부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다

프롤로그 부동산자산운용사에서의 실무에 관한 모든 것을 담았습니다

PART 1 부동산 자산운용사의 개요
부동산 업계와 역할 구분
자산운용사란 어떤 곳인가
자산운용사의 부서 구분
집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이
AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가
기본 용어
상품구조를 알아보자
펀드를 구분해 보자
면적 및 건축관련 용어를 알아보자
건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까
부동산 투자 전략
코어(Core)
코어 플러스(Core Plus)
밸류 애드(Value Added)
오퍼튜니스틱(Opportunistic)
상업용 부동산 투자 시장
상업용 부동산이란?
대표 지역 구분
상업용 부동산 시장의 현 주소

PART 2 부동산 투자의 검토
예비사업성 검토
예비 사업성 검토
딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)]
예비 펀드 레이징
CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션 메모랜덤(투자설명서)
시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성
매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
양해각서 체결 및 실사
양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지)
실사기관의 선정 그리고 수수료
매매계약의 체결
자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal) 그리고 사업양수도(Business Transfer)
매매계약의 당사자
매매대상 및 가격 조정
계약금, 잔금 그리고 유보금
거래선행조건, 진술 및 보장, 확약
손해배상
거래종결과 정산
대출약정 및 주주 간 계약
대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet)
금리의 산정 및 수수료의 종류
대출약정의 구성
프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과 주주간 계약
개요
자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드)

PART 3 부동산 자산의 운용
개요
실물자산의 운용 프로세스
영업수익
A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정
영업비용
A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기 보험┃D. 제세공과금
수익자 및 대주 관리
A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리┃C. 운용현황 보고 업무
개발자산의 운용 프로세스
CM 선정
설계사 선정
시공사 선정
PF(Project Financing)란?
예산 검토ONTENTS

PART 4 부동산 자산의 매각
개요
매각의 프로세스
임차인 유치 및 관리
매각 예상 현금흐름 산출
A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출
B. 매각 성과 보수 측정┃
C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및 잔여재산 분배┃
E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및 해지 신고

부록 Part 1 수익성 분석 – 재무모델의 작성
재무모델의 정의와 최종 산출값
재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값
재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과 결과) 작성하기
자금조달 가정 작성하기
시트 구성 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기
투자 가정 작성하기
시트 구성 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기

부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약
재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능
리본 메뉴
빠른 실행 도구 모음 사용자 지정
수식 값 분석을 위한 단축키
복사 붙여넣기와 참고하기
재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수
EOMONTH 함수
부등호 함수, TRUE/FALSE
IF 함수
MOD 함수
투자 단계별 부과 세금 요약
취득 및 개발단계
운용단계 I 매각단계

SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁
SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법

부동산 펀드를 통한 분양 사업이 가능할까?
부동산 업무를 하다 보면 실물 투자를 많이 하지만, 시장이 좋을 때는 다소 리스크가 높더라도 높은 수익률을 거둘 수 있는 개발사업을 많이 진행한다. 특히, 분양사업을 접목 하여 부동산 개발하는 일이 많다. 신탁형 부동산 펀드로 분양은 일단 원칙적으로 불가 하다. 회사형 부동산 펀드 또는 PFV를 통해 분양사업을 진행하는 경우가 많은데, 그 이유는 다음과 같다.
1) 분양사업은 신탁사에 신탁을 맡겨 진행하는 것이 대부분인데, 신탁형 부동산 펀드 의 경우 이중 신탁 문제가 발생할 수 있다.
2) 부동산 펀드 설정 후 1년 이내 자산 매각이 불가한데, 토지매입 후 1년 내 선분양이 진행된다면 자산 매각(=분양)으로 해석될 수 있다.
3) 후 분양 조건으로 회사형 펀드를 설정한 사례는 존재한다.
4) 펀드의 하위 기구로 PFV를 설립하여 출자하는 형식으로 진행할 수 있다.

국토공간계획의 체계
우리나라 국토공간계획의 체계는 공간적 위계에 따라 크게 1) 국토 및 지역계획 2) 도시계획 3) 건축계획의 3단계로 구분할 수 있다. 먼저, 국토 및 지역계획은 국토를 이용하고 개발하거나 보전할 때 미래 의 경제적ㆍ사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하기 위한 계획이다. 국토 및 지역계획의 종류로는 「국토기본법」에 의한 국토계획,「수도권정비계획법」에 의한 수도권정비계획,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 광역도시계획이 있다. 도시계획은 도시 전체의 미래 모습을 고려하여 바람직한 공간구조를 설계하고 이에 필요한 규제나 유도 정책 또는 정비 수단 등을 마련하여 도시를 건전하고 적정하게 관리하기 위해 수립하는 계획을 말한다. 도시계획은 상위 계획인 국토 및 지역계획에서 정한 방침을 구체화하고, 하위 계획인 개별 건축계획의 지침 역할을 한다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분되며(군의 경우 군 기본 계획과 군 관리 계획으로 지칭), 그밖에 도시의 일정한 구역을 개발하고 관리하기 위한 계획인 「도시 및 주거 환경정비법」에 의한 도시ㆍ주거환경정비기본계획, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 의한 도시재생전략계획 등을 수립하여 도시를 관리한다. 건축계획은 도시ㆍ군 관리 계획에 따라 실제 건축물을 건설하기 위한 계획으로서 집단 또는 개별 건축물의 건설 시 필요한 구조나 설비 등 실질 적이고 구체적인 사항을 포함한다.