부동산금융법

제 1 장 총 론
제 1 절 부동산 시장과 부동산금융 시장 3

제 2 절 부동산금융과 부동산금융 관련 법규 7
Ⅰ  부동산금융의  범위 7
Ⅱ  구조화  금융으로서  부동산금융 8
1 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV) 9
2 구조화 금융과 주요 법적 쟁점 9
3 구조화 금융과 세제혜택 12
4 구조화 금융과 기타 특례 13
5 구조화 금융과 부동산개발금융 13
Ⅲ  부동산금융  관련  법규의  범위 14
1 부동산 관련 법규의 범위 15
2 부동산금융 관련 법규의 범위 15
Ⅳ  부동산금융  관련  법규의  구분 16

제 2 장 부동산 프로젝트금융(Project Financing)
제 1 절 프로젝트금융(Project Financing) 개관 21
Ⅰ  개    념 21
Ⅱ  특    징 22
1 독립된 프로젝트법인(시행회사) 설립: 비소구(非遡求)(non-recourse) 내지 제한적 소구(limited recourse) 방식의 금융 22
2 적절한 위험 배분 22
3 대출자의 관리 및 감독 22
4 전문적 금융주관사(manager) 23
Ⅲ  프로젝트금융(Project  Finance)의  일반적  절차 23 Ⅳ  프로젝트금융의  일반적  구조  및  주요  당사자 24
1 사업주(sponsor) 24
2 프로젝트회사(project company) 24
3 정부(government) 26
4 제품 또는 용역 구매자(off-taker) 26
5 원자재 공급자(supplier) 26
6 사업 운영자(operator) 27
7 시공사(contractor) 27
8 금융기관(financial institutions) 27
9 보험회사(insurer) 27
10 프로젝트금융의 구조와 계약 27
Ⅴ  프로젝트금융  관련  위험과  위험  관리 30

제 2 절 부동산 프로젝트금융 31
Ⅰ  부동산개발사업과  (단계별)  주요  법적  쟁점 31
1 부동산개발사업의 정의 31
2 부동산개발사업의 종류 32
3 부동산개발 주요단계 33
4 국내 부동산개발사업(부동산 PF 포함)의 계약 구조 34
5 국내 부동산개발 단계별 주요 법적 쟁점 37
Ⅱ  부동산  프로젝트금융과  채권  보전  방안 65
1 총 설 65
2 인적 담보 66
3 물적 담보 76
4 국내 부동산 프로젝트금융(PF) 제도의 개선 방향 87
Ⅲ  「법인세법」상의  프로젝트금융투자회사(PFV)를  이용한  부동산금융 98
1 연 혁 98
2「법인세법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 100
3 프로젝트금융투자회사에 대한 세제 혜택 111
4 관련 법적 쟁점 분석114
5 향후 과제125
6 공모형 부동산 개발 사업 프로젝트금융 127
Ⅳ  「사회기반시설에  대한  민간투자법」에  따른  프로젝트금융  방식의 부동산금융138
1 의 의 138
2 연 혁 139
3 민간투자사업의 시행 방식 141
4 민간투자사업의 추진 방식 144
5 사회기반시설사업 프로젝트금융의 구조 및 주요 관련 계약 146
6 사회기반시설투융자집합투자기구 151
7 사회기반시설사업 프로젝트금융의 담보와 신용 보강 수단 167
8 민간투자사업 활성화 방안 179

제 3 장 부동산신탁
제 1 절 총 설 183 Ⅰ 국내  신탁  관련  법제의  연혁 183
Ⅱ 신탁재산별  수탁고 185
Ⅲ  신탁의  유형 185
Ⅳ  신탁의  법제도적  기능 186

제 2 절 신탁 일반론 187 Ⅰ  신탁의  정의 187 Ⅱ  신탁과  투자신탁 188
1 투자신탁 188
2 신탁 관련 국내법의 기본적 이해190
Ⅲ  개정  「신탁법」 199
1 주요 내용과 특징 199
2 주요 법적 쟁점 204

제 3 절 부동산신탁 243 Ⅰ 부동산신탁의  설정 243 Ⅱ 부동산신탁의  유형 243
1 토지(개발)신탁 243
2 담보신탁 248
3 분양관리신탁 264
4 처분신탁 265
5 관리신탁 266
6 대리사무 268
Ⅲ  정비사업과  신탁 269
1 연혁 269
2 정비사업별 신탁업자의 참여 자격 270
Ⅳ  부동산신탁  관련  주요  법적  쟁점 270
1 신탁종료에 따른 분양자 지위 승계와 하자담보책임의 면책적 승계 270
2 분양받은 자의 분양대금반환청구 대상 271
3 신탁토지의 지목 변경에 따른 수익 증가로 인한 간주취득세
납부주체 문제(신탁재산의 범위) 274
4 신탁원부의 대항력 274
5 부동산소유권이전등기청구권 신탁 275
6 미등기 건물과 신탁 278
7 집합건물의 대지만에 대한 부동산담보신탁 설정의 유효성 278
8 수익권의 양도 제한은 가능한가? 279

제 4 장 증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅰ)
- 자산유동화를 이용한 부동산금융
제 1 절 「자산유동화에 관한 법률」상의 자산유동화를 이용한 부동산금융 283
Ⅰ  자산유동화  개관 283
1 개 념 283
2 특 성 283
3 장 단 점 284
4 자산유동화 관련 법령 284 Ⅱ  자산유동화의  유형 287 Ⅲ  기본  용어 289
1 유동화자산 289
2 유동화증권 289
3 유동화전문회사 291
Ⅳ  자산유동화의  참여자293
1 자산보유자 293
2 자산관리자 295
3 업무수탁자 295
4 기타 참여자 296
5 유동화 전업 외국법인 296
Ⅴ  자산유동화에  대한  특례 297
1 자산 이전 절차의 간소화 특례 298
2 자산 이전 비용의 절감 299
3 안정성 도모: 자산보유자 등의 도산 위험의 제거 또는 최소화를 위한 특례 301
4 기타 특례302
Ⅵ  매매형  자산유동화 303
1 의 의 303
2 기본 구조303
3 자산 양도 304
4 실무상의 규제 및 제한 311
Ⅶ  신탁형  자산유동화(유동화신탁) 314
1 개 념 314
2 유 형 314
3 신탁형 자산유동화 구조의 등장 배경316
4 신탁회사(수탁자)와 관련된 특례 317
5 매매형 자산유동화와 신탁형 자산유동화의 비교 319
6 신탁형 자산유동화와 관련된 법적 쟁점 321
Ⅷ  부동산  프로젝트금융(PF)  대출채권의  유동화 329
1 개념 및 구조 329
2 법적 쟁점의 검토 330
Ⅸ  비정형(비등록)  유동화  거래331
1 정형(등록) 유동화 거래의 한계 332
2 비정형(비등록) 유동화 거래의 유형332
3 자산담보부대출(Asset-Backed Loan: ABL) 거래 333
4 자산유동화기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP) 거래339
5 비정형(비등록) 유동화와 법인격 부인론(法人格 否認論)의 쟁점 351
6 일본의 부동산 증권화 구조와 시사점 352
Ⅹ  유동화증권  투자자  보호를  위한  신용  보강  방안 356
1 고려 가능한 방안 356
2 유동화자산에 질권 또는 저당권을 설정하는 방법 356
3 유동화증권 자체에 담보를 부가(附加)하는 방안 358
4 신탁수익권을 활용하는 방안359
5 유동화전문회사 출자지분에 질권을 설정하는 방안361
ⅩⅠ  자산유동화  시장  제도의  개선  방안361
1 배 경 361
2 제도 개선 방안361
3 합성(合成)유동화 거래 제도의 도입 문제 365

제 2 절 「한국주택금융공사법」상의 주택저당채권(債權) 유동화를 이용한 부동산금융 378
Ⅰ  연    혁 378
Ⅱ  주택저당증권(MBS)  시장 381
1 두 단계의 시장: 주택담보대출 시장과 주택저당채권(債權) 유동화 시장 381
2 주택저당채권(債權) 유동화 시장: 제 2 차 시장(secondary market) 382
Ⅲ  「한국주택금융공사법」에  따른  주택저당채권의  유동화를  이용한   부동산금융 386
1 법 제정 목적 386
2 용어의 정의 386
3 주택저당채권(債權)의 유동화 구조 387

제 3 절 이중상환청구권부채권(Covered Bond)의 발행을 통한 부동산금융 395
Ⅰ  연    혁 395
Ⅱ  개념  및  법적  성격397
Ⅲ  일반적  요건  및  특징 398
1 이중상환청구권부채권의 요건 398
2 낮은 위험 가중치 400
Ⅳ  주요  해외  입법례와  시사점 401
1 독일의 ‘법정 이중상환청구권부채권’ 401
2 영국의 구조화 이중상환청구권부채권(Structured Covered Bond)과
법정 이중상환청구권부채권 405
3 미국의 주택담보대출 이중상환청구권부채권(Residential Covered Bonds) 417
4 주요 EU 5개국의 법정 이중상환청구권부채권 법제의 비교 424
Ⅴ  이중상환청구권부채권(Covered  Bond)  제도의  국내  도입논의 431
1 법 제정 전 국내 기관의 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 발행 사례 431
2 이중상환청구권부채권 제도의 국내 도입 논의440
Ⅵ  「이중상환청구권부 채권의 발행에 관한 법률」의 제정과 그 주요 내용442
1 제정 배경442
2 이중상환채권법의 개관443
3 이중상환청구권부 채권의 발행 443
4 이중상환청구권부 채권의 등록 446
5 기초자산집합의 관리 446
6 우선변제권 및 이중상환청구권 448
7 위험관리 및 공시 451
8 발행기관의 채무자 금융정보의 제공 452
9 부실금융기관 지정 등에 관한 특례 452
Ⅶ  이중상환청구권부채권(Covered  Bond)과  다른  유사  개념과의  비교 453
1 무보증사채(unsecured bond) 453
2 주택저당증권(MBS) 453
3 법정 이중상환청구권부채권과 유동화증권의 비교 454
Ⅷ  미국의 비우량주택담보대출(Sub-Prime  Mortgage  Loan) 사태와 금융 위기 455
1 미국의 주택담보대출 455
2 비우량주택담보대출의 구조456
3 비우량주택담보대출채권의 유동화 거래 구조 457
4 ‘비우량주택담보대출 사태’의 주요 원인 459

제 5 장 증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅱ)
- 집합투자기구와 부동산투자회사를 이용한 부동산금융
제 1 절 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 집합투자기구를 이용한 부동산금융 465
Ⅰ  총    설 465
Ⅱ  집합투자 466
1 서 설 466
2 ‘집합투자’의 개념 467
3 집합투자증권과 투자계약증권 473
4 집합투자업 476
5 집합투자기구 476
Ⅲ  부동산집합투자기구 477
1 서 설 477
2 부동산집합투자기구의 설정(설립) 유형 479
3 자산 운용 대상481
4 부동산집합투자기구의 특징484
5 부동산집합투자기구 관련 주요 쟁점 487
6 세제 혜택494
7 전문투자형 사모부동산집합투자기구의 특례 495

제 2 절 「부동산투자회사법」상의 부동산투자회사를 이용한 부동산금융 497
Ⅰ  연    혁 497
1 개 관 497
2 법 개정 추이의 주요 내용 498
Ⅱ  부동산투자회사의  유형  및  구조507
1 유 형 507
2 구 조 512
Ⅲ  부동산투자회사의  관계  기관(회사) 515
1 서 설 515
2 자산보관기관 515
3 부동산투자자문회사 517
4 자산관리회사 519
5 일반사무 등 위탁기관 525
Ⅳ  부동산투자회사에  대한  규제  내용  및  특징 526
1 법적 성격 및 형태 526
2 설 립 527
3 영업 인가 또는 등록529
4 부동산투자회사의 기관: 주주총회, 이사회, 감사 532
5 주식 발행535
6 자산의 투자 · 운용 업무539
7 자금 조달: 금전차입 및 사채발행 허용545
8 부동산 개발 사업 투자 546
9 부동산투자회사의 겸업 제한 등의 규제 547
10 정보의 공시 의무549
11 부동산투자회사 등에 대한 감독 · 검사550
12 부동산투자회사의 합병 및 해산 554
13 부동산투자회사의 설립 등기 및 해산 등기 555
14 내부통제기준의 제정 및 운영 555
Ⅴ  부동산투자회사에  대한  특례 557
1 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례557
2 공모부동산투자회사 및 자산관리회사에 대한 특례559
3 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발 사업 투자의 특례560
4 세제 특례560
5 상법 일부 규정의 적용 배제560
Ⅵ  다른  유사  기구와의  비교561
1 부동산투자회사와 부동산집합투자기구의 비교 561
2 부동산투자회사와 유동화전문회사의 비교 563

제 6 장 부동산 투자 · 금융 관련 조세 제도
제 1 절 총 설 567 제 2 절 부동산 투자 관련 조세 제도 568
Ⅰ  부동산  투자와  조세568
Ⅱ  집합투자기구를  이용한  부동산  투자와  조세 568
1 서 설 568
2 부동산집합투자기구(투자신탁) 관련 세제569

제 3 절 부동산금융 관련 조세 제도 575
Ⅰ  명목회사와  부동산금융 575
1 명목회사와 부동산금융 575
2 명목회사의 관련법상의 쟁점576
Ⅱ  명목회사와  조세  혜택 578
1「법인세법」상의 조세 혜택579
2「지방세특례제한법」상의 조세혜택581

제 7 장 해외 부동산 투자와 개발
제 1 절 총 설 585 제 2 절 해외 부동산 투자·개발 구조 및 절차 587
Ⅰ  해외  부동산  투자의  구조 587
1 국내 설정 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 588
2 외국에서 설정된 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 588
Ⅱ 해외  부동산  개발의  일반적  구조 589
Ⅲ 해외  부동산  개발의  일반적  절차 591

제 3 절 해외 부동산 개발 관련 위험요소(Risk Factors)와 위험 관리(Risk Management) 방안 596
Ⅰ  국가위험(정치적  위험)과  그  관리  방안 596
1 계약 조항596
2 보험(보증) 제도597
Ⅱ  해외  투자  및  외국인  투자  관련  법적  위험과  그  관리  방안597
1 우리나라의 해외 투자법제 598
2 투자대상국의 외국인 투자법제 601
Ⅲ  현지  부동산  개발  사업  시행  구조  관련  위험과  그  관리  방안 602
1 토지법제 603
2 회사 형태603
3 회사의 지배 구조 605
4 자기자본 투자비율 규제607 Ⅳ 인·허가  관련  위험과  그  관리  방안607
Ⅴ토지소유권(사용권)  확보  관련  위험과  관리  방안 608 Ⅵ 금융  및  채권  확보  관련  위험과  관리  방안 610
1 현지 금융과 현지 외화대출 610
2 외채(外債) 611
3 각종 채권 보전 내지 담보 설정 방안 611
4 담보권 실행 방안 612
Ⅶ  국제  조세  관련  위험과  관리  방안 612
1 조세법의 법원(法源) 613
2 실질 과세 원칙613
3 조세회피 규제 제도614
4 이중 과세 조정 제도618
5 부동산 투자 또는 개발 관련 고려 사항 및 국제 조세의 쟁점 621
Ⅷ 분양  및  임대  관련  위험과  관리  방안 625 Ⅸ 투자자본  회수  관련  위험과  그  관리  방안626


참고문헌 627
색인 629