토지개발과 리모델링으로 돈 버는 현장실무

제1부 토지리모델링
1. 토지리모델링으로 내 땅의 가치를 높인다
2. 토지개발절차 및 개발비용 산출방법
3. 개발부담금 부과대상 및 산정방법
4. 개정 환경영향평가 제도
5. 문화재지표 및 발굴조사 대상사업
6. 지적불부합지의 유형과 대책
7. 부재지주는 살아 있는가?

제2부 도로
8. 도로의 종류와 도로저촉
9. 진입도로는 건축허가의 기본
10. 현황도로를 이용한 진입도로 개설
11. 맹지탈출 작전
12. 토지사용승락서의 법적성격
13. 도로연결과 구거점용허가
14. 주위토지통행권과 통로개설청구소송
15. 완충녹지와 접도구역의 구별

제3부 토지개발 실무
16. 건축물의 종류와 건폐율 용적율
17. 가설건축물을 활용할 수 있는 경우
18. 건축허가와 건축신고의 차이점
19. 용도변경으로 토지 건물가치 올리기
20. 형질변경
21. 지목변경
22. 토지분할과 합병 교환
23. 매립 간척으로 땅 만들기
24. 국토계획법 상 용도지역 변경[사례]
25, 특별법 상 용도지역의 종류
26. 농업진흥지역과 보전산지 해제
27. 그린벨트 지정 및 해제기준

제4부 토지공법의 핵심 규제
28. 수도권 5대 규제의 현황과 전망
29. 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역의 차이
30. 수질오염총량제와 수변구역 특별대책지역
31. 배출시설설치제한지역
32. 토지거래허가구역의 토지투자요령
33 그린벨트 지역에서의 개발가능행위
34. 자연공원 도시공원 도시자연공원구역
35. 절대정화구역과 상대정화구역
36. 공장등록과 수도권 공장 설립
37. 비오톱1등급 토지를 주의하라

제5부 토지경매와 토지중개
38. 토지경매에서 점검해야할 체크 리스트
39. 지분경매와 공유지분 공유물분할
40. 국가에 토지매수청구권을 행사할 수 있는 경우
41. 풍수지리는 전통 입지론이다
42. 토지거래의 덫과 함정[사례]

부록

제9장 진입도로는 건축허가의 기본


1. 진입도로는 건축허가의 필수요건

땅을 살 때 기본적으로 몇 가지를 반드시 짚어 보아야 하지만, 가장 중요한 것 중의 하나가 진입도로의 유무다. 이 경우 진입도로란 지적도에 표시된 도로로 통상 폭 4m 이상의 도로를 말한다. 진입도로는 건축허가의 필수요건이기 때문이다.
일반적인 건축허가요건은 다음과 같다.


일반적인 건축허가요건
① 대지의 소유권 및 이용권이 있을 것
② 지목에 적합할 것
③ 용도지역 및 용도지구에 적합할 것
④ 특별법 상 건축제한에 저촉 안 될 것[예: 그린벨트, 상수원보호구역)
⑤ 지역조례에 적합할 것
⑥ 건폐율 및 용적율이 관련법 및 조례에 적합할 것
⑦ 진입도로 폭 및 접도요건이 구비될 것
⑧ 설계도서가 제출될 것
⑨ 기타 건축물의 종류에 다른 규제에 위반이 없을 것(주차장, 정화조, 하수처리시 설 등)

2. 지적상도로와 현황도로

지적상도로라 함은 지적도 상에 도로로 표시되어 있는 도로로서, 건축법 상 진입도로로의 요건을 갖추면 건축물은 지을 수 있는 도로다. 현황도로라 함은 사람과 자동차가 통행할 수 있는 상태의 도로를 말한다.

건축법에서 진입도로로 요구되는 도로는 지적상도로(가능한 경우 포함)인 동시에 현황도로이어야 한다. 그러나 건축법은 진입도로의 폭과 접도의무를 규정하고 있어 이에 적합하여야 한다. 도로의 지목이 지적법 상 도로이어야 하던지, 도로대장에의 등재 여부, 도로부분 토지소유권은 필수적인 것은 아니다. 엄격하게 말하여 지적상도로가 접하지 않은 땅은 맹지(盲地)지만, 통상 현현황도로가 있는 경우에는 맹지라고 부를 수 없는 경우가 많다.

땅을 매입하고자 하여 지적도를 들고 현장에 가서 직접 땅을 볼 때에는, 진입도로 부분에 한하여 다음과 같은 네 가지 경우가 있을 수 있다.

첫째, 지적도에 도로가 존재하고 실제로도 현황도로가 있는 경우다.

이때에는 실제 도로가 지적도상 도로와 일치하는가를 확인해야 한다. 지방 비도시지역에서는 현황도로가 지적도상 도로와 다른 위치에 존재하는 경우가 많기 때문이다. 만약 다른 위치에 있다면, 건축허가를 받기 위하여는 지적도상 도로를 복원하여야 할 것이다.

지적도 상 도로의 지목과 소유자를 확인하는 절차도 필요하다. 도로의 소유자가 개인으로 되어 있는 경우거나, 사도라면, 후일 토지사용료 문제가 발생할 수 있기 때문에 사전에 조율을 해야 할 것이다.

지적 상 문제가 없는 도로는 통상 토지의 지적 상 지목이 "도로' 이며 지적도에 경계가 표시되어 있어야 하고, 소유자가 국(國) 또는 시(市) 군(郡)으로 되어 있어야 한다. 또 도로폭이 건축법 상 진입도로로 쓸 수 있는 2-4m 가 되는 지도 확인해야 한다.

둘째, 지적도상에는 도로가 표시되어 있으나 현재는 논이나 밭 또는 임야상태로 있어 실제로는 현황도로가 없는 경우다.

이 경우에는 건축 허가 시까지 도로를 실제로 복원할 수 있는가 하는 것을 검토해야 한다. 도로에 주민이 야채 등을 심어 경작하는 경우 땅주인이라 할지라도 함부로 걷어낼 수 없기 때문에 민원이 발생하는 경우가 많다. 나무가 있다면 나무 소유자가 옮기고 난 후에, 채소나 곡식은 아무래도 추수 후에 공사를 해야 할 것이다.

셋째 지적도상에는 도로표시가 없는데 실제로는 오래 전부터 마을사람들과 경운기나 차량이 다니는 현황도로가 있는 경우다.

현황도로는 통상 지적도에 나타나 있지 않고, 지목이 "도로"로 되어 있지 않으며 "전"'답""잡종지" 또는 '임야'나 '구거"등으로 표기되며 별도로 도로경계가 없으나 현재 도로로 사용되는 것을 말한다. 현황도로는 흔히 농로나 임도 혹은 제방과 포장구거인 경우가 많다.

이처럼 현황도로만 있고, 지적도상 도로가 없는 경우에 과연 이 도로를 진입도로로 이용하여 집을 지을 수 있는가가 의문이 된다. 전혀 불가능한 것은 아니고, 경우에 따라 가능하다는 결론이다. 현황도로를 이용한 건축허가 문제라고 할 수 있다.

넷째는, 지적도상 도로도, 현황도로도 없는 그야말로 완전히 길이 없는 맹지인 경우다.

산속의 산이나 논두렁도 없는 논 속의 논처럼 주위가 완전히 다른 사람의 땅으로 둘러싸인 경우다. 도로를 사이에 두고 하천이나 구거가 흐르는 경우도 그렇다. 이것을 완전 맹지(盲地)라고 부른다. 이런 땅에 진입도로를 개설하려면 맹지탈출작전을 세워야 한다.