농지 임야 활용으로 돈 버는 현장실무

제1부 귀농 귀촌과 농림사업
1. 귀농자의 선택 - 농업진흥지역
2. 잔원주택지로 적합한 농업보호구역
3. 한계농지와 영농여건불리 농지
4. 주말농장과 도시농업이 뜬다
5. 농막과 이동식소형주택의 최근 동향
6. 축사신축이 가능한 곳은?
7. 관광농원 민박과 농어촌관광사업
8. 농업법인을 활용한 농림사업

제2부 농지취득과 개발요령
9. 농지취득자격증명이 필요없는 경우
10. 법인의 농지취득이 가능한 경우
11. 농지 자경의무는 농지법의 기본이념
12. 농업인 농지원부와 농업경영체 등록
13. 농지전용의 기준 절차 및 비용
14. 피해방지계획서 작성 요령
15. 농지의 타용도일시사용허가
16. 농지개량으로 땅값을 올린다.

제3부 농지의 특별한 활용방안
17. 농업인주택 농림시설과 농지전용신고
18. 농지임대차와 농지연금이 가능한 경우
19. 8년 자경 양도세 면제와 농지 대토 요건
20. 그린벨트 농지에서 할 수 있는 개발행위는
21. 그린벨트 이축권의 요건과 절차
22. 농지에 무허가 농가주택이 있는 경우의 대책
23. 내 밭 옆의 국공유지를 불하받는 요령
24. 하천부지 점용허가와 폐천부지 불하
25. 농지 안에 폐구거가 있는 경우 대책

제4부 산지개발의 기초
26. 산지개발과 임야의 활용방안
27. 산지개발에 임도 개설은 기본
28. 토림과 등록전환
29. 조림사업과 산림복합경영에 적합한 임야
30. 귀농자는 임업용산지를 골라라
31. 임업용산지에서 가능한 개발사업과 건축물
32. 공익용산지도 쓸모있는 경우가 있다

제5부 산지개발의 전문가 되기
33. 산지전용의 기준 절차 및 비용
34. 산림조사서와 산림경영계획서 작성요령
35. 산의 평균경사도 측정방법
36. 입목축적과 입목본수도 산정방법
37. 산지개발 시 고도제한
38. 임야의 연접개발제한은 살아 있다
39. 산을 개간하여 과수원 만들기
40. 토석채취와 토사반출 허가절차
41. 수종갱신과 벌채허가 받기

제6부 임야의 활용방안
42. 산림경영관리사와 산지의 일시사용 신고
43. 자연휴양림과 수목원 청소년수련원 조성절차
44. 수목장에 적합한 임야 고르기
45. 묘지의 설치요령
46. 산에 있는 묘지의 처리대책과 분묘기지권
47. 임야에 연수원과 박물관 미술관 짓기
48. 오토캠핑장과 승마연습장 인허가 요건
49. 국유림 대부 요령
50. 폐교의 입찰 불하와 활용방법

부록

제21장 그린벨트 이축권의 요건과 절차

그린벨트에서의 주택 신축제한 및 이축권 인정범위에 관하여는 그간 근거법령인 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법령 시행규칙 등의 개정이 잦았던 관계로, 많은 변경과 수정을 거듭해 왔다. 2013년3월1일 현재 기준으로 그린벨트 이축권의 규제를 알아본다.

1. 그린벨트에서의 주택신축 제한

그린벨트는 전국의 7대 광역시와 마창진(마산 창원 진해 - 현 창원시)에 지정되어 있으며, 임야와 마을 등 자연환경이 비교적 잘 보전되어 있어, 전원주택지로 인기가 많다. 그러나 그린벨트 내에서는 땅을 새로 사서 들어오는 외지인은 물론, 그곳에 거주하는 주민도 마음대로 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 그린벨트의 지정 목적 지체가 도시의 연담화를 막기 위한 것이기 때문에 주택은 물론 각종 건축불과 구축물 등 시설과 토지의 형질변경이나 토지분할조차 엄격히 규제하고 있기 때문이다. 거기다가 수도권 그린벨트는 모두 토지거래허가구역이다. 그린벨트 내의 좋은 전원주택지를 사서 집을 짓는 다는 것은 매우 힘든 일인 것이다.

원주민이라 할지라도 그린벨트 내 대지나 기존 주택이 있었던 토지 혹은 자기 과수원 등지에서만 집을 지을 수 있고, 1회에 한하여 증개축이 가능하다. 원주민은 그린벨트 지정 이전부터 그곳에 살고 있었던 경우에는 기존주택을 최대 5층 이하 300㎡(90평)까지 증개축이 가능하다.

외지인의 경우에는 그린벨트로의 이주 후 바로 주택을 지을 수 없다. 그린벨트 지역 내로 주민등록을 옮기고 실제 거주하고 난 후 3년이 지나야 비로소 주택을 신축할 수 있다. 그 주택도 100㎡(30평)만을 지을 수 있다. 음식점 허가를 받으려면 이주 후 5년은 지나야 한다. 그래서 외지인이 그린벨트에 바로 집을 지을 수 있는 방법으로 이축권을 활용하는 방법이 생겨나게 된 것이다.

개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.
▶ 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지▶ 개발제한구역 지정 당시부터 주택(개발제한구역 관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지.
▶ 예외적으로 규정하고 있는 이축권(전, 답이나 임야에 새로이 주택을 신축할 수 있는 경우)

공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 이축이 불가피한 경우 혹은 타인 토지상의 주택을 중개축이 불가능한 경우에 발생하는 것이 아축권이다.

2. 이축권의 의미

이축권이란 기존에 그린벨트 내에서 거주하던 주민이 부득이한 사유로 기존주택을 계속 유지하기 어려운 경우에 인근지역으로 새로 부지를 마련해서 집을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 개발제한구역 내에서 부득이 집이 철거되거나 이주해야 하는 경우 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법령에서 특별히 예외로 인정하고 있는 제도다. 흔히 용마루라고 불리우며, 말하자면 그린벨트 내에서 법으로 인정하는 입주권 딱지라고 할 수 있다.

3. 이축권이 생기는 세 가지 경우와 행사기간

이축권이 생기는 경우는 그린벨트법(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률)시행령에서 규정하고 있다. 그간 여러 차례의 법령개정으로 그 내용이 많이 달라졌으며, 2013년3월1일 현재의 규정은 다음과 같다.

(1) 공익이축권 - 공익사업의 시행으로 인한 경우
기존 주택이 그린벨트 내 도로개설, 공원조성 증으로 기존의 건물 주택이 철거된 경우
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으
로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우에 이축권이 발생한다. 다만 공익사업의
경우 따로 이주대책이 세워져 있는 경우에는 이축권을 인정하지 않는다. 이 이축권은
철거일로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.

(2) 재해이축권 - 자연재해로 인한 경우
홍수 태풍 등의 자연재해로 집이 유실된 경우에 발생하며, 재해발생일로부터 6개월 이
내에 행사하여야 한다.

(3) 일반이축권 - 타인 토지 상의 건축물 소유자
개발제한구역 지정이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터
다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하
여 증축 또는 개축 할 수 없는 주택에서 이주해야할 경우 이축권이 발생한다.