부동산 경매와 절세 전략

Preface 부동산 경매에서 세금의 중요성

PART 1 기초가 튼튼해야 만사가 튼튼하다
Chapter 1 부동산 경매물건 찾기
Chapter 2 시간과 돈을 절약하는 정확한 권리분석 방법
Chapter 3 누구나 알고 있어야 할 임차권의 세계
Chapter 4 부동산 경매의 성패를 가르는 물건별 현장 조사(임장)
Chapter 5 전원주택
Chapter 6 각종 허가절차, 반드시 입찰 전에 전문가에게 문의하라

PART 2 배웠으면 저질러 보자
Chapter 7 자금출처조사
Chapter 8 입찰
Chapter 9 소유권 이전
Chapter 10 취득세
Chapter 11 배당과 조세우선권
Chapter 12 명도

PART 3 마무리를 잘하자
Chapter 13 양도소득세-부동산 경매의 마무리는 세금이다
Chapter 14 부동산 매매업과 임대업
Chapter 15 기타

일반적인 경우에 건물은 건축물관리대장이 작성되고 등기부등본이 작성되는데, 미등기 건물의 경매가 진행될 경우에는 건축물관리대장 없이 직권으로 등기되고 경매가 진행된다. 이런 경우 등기부등본이 있다 하여 건물이 정상적인 건축물이라 단정하지 말고, 건축물관리대장이 왜 없는지를 반드시 확인해야 한다.
즉, 위반 건축물인 경우에도 등기가 될 수 있으므로 건축물관리대장이 존재하지 않는 건물은 위반 건축물 여부를 확인하여, 위반 건축물이라면 이행강제금이 부과되고 있는지, 합법화할 수 있는지 등을 확인한 뒤 입찰을 고려해야 한다.

낙찰 후 감당할 수 있는 자금 능력을 먼저 확인한 뒤 입찰해야 한다. 지금도 누군가는 낙찰받고, 누군가는 낙찰잔금을 납부하지 못해 입찰보증금을 몰수당하고 그 물건은 다시 재경매에 나오고 있다. 은행이나 보험사를 통해 낙찰 잔금 대출을 받을 수 있기 때문에 대출을 포함해 경매물건이 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 봐야 한다. 물건에 따라서 대출 가능 금액이 다르다. 입찰 전에 대출 가능 금액을 확인한 뒤 입찰해야 한다. 대출자의 신용도에 따라서 대출금리도 차이가 있으므로 평소에 신용을 관리하는 것은 기본이다.

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채권자가 장래 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자의 재산을 일시 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것이다. 순위에 관계없이 경매진행으로 원칙적으로 소멸되는 권리이다. 예를 들어 채권자가 채무자를 상대로 대여금청구의 소를 제기하여 전부 승소판결을 받았다 할지라도 채무자가 자기 명의의 재산을 모두 다른 사람 명의로 돌려놓았거나 처분하였다면 그동안 채권자가 승소판결 받기 위해 들였던 수고와 노력은 물거품이 되고 만다. 즉 채무자 명의로 된 재산이 한 푼도 없으므로 실질적으로 을에게 돈을 받아낼 수 없는 손해발생을 방지하기 위한 보전처분이 가압류이다.