3536 직장인 경매

프롤로그-월급만으로는 살 수 없는 대한민국 직장인, 경제적 자유를 이루기 위해 8
개정판 프롤로그-3536 직장인 경매의 이야기

제1부 30대 때 맞은 세 번의 위기, 그러나 부동산 경매가 있었다 15
결혼과 동시에 찾아온 첫 번째 위기, 돈에 대한 갈망이 싹트다 17
직장생활에 찾아온 두 번째 위기, 부동산에서 답을 찾기 시작하다 23
백수생활에 찾아온 세 번째 위기, 푼돈으로 목돈 만드는 경매에 입문하다 29
첫 낙찰, 경매는 낙찰이 전부가 아님을 깨닫게 되다 38

제2부 회사는 나를 배반하지만 경매는 절대 배반하지 않는다 47
왜 직장 다닐 때 경매를 시작해야 할까? 49
직장인이여, 유리한 대출조건을 활용하라 53
초기 자본이 적다면 마이너스 통장을 이용하라 59
우리 가족은 마트 대신 부동산에 간다 64
점심시간과 티타임을 십분 활용하라 70
내가 회사를 위해 일할 때, 임차인은 나를 위해 일한다 75
월급이 들어올 때 부동산 투자 시작하라 79
투잡보다 쉬운 제2의 월급 만들기 85

제3부 2천만 원으로 1년에 5채 임대인이 될 수 있다 91
2천만 원으로 1년에 5채 집주인 될 수 있다 93
1천 원만 더 쓰면 단독으로 낙찰받을 수 있는 물건 98
나쁜 임차인에 대한 편견을 버려야 한다 104
갭투자보다 훨씬 수익률 높은 무피투자, 낙찰 후 전세 놓기 110
관점만 바꾸면 꼬박꼬박 돈 들어오는 시스템을 만든다 115

제4부 연수익률, 부동산 경매가 가장 높다 121
최소 연수익률 30% 이상, 부동산 경매라서 가능하다 123
단기매매라면 다가구주택보다 아파트가 낫다 127
대형 평수는 위험하다고? 경매는 예외다! 136
20년 이상 노후 아파트도 황금알을 낳을 수 있다 143
1년에 5건 단기매매로 연봉 이상 벌 수 있다 149
수익률을 떨어뜨리는 임차인 유형 155

제5부 바쁜 직장인을 위한 3536투자법 161
2분 내에 물건선별과 권리분석, 지역분석, 시세분석을 마치는 3536투자법 163
부동산 경매, 경매 절차부터 이해해야 한다 167
3초 물건선별, 짧은 시간에 물건을 선별하자 172
5초 권리분석, 안전하고 좋은 물건을 선별하자 177
30초 지역분석, 좋은 입지를 선별하자 187
60초 시세분석, 실거래가를 정확히 알아내자 197
3536투자법에 유용한 사이트들을 즐겨찾기해 놓자 209
8·2부동산대책 이후 경매가 답이다 211

제6부 실전에서 빛나는 생생 입찰 노하우 219
당황하지 않고 편리하게 법원 방문하기 221
실수 없이 완성하는 입찰표 작성법 226
경매는 낙찰보다 그 이후가 더 중요하다 236
법원 경매보다 쉽게 도전할 수 있는 온비드 242
아 다르고 어 다른 경매와 공매 247
직장에서도 할 수 있는 온비드 전자입찰 251
전자입찰 낙찰? 패찰? 260

에필로그-빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라 266

부록1-인테리어 비용 66% 줄이는 셀프 인테리어 271
부록2-알기 쉬운 경매 용어 307
부록3-전국 법원 입찰시간, 진행성향 313

오늘날에 나는 여러 사람에게 경매 강의를 할 정도로 소위 말하는 ‘고수’가 되었다. 나는 약간의 시행착오를 겪으며 나만의 경매 투자법을 완성할 수 있었다. 바로 ‘부동산 경매 3536투자법’이다. 이를 줄여서 ‘3536투자법’이라고 말하겠다. 이 책의 후반부에 그와 관련된 자세한 투자법을 소개했지만, 간단히 말씀드리자면 3536투자법은 시간이 절대적으로 부족한 직장인들을 위한 것이다. 물건선별부터 시작해 권리분석, 지역분석, 시세분석을 하는 데 소모되는 시간을 획기적으로 줄이고, 안전한 물건을 찾아 분석하는 4단계의 투자기법이다. 3536투자법을 이용한다면 누구나 직장 업무를 충분히 하면서, 잠시 생기는 자투리 시간에 충분히 물건을 찾고 분석할 능력을 얻게 될 것이다.
그렇다면 앞으로 부동산 경매 시장 전망은 어떨까? 2017년 부동산 경매 시장의 전망은 매우 밝다. 그 이유는 역설적이게도 금리가 올라가고, 2016년에 폭등했던 부동산 경기가 둔화되고 있기 때문이다. 부동산 경매는 부동산 경기의 선행지표로 보는 것이 맞다. 2016년에는 경매 시장이 과열되었다. 경매 진행 건수는 역대 최저 수준이었으나 경매 응찰자 수는 역대 최대 수준이었다. 그만큼 물건은 적고 입찰자 수가 많다 보니 당연히 낙찰가율이 높아 시세보다 싸게 산다는 취지에 맞지 않아 경매 시장에서 좋은 결과를 얻기 힘들었다.
그러나 2016년 11월부터 응찰자 수가 감소세로 돌아섰다. 그리고 2017년 1월에 경매로 나올 예정물건(경매로 나올 예정인 물건)은 2016년 대비 1.5배 늘어나고 있다. 물건이 늘어난다는 것은 그만큼 부동산 경기가 안 좋아 채무로 인해 경매로 나오는 물건이 많다는 것을 뜻하며, 물건이 많으니 그만큼 우량 물건을 적은 금액에 낙찰받을 수 있는 기회가 많아진다는 말이다. 이러한 시장 흐름에 주목한 나는 2016년에는 가지고 있던 물건 중 상당수를 매도하고 총알을 모았다. 우량 물건이 쏟아질 2017년 중?하반기를 대비해서 말이다.
-「제1부 30대 때 맞은 세 번의 위기, 그러나 부동산 경매가 있었다」 중에서

일반(신용)대출은 마이너스 통장과 비교하면 금리는 낮지만, 대출금액 전액에 대해 매달 이자가 발생한다. 반면 마이너스 통장은 이용 금액에 대해서만 이자가 발생한다. 내가 자금을 사용할 목적은 경매 입찰시 입찰보증금을 마련하는 것이었다.
나는 필요할 때(입찰 당일) 돈을 찾았다가 패찰(경매에 떨어지는 것)하면 바로 입금하려고 했는데, 마이너스 통장을 활용하면 그 요구에 부합할 수 있다. 필요한 금액을 몇 시간도 쓰지 않기 때문에 이자가 거의 없다고 해도 무방한 수준이었다. 그렇게 회사에 다닌 덕분에 나는 초기 경매 자본을 어렵지 않게 마련할 수 있었다.
그런데 내 지인들 중에는 “만약 경락(경매에 낙찰)받고 나서 마이너스 통장만으로는 자금이 부족하지 않느냐”고 묻는 분들이 있다. 경매에 낙찰된다면 그때는 경락자금대출을 받으면 된다. 아파트의 경우 낙찰가액의 70~80%, 다세대주택(빌라)의 경우 80~90%까지 대출이 나오니 전혀 걱정할 필요가 없다.
-「제2부 회사는 나를 배반하지만 경매는 절대 배반하지 않는다」 중에서

이 사례는 2013년에 유찰이 두 번 되었지만 3차 경매 입찰일에 2차 경매의 최저가를 상회하며 낙찰된 물건들이다. 이런 경우가 생기면 그 물건에 입찰하고 떨어진 분들이 투덜대기 시작한다. “아니, 저 사람은 앞전 입찰일에 와서 받아가지, 왜 이제 와서 받는 거야?”
그래서 나는 결심했다. “그래, 내가 저 사람이 되어보자!”
그 다음부터는 괜찮은 물건이라고 판단되면 한 번 유찰된 물건에 1,000원만 더 쓰는 버릇이 생겼다. 어차피 떨어지면 그만이고 낙찰되면 단독을 노리는 전략이었다. 당시에 이 전략은 유효했고 좋은 물건들을 단독으로 낙찰받을 수 있었다. 그리고 나는 앞으로도 이 전략을 계속 펼칠 것이다.
-「제3부 2천만 원으로 1년에 5채 임대인이 될 수 있다」 중에서