부동산경매 실전노트

제1장. 경매의 기본개념
임의경매와 강제경매
경매의 장·단점
부동산 경기동향과 경매

제2장. 경매절차 해설
경매물건 접근방법
입찰방법
경매절차

제3장. 권리분석
서설
말소 기준권리
등기부 권리분석
기타 권리분석

제4장. 주택임대차보호법
법적 성격
대항력
보증금의 회수
존속기간의 보장과 차임 등의 증감청구권

제5장. 상가건물임대차 보호법
법적 성격과 적용범위
대항력과 보증금회수
존속기간의 보장과 차임증감청구권
임차권의 소멸과 법정갱신
계약의 갱신

제6장. 권리분석 실전사례
아파트
다세대주택
연립주택
오피스텔
단독주택
토지

경매정보지에 의한 물건 선택시 다음 사항을 점검하여야 한다.
1) 말소기준권리분석
2) 경매신청권자 확인
3) 청구채권액 확인
4) 대위변제 가능성 확인
5) 최우선변제금 지급기준권리 확인
6) 물건분석 및 가격시점 확인
7) 수익분석
8) 명도분석
- ‘경매물건 접근방법’ 중에서

권리분석이란 민사집행법상의 규정에 의한 경매실무에서 나타나는 여러 권리 중 어떤 것이 소멸하고 어떤 것은 인수하게 되는지를 파악하는 것이다. 즉, 부동산 경매에서의 권리분석은 등기부 분석과 임차인의 권리에 관한 분석을 의미하는 것이다. 부동산등기부상 경매결과 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 분석하여야 하며, 임차인의 경우 경매결과 경매 매수자가 낙찰대금 이외에 임차금액을 추가로 인수하여 부담하는 금액 여부를 분석하는 것으로 정의할 수 있다. 따라서 권리분석은 경매특별법인 민사집행법 및 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등의 기타 경매 관련 특별법에 따라 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 파악하는 경매 응찰의 한 단계로 경매 전문가나 매수희망자 등이 행하는 경매에 관한 사전적인 업무활동이라 할 것이다
- ‘권리분석 의의’ 중에서