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책 정보
· 분류 : 국내도서 > 경제경영 > 재테크/투자 > 부동산/경매
· ISBN : 9791193110058
· 쪽수 : 270쪽
· 출판일 : 2023-07-03
책 소개
목차
프롤로그 부동산자산운용사에서의 실무에 관한 모든 것을 담았습니다
PART 1 부동산 자산운용사의 개요
012 부동산 업계와 역할 구분
012 자산운용사란 어떤 곳인가
014 자산운용사의 부서 구분
015 집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이
019 AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가
021 기본 용어
021 상품구조를 알아보자
027 펀드를 구분해 보자
031 면적 및 건축관련 용어를 알아보자
039 건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까
048 부동산 투자 전략
048 코어(Core)
048 코어 플러스(Core Plus)
049 밸류 애드(Value Added)
049 오퍼튜니스틱(Opportunistic)
050 상업용 부동산 투자 시장
050 상업용 부동산이란?
052 대표 지역 구분
059 상업용 부동산 시장의 현 주소
PART 2 부동산 투자의 검토
064 예비사업성 검토
064 예비 사업성 검토
065 딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)]
066 예비 펀드 레이징
069 CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션
메모랜덤(투자설명서)
070 시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성
073 매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
075 양해각서 체결 및 실사
075 양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지)
077 실사기관의 선정 그리고 수수료
080 매매계약의 체결
080 자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal)
그리고 사업양수도(Business Transfer)
084 매매계약의 당사자
085 매매대상 및 가격 조정
088 계약금, 잔금 그리고 유보금
089 거래선행조건, 진술 및 보장, 확약
091 손해배상
092 거래종결과 정산
096 대출약정 및 주주 간 계약
096 대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet)
097 금리의 산정 및 수수료의 종류
099 대출약정의 구성
102 프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과
주주간 계약
102 개요
103 자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드)
PART 3 부동산 자산의 운용
108 개요
109 실물자산의 운용 프로세스
110 영업수익
A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정
149 영업비용
A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기
보험┃D. 제세공과금
158 수익자 및 대주 관리
A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리
┃C. 운용현황 보고 업무
170 개발자산의 운용 프로세스
171 CM 선정
172 설계사 선정
175 시공사 선정
178 PF(Project Financing)란?
180 예산 검토ONTENTS
PART 4 부동산 자산의 매각
184 개요
186 매각의 프로세스
186 임차인 유치 및 관리
187 매각 예상 현금흐름 산출
A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출
B. 매각 성과 보수 측정┃
C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및
잔여재산 분배┃
E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및
해지 신고
부록 Part 1 수익성 분석 – 재무모델의 작성
192 재무모델의 정의와 최종 산출값
192 재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값
194 재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과
결과) 작성하기
198 자금조달 가정 작성하기
199 시트 구성 202 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기
209 투자 가정 작성하기
209 시트 구성 211 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기
부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약
217 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능
217 리본 메뉴
219 빠른 실행 도구 모음 사용자 지정
220 수식 값 분석을 위한 단축키
225 복사 붙여넣기와 참고하기
227 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수
227 EOMONTH 함수
228 부등호 함수, TRUE/FALSE
229 IF 함수
230 MOD 함수
231 투자 단계별 부과 세금 요약
232 취득 및 개발단계
233 운용단계 I 매각단계
234 SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁
262 SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법
리뷰
책속에서
부동산 펀드를 통한 분양 사업이 가능할까?
부동산 업무를 하다 보면 실물 투자를 많이 하지만, 시장이 좋을 때는 다소 리스크가 높더라도 높은 수익률을 거둘 수 있는 개발사업을 많이 진행한다. 특히, 분양사업을 접목 하여 부동산 개발하는 일이 많다. 신탁형 부동산 펀드로 분양은 일단 원칙적으로 불가 하다. 회사형 부동산 펀드 또는 PFV를 통해 분양사업을 진행하는 경우가 많은데, 그 이유는 다음과 같다.
1) 분양사업은 신탁사에 신탁을 맡겨 진행하는 것이 대부분인데, 신탁형 부동산 펀드 의 경우 이중 신탁 문제가 발생할 수 있다.
2) 부동산 펀드 설정 후 1년 이내 자산 매각이 불가한데, 토지매입 후 1년 내 선분양이 진행된다면 자산 매각(=분양)으로 해석될 수 있다.
3) 후 분양 조건으로 회사형 펀드를 설정한 사례는 존재한다.
4) 펀드의 하위 기구로 PFV를 설립하여 출자하는 형식으로 진행할 수 있다.
국토공간계획의 체계
우리나라 국토공간계획의 체계는 공간적 위계에 따라 크게 1) 국토 및 지역계획 2) 도시계획 3) 건축계획의 3단계로 구분할 수 있다. 먼저, 국토 및 지역계획은 국토를 이용하고 개발하거나 보전할 때 미래 의 경제적ㆍ사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하기 위한 계획이다. 국토 및 지역계획의 종류로는 「국토기본법」에 의한 국토계획,「수도권정비계획법」에 의한 수도권정비계획,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 광역도시계획이 있다. 도시계획은 도시 전체의 미래 모습을 고려하여 바람직한 공간구조를 설계하고 이에 필요한 규제나 유도 정책 또는 정비 수단 등을 마련하여 도시를 건전하고 적정하게 관리하기 위해 수립하는 계획을 말한다. 도시계획은 상위 계획인 국토 및 지역계획에서 정한 방침을 구체화하고, 하위 계획인 개별 건축계획의 지침 역할을 한다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분되며(군의 경우 군 기본 계획과 군 관리 계획으로 지칭), 그밖에 도시의 일정한 구역을 개발하고 관리하기 위한 계획인 「도시 및 주거 환경정비법」에 의한 도시ㆍ주거환경정비기본계획, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 의한 도시재생전략계획 등을 수립하여 도시를 관리한다. 건축계획은 도시ㆍ군 관리 계획에 따라 실제 건축물을 건설하기 위한 계획으로서 집단 또는 개별 건축물의 건설 시 필요한 구조나 설비 등 실질 적이고 구체적인 사항을 포함한다.
