신축.건축사업의 정석

머리말 _4

PART 1 - 부동산 투자 흐름의 변화 [시장분석]

01. 변화된 부동산 시장 /15
- 임대 시장의 약진 /15
- 내 부동산의 직접적 가치 상승 /18
- 로우 리스크 하이 리턴(Low Risk High Return)/22

02. 신축 상품 트렌드(Trend)의 변화! /30
- 공략 수요층의 변화 /30
- 시장에 적합한 상품의 변화와 수요층의 특징 /34
- 다세대주택의 大변신! /38
- 내가 만드는 나만의 주택! /40

03. 반드시 신축 사업을 알아야 하는 사람들 /41
- 토지소유자! 반드시 신축을 알아라! /41
- 은퇴 준비자! 반드시 신축을 알아라! /42
- 투자자! 반드시 신축을 알아라! /43
- 공인중개사! 반드시 신축을 알아라! /44
- 절차탁마(切磋琢磨) /45

PART 2 - 어느 지역을 선택할까?! [사업 지역 선정]

01. 누가 어떤 지역을 선호하나? /49
- 주택의 입지 포인트(Point) /49
- 입주자 유형별 선호 입지 여건 /57
- 임대 지역과 분양 지역의 차이 /59
- ‘호재(好材)’에 관심을 갖자! /61

02. 데이터 분석을 통한 지역 선정 노하우 /64
- 지역선정! 시세부터 확인하자! /64
- 거래량을 통해 지역의 생기(生氣)를 확인하자 /71
- 거래량보다 중요한 허가량! /74
- 대학교 주변 공략? /76

PART 3 - 경험에서 나오는 사업부지 선정 노하우! [사업부지 선정]

01. 사업지 선정! 현장을 나가보자! /79
- 지역 내 숨은 보물 찾기 /79
- 건축허가 받은 물건, 약인가 독인가? /84
- 적정 면적의 사업부지 찾기 /91

02. 사업부지 계약 전 체크 포인트(Check Point) /95
- 사업부지 관련 서류 체크는 기본이다! /95
- 사업부지 파악하기 /105
- 사업부지 계약 시 필수 입력 특약 사항 /110
- 사업부지 현황 체크 /115

PART 4 - 부지(敷地)의 가치판단, 기본이 건축법이다! [사업개요]

01. 건축법! 필요한 것만 알면 된다! /119
- 법은 골치아픈데... /119
- 설계 서비스도 한두번이지... /120

02. 건축법 배워서 써먹기 /123
- 기획설계까진 아니더라도... /123
- 건축법 핵심 파악 /124

03. 설계도면 이해하기 /203
- 설계 개요는 어떻게 보는거야? /203
- 설계 도면은 어떻게 보는거야? /208
- 설계는 창작이다 /215

PART 5 - 최단기간 사업계획! [사업일정]

01. 사업의 항해도, 사업일정! /223
- 기본 일정 파악하기 /223

02. 일정표에 따라 움직이자! /227
- 상세 일정 알아보기 /227

PART 6 - 사업의 핵심! 사업 수지 분석! [수지분석]

01. 수익율을 따져보자 /279
- 수지분석표 이해하기 /279
- 매입 항목 별 계산 /285
- 세금 계산하기 /299

02. 현금 흐름표, 돈의 흐름을 파악하자! /310

PART 7 - 사업의 객관적 검토! [SWOT분석]

01. SWOT분석 이해하기 /313
02. 다세대주택 신축사업의 SWOT /317

PART 8 - 현장소장 따라잡기! [건축 공정관리]

01. 신축 공정 파악하기 /327
02. 현장 감각 익히기 /331

PART 9 - 임대 및 분양 100% 완료! [임대 & 분양]

01. 임대 및 분양! 경쟁력을 확보하자! /369
- 경쟁력의 핵심 파악 /369
- 적정 임대 및 분양가 산정 /373

02. 샘플 하우스(Sample House) 꾸미기 /379
- 기본 마감재 고르기 /379
- 주부는 주방부터 본다 /383
- 포인트 중 포인트 화장실 /385
- 수납공간으로 마음 사로 잡기 /387
- 옵션은 필수! /389

03. 차별화된 홍보ㆍ마케팅 전략 /391
- 기본 홍보전략 /391
- 팸플릿(Pamphlet) 만들기 /393
- 영업전략 구성하기 /400
- 분양만 전문으로 하는 사람들! /402

PART 10 - 프로젝트 재점검 [재점검]

01. 다시 한번 프로젝트를 바라보자 /407
- 사업계획서 만들기 /407
- 이것만은 기억하자! /410

부록 - 신축 사업 사례 및 에피소드 (블러그 포스팅) /413

과거에 분양 위주의 사업이 주택 사업의 큰 흐름이었다면, 이제는 분양 뿐 아니라 임대를 목적으로 하는 ‘주택 임대 사업’에도 관심을 가져야 할 시기이다. 실제로 필자의 주변 주택 사업 투자자들도 분양을 통한 수익창출 뿐 아니라, 전세, 월세 등 주택 임대와 관련된 사업에도 관심을 갖는것이 현실이다. 특히도 정년, 은퇴를 앞두고 있는 독자분들과 노후를 준비하는 독자, 안정적 수입을 원하는 독자의 경우 더더욱 주택 임대사업에 관심이 많을 것이다. 따라서 시대적 상황에 맞게, 주택 임대 및 분양사업에 관심을 갖고 있는 독자분들에게 도움이 될 수 있도록, 주택의 임대 및 분양을 통해 수익을 창출할 수 있는 주택 신축 사업, 그 중에서도 다양한 신축 사업에 접목이 가능한 ‘다세대주택 신축 사업’을 중심으로 사업의 노하우를 알리고자 한다.

이 책에는 ‘주택 분양사업’과 함께 ‘주택 임대사업’의 노하우에 관한 내용을 담았다. 분양에 ‘주택 임대 사업’이라는 관점을 접목 시켜, 사업에 대한 기초 지식과 노하우를 비롯하여, 구체적인 시장분석과 행정적 업무, 사업 진행 절차에 관하여도 설명하였다. 또한 건축, 신축, 개발사업에 입문하는 독자들을 위해 사업의 진행과정에 따른 이론과 노하우를 사업 시행 절차 순으로 이해하기 쉽게 구성하였다.

이 책이 신축, 건축, 개발사업에 대한 궁금증 전부를 해소하기는 어렵겠지만, 다소 어렵게 느껴지는 ‘건축’, ‘신축’ 등 ‘개발사업’에 대한 거리감을 줄이고, 사업에 대한 이해도를 높이는데 많은 도움이 되리라 믿는다.

-서문중-