원룸으로 월세부자되기

저자의 글 임대사업으로 제2의 인생을 누려라

1장 좌충우돌 몸으로 부딪치며 겪은 임대사업 입문기
1998년 IMF가 가져다준 인생 역전의 기회
은행원에서 건설사 사장이 되다
나 홀로 원투룸 사업에 뛰어들다

2장 임대도 사업이다
임대사업의 매력은 무엇일까
임대업을 꿈꾼다면 다중 주택에 집중하는 것이 유리하다
은행 이자가 덧셈이라면 부동산 임대수익은 곱셈이다

3장 건축의 전 과정 이해하기 : 착공준비부터 사용승인까지
치밀한 사전준비와 꼼꼼한 마무리 공사로 개성있는 주택을 건축하라
건물을 짓기 전에 반드시 알아야 할 건축의 모든 것
자금계획은 레버리지 전략을 활용하라

4장 임대사업의 필수 요건, 좋은 땅 찾기
임대사업에 좋은 땅은 어떤 곳일까
좋은 땅을 결정하는 기준
땅 계약하기 전 이것만은 알아두자

5장 공실률 제로에 도전하는 임대주택 운영의 팁
임대주택의 성패는 ‘놀리는 방’을 줄이는 데 달려 있다
아름답고 인상적인 건물을 지어라
용도에 걸맞은 인테리어를 꾸며라
새 건물과 오래된 건물의 가격 경쟁력을 활용하라
유지 보수를 감안하여 단순하게 설계하라
널찍한 공간을 확보하는 ‘전용면적 전략’을 활용하라
인상적인 건축 포인트로 멋스러움을 더하라
부동산 중개인과 돈독한 파트너십을 맺어라
임차인의 마음을 움직이는 감동적인 임대인이 돼라
임대료는 주변 여건과 경기 동향에 따라 조정하라
계약 내용의 원활한 이행을 위해 임대차계약서는 꼼꼼하게
임대 관리를 대신해주는 아웃소싱 서비스를 활용하라

안정적인 노후를 위해 필요한 돈은 얼마나 될까? 건강 악화나 예기치 않은 재난 같은 특별한 문제가 없다면 월 200만 원 정도면 한 달을 보내는 데 크게 부족하지는 않을 것이다. 통계청이 조사한 도시가구의 월평균 지출은 245만 원이었다. 나중에 더 나이가 들어 병원비를 비롯해 적지 않은 비용이 발생하게 될 경우라면 달라지겠지만, 두 부부만 사는 상황이라면 200만 원이 많을 수도 있다. 한 달 200만 원 정도면 남지도 모자라지도 않는 적당한 수준이 아닐까 싶다.
4억 원의 현금 자산이 있는 사람도 흔치 않지만, 4억 원을 은행에 넣어두더라도 은행에서 매월 지급되는 이자란 100만 원에 불과하다. 이자 소득세를 제하고 연리 3% 정도의 요즘 시세를 감안하면 연간 실수입은 더도 덜도 아닌 딱 1,200만 원이다. 그러니 월 100만 원이라는 계산이 금방 나온다. 한 달에 200만 원 정도가 필요하다는 앞서의 계산을 생각해볼 때 당장에 필요한 월 200의 딱 절반인 셈이다. 그러니 현금 자산으로 8억 원이 필요하다는 얘기인데, 4억도 어려운 상황에 8억을 떡 허니 은행에 넣어둘 수 있는 사람이 얼마나 될까. 결국 돈을 은행에 넣어서는 답이 나오지 않는다는 얘기다.
하지만 4억 원으로 임대업을 한다면 상황은 달라진다. 여기서 다중 주택의 투자 손익을 따져보지 않을 수 없다. 18개의 방이 딸린 7억 원짜리 다중 주택을 가지고 임대사업을 시작하면, 월 400만 원 정도의 수입이 그냥 생긴다. 원금 4억 원은 그대로 남고, 운이 닿으면 시세차익을 볼 수도 있다.
은행이 덧셈이라면 부동산은 곱셈이다. 은행이 연 3%로 설설 기어갈 때, 4억 원의 투자로 연리 10% 정도의 수익을 남겨 훨훨 날아갈 수도 있다. 임대사업을 꿈꾼다면 당신이 바로 그 주인공이 될 수 있는 것이다.
- <은행 이자가 덧셈이라면 부동산 임대수익은 곱셈이다> 중에서

현행법상 개인이 직접 지을 수 있는 주택용 건축 규모는 660㎡ 이하가 맞다. 여기서 ‘맞다’라고 표현한 것은 증축을 통해 그 이상의 평수로 확장이 가능하기 때문이다. 하지만 증축하려면 별도의 증축허가를 받아야 하며, 이전 건축과정에서 미리부터 증축을 염두에 둔 시공을 해야 하는 등 복잡한 과정을 거쳐야 한다.
주택의 경우, 건축물의 규모가 660㎡를 넘게 되면 건설회사에 맡겨야 한다. 건축으로 평생을 보낸 사람이라도 660㎡가 넘는 건축물을 지으려면 반드시 건설회사에 의뢰하도록 법으로 정하고 있다. 따라서 건축법상 ‘일반건설업’으로 분류되는 건설회사에 의뢰하여 건축을 맡길 수밖에 없다.
일정 규모 이상의 건축물에 대하여 개인이 지을 수 없도록 하는 데는 여러 가지 이유가 있다. 예를 들어 안전이나 전문성과 같은 점들이다. 중요한 것은 건설회사에 맡기면 건축 비용이 더 많이 든다는 점이다. 동일한 규모, 유사 재질의 소재로 지은 건물이라 할지라도 건설회사가 지을 경우 개인에 비해 비용 인상은 불가피하다. 이런저런 이유로 건설회사보다 개인이 짓는 게 훨씬 더 저렴하다. 건설회사보다 더 좋게 지을 수 있다고 말할 수는 없지만, 이들보다 훨씬 더 저렴하게 지을 수 있다는 것은 확실하게 장담할 수 있다. 더 잘 짓는 것은 그야말로 건축주의 경험과 능력에 달려 있다. 경험이 많을수록 건축 역량이 늘어나는 것은 당연하다. 따라서 이 부분에 대해서는 미리부터 어느 쪽이 더 나을지 단정적으로 말할 수는 없다. 결국 비용절감이라는 차원에서 대부분의 임대주택(이른바 원룸 하우스)은 660㎡을 넘지 않는다. 아니, 넘을 이유도 없고, 넘을 필요도 없다.
- <임대업을 꿈꾼다면 다중 주택에 집중하는 것이 유리하다> 중에서