본 주택시장 주택시장의 공급과 수요
기준금리가 오르면 은행 이자는 얼마나 오를까 기준금리와 주택담보대출 금리
부동산 버블의 일등공신 신용과 가계부채
인플레이션이 집값을 올려준다? 인플레이션과 디플레이션
주택시장에서 무시할 수 없는 비용 부동산 세금과 거래비용
장밋빛 경기전망과 부동산 시장의 미래 경기 회복과 주택가격
2011년, 주택수요 핵심층이 감소하기 시작한다 인구와 가계
살집이 필요한 이들에게 공공임대주택·전세주택 정책
우리 세금으로 건설회사 살린다 건설 부양과 건설업 구조조정
과밀화로 멍드는 수도권, 난개발로 멍드는 지방 국토균형발전과 수도권 집중

4장 대한민국 부동산 시장을 전망한다
자기 돈으로 집을 산 사람은 얼마나 될까 | 거래량 감소는 집값 하락의 신호탄이라는데 …
주택 공급 부족론을 무색케하는 공급 과잉의 현실 |지속될 수 없는 부채와 커져만 가는 이자 부담

주식시장에서 전체 시황과 개별 종목의 가격 변화를 제대로 알 수 없다면 어떤 일이 발생할까? 지금의 주식시장이 상승장에 있는지, 하락장에 있는지, 거래량이 얼마나 되는지 알지 못한다면 투자자들이 큰 혼란에 빠질 뿐만 아니라 주식시장도 곧 문을 닫게 될 것이다. 가지고 있는 주식이 얼마인지도 모른 채 큰돈을 주식에 투자하려는 기관이나 개인은 없을 것이기 때문이다. 이를 고려해봤을 때 우리나라 자산시장의 80% 이상을 차지하는 부동산 시장에서 제대로 된 가격지수와 거래량 통계가 없다는 것은 놀라운 일이다. 나라 경제를 책임지는 정부에서 주택시장 관련 통계 하나 제대로 만들어놓지 못한 점도 그렇지만, 올바른 정보 없이 전 재삼도 모자라 막대한 은행 빚을 끌어서 부동산에 투자하는 개인들을 생각하면 더욱 그렇다.

예컨대 강남구의 주택보급률이 처음에 90%라고 가정해보자. 특별히 주택공급이 증가하지 않았음에도 불구하고 강남구 주택 가격이 급등하게 되면 급등한 주택가격을 감당하기에는 벅찬 가구들이 다른 구나 외곽 지역으로 이사를 가게 되고 그로 인해 주택보급률은 금방 100%를 넘어버릴 수 있다. 반대로 지방의 경기가 어려워져 서울 지역으로 일자리를 찾거나 자영업을 하기 위해 인구가 이동하게 되면 상대적으로 주택 보급률이 낮아지기 마련이다. 따라서 어떤 지역의 주택보급률이 90%라고 해서 주택공급이 부족하다든지 100%를 넘기 때문에 주택공급 과잉이라든지 하는 식으로 주택보급률을 주택 수급 여부를 판단하는 일괄적인 잣대로만 삼는 것은 문제가 있다.

여기서 우리나라 주택시장의 공급 과부족 여부를 살펴보면, 2000년 이후 저금리 기조와 정부의 부동산 부양책으로 아파트 투기 수요가 급증했다. 건설사들은 이러한 투기 수요에 부응하여 아파트 일변도의 주택공급을 이어갔다. 수도권의 전체 주택공급 가운데 아파트 공급이 차지하는 비중이 90%에 이를 정도이다. 2000년대 이후 아파트 일변도의 공급으로 지방은 이미 수년 전부터 공급 초과 상태에 들어갔고, 수도권도 2008년부터 사실상 공급 초과 상태에 빠졌다.