이호중의 부동산경매 실전노트 2

제1장 경매의 기본개념 009
제1절 임의경매와 강제경매 010
제2절 경매의 장·단점 013

제2장 경매절차 해설 015
제1절 경매물건 접근방법 016
제2절 입찰방법 026
제3절 경매절차 039

제3장 권리분석 045
제1절 서설 046
제2절 말소기준권리 054
제3절 등기부 권리분석 057
제4절 기타 권리분석 100

제4장 주택임대차보호법 105
제1절 법적 성격 106
제2절 대항력 109
제3절 보증금의 회수 121
제4절 존속기간의 보장과 차임 등의 증감청구권 133

제5장 상가건물 임대차보호법 139
제1절 법적 성격과 적용범위 140
제2절 대항력과 보증금회수 143
제3절 존속기간의 보장과 차임증감청구권 148
제4절 임차권의 소멸과 법정갱신 150
제5절 계약의 갱신 151

제6장 인도명령 153
제1절 의의 154
제2절 당사자 154
제3절 기간 155
제4절 신청방법 155
제5절 재판 및 집행 156
제6절 불복방법 157

제7장 배당 159
제1절 배당의 의의 160
제2절 배당절차 161
제3절 배당순위 166
제4절 배당연습 167

제8장 권리분석 실전사례 175
아파트 176
다세대주택 188
연립주택 200
오피스텔 212
단독주택 224
토지 236

1. 경매의 장점
시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있다.
부동산 거래물건이 다양하고 풍부하다.
정부의 토지허가규제로부터 자유롭다.
부동산 매매가격을 매수자가 결정한다.
2. 경매의 단점
인도·명도 문제가 따른다.
경매물건의 입찰 시 변수가 많다.
권리분석에 대한 지식이 필요하다.
소멸되지 않는 인수할 권리가 발생할 수도 있다.

2. 법원의 입찰 진행 순서
법원은 다음과 같은 순서로 입찰을 진행시킨다(입찰 시작부터 약 3시간 정도면 끝난다).
(1) 경매개시 시각이 되면 집행관이 경매개시를 알림과 동시에 약 10분간 경매에 관한 일반적인 설명을 들려준다.
(2) 이어서 입찰표와 입찰봉투, 입찰보증금 봉투를 무료로 배부받음과 동시에 법대열람과 입찰봉투 투함이 시작된다.
(3) 약 30~40분의 법대열람시간 동안 권리변동사항 등 마지막 자료를 점검한다.
(4) 기재대에서 입찰표, 입찰봉투, 보증금 봉투에 기재사항을 적는다(기재대에는 칸막이와 커튼이 쳐져 있고 필기도구 등이 비치되어 있다).
(5) 집행관에게 입찰표와 보증금 봉투를 안에 집어넣은 입찰봉투를 제출한다.
(6) 집행관은 번호표 부분을 찢은 후 입찰봉투와 번호표를 입찰참여자에게 돌려주는데, 입찰 참여자는 번호표를 잘 간직하고, 입찰봉투는 사건번호가 안 보이도록 반을 접어 법대 앞의 유리함에 투함한다.
(7) 개찰되면 자신의 사건번호가 호명될 때까지 좌석에 앉아서 기다린다.
(8) 사건번호가 호명되어 최고가매수인으로 결정되면 번호표를 반납하고 입찰보증금 영수증을 받아 나오고, 최고가매수인이 아니면 번호표를 반납하면서 보증금 봉투를 반환받는다.

-본문 중에서