명품 상가중개실무

제1편 상가중개 총론

제1장 상가 전문 중개 실무 입문
Ⅰ. 상가중개실무를 배워야 하는 이유·28
1. 상가중개실무란·28
2. 단란주점 중개시 검토해야 할 사항·29
⑴ 용도지역
⑵ 건축물 용도
⑶ 위반건축물 여부
⑷ 직통계단 2개 여부
⑸ 정화구역 해당 여부
⑹ 건물에 청소년 대상 학원 입점 여부
⑺ 건축물대장상 정화조 용량
⑻ 하수도원인자부담금 발생 여부
⑼ 안전시설완비증명서 구비 여부
⑽ 행정처분 여부 확인
⑾ 필요 주차면적 증가 여부
⑿ 전기용량
⒀ 상권 변화 및 입지 판단
Ⅱ. 상가중개 특성·32
1. 상가중개의 폐쇄정·32
2. 고객의 전문성·32
3. 고객의 다양성·32
4. 상가 전문 중개사 다양성·33
5. 중개 수수료 부분·33
6. 복잡한 관련 법규와 빈번한 개정·33
7. 중개 업종의 다양성·33

제2장 상가중개 기본 Flow
Ⅰ. 신축 상가 Flow·36
Ⅱ. 경매나 공매 상가 낙찰시 Flow·40

제3장 상가 물건 개발
Ⅰ. 상가중개 물건 개발 분류·44
1. 신축 분양 상가 ·44
⑴ 분양 물건
⑵ 임대 물건
2. 기존 매물 상가·46
⑴ 매매 물건
⑵ 임대 물건
3. 경매·공매 상가·47
⑴ 낙찰 후 매매 물건
⑵ 낙찰 후 임대 물건
Ⅱ. 상가중개 물건 개발 방법·49
1. 업소내에서 물건 개발·49
⑴ 워킹손님 물건
⑵ 공동중개 물건
⑶ 연고자 물건
⑷ 생활정보지 물건
⑸ 경매와 공매 물건
⑹ 정보공개청구에 관한 법률을 활용
2. 업소외에서 물건 개발·50
⑴ 명함 돌리기
⑵ 업소 전화번호 확보
⑶ 물건 빼내기
⑷ 분양 물건

제4장 권리금 ·54
Ⅰ. 권리금이란·54
1. 개요·54
2. 권리금 분류·54
⑴ 바닥권리금
⑵ 영업권리금
⑶ 시설권리금
3. 적정 권리금액 결정·56
Ⅱ. 부동산권리양수도 계약과 임대차 계약·58
1. 권리금 작업·58
2. 2가지 계약 의미·58
3. 2가지 계약 진행과정·59
⑴ 권리양수도 계약일
⑵ 권리양수도 계약 잔금일
Ⅲ. 권리양수도 계약 용역수수료·62
Ⅳ. 상가 권리금 계약 주의점·65
1. 건물주 의사 확인·65
2. 권리금 액수 기준 산정·65
3. 건물주에게 지급하는 권리금 법적 효력·66

제5장 영업자 지위승계
Ⅰ. 영업승계 가능 업종·72
1. 식품위생법상 식품접개업·72
2. 공중위생관리법상 공중위생영업·76
3. 음악산업진흥에관한법률의 노래연습장업·77
4. 게임산업진흥에관한법률의 오락실과 PC방·78
5. 체육시설의설치·이용에관한법률의 당구장, 헬스크럽 등·78
6. 영화및비디오물진흥에관한법률의 DVD방·81
Ⅱ. 경매나 공매로 낙찰 후 영업승계·82
1. 합의명도한 경우·82
2. 강제집행한 경우·82

제6장 행정처분과 승계
Ⅰ. 행정처분 승계·88
1. 행정처분·88
2. 행정처분과 중개실무·89
Ⅱ. 행정처분과 관련된 법률·92
1. 행정처분 승계조항이 있는 법률·92
2. 행정처분 승계조항이 없는 법률·103

제2편 상가중개 각론

제1장 건축법과 상가중개
제1절 용도변경과 업종분류·110
Ⅰ. 용도변경·112
1. 토지의 용도지역·112
⑴ 용도지역
⑵ 용도지역 별 건축물의 용도제한
2. 건축물의 용도변경·112
⑴ 건축물의 용도
⑵ 건축물의 용도 확인
⑶ 건축물의 용도변경
⑷ 건축법상의 용도변경 행위
3. 시설군과 건축물의 용도·115
⑴ 건축법상 분류
⑵ 용도변경 처리방식에 따른 분류
4. 용도변경 절차·117
⑴ 용도변경을 위한 사전검토
⑵ 용도변경 허가, 신고, 건축물대장 기재사항 변경
⑶ 용도변경 된 건축물 사용승인 신청
⑷ 용도변경 된 건축물 검사 및 사용승인
Ⅱ. 건축물 용도별 업종 분류·120
1. 식품접객업·120
⑴ 휴게음식점
⑵ 일반음식점
⑶ 단란주점
⑷ 유흥주점
⑸ 제과점
2. 유통관련업·131
⑴ 노래연습장업
⑵ 비디오물감상실업(DVD방)
⑶ 청소년게임제공업(청소년오락실)
⑷ 일반게임제공업(일반오락실)
⑸ 인터넷컴퓨터게임설비제공업(PC방)
3. 체육시설업·137
⑴ 체육시설업 개념
⑵ 체육시설업의 업종
4. 공중위생영업·143
⑴ 숙박업 ⑵ 목욕장업
⑶ 이용업 ⑷ 미용업
⑸ 세탁업
5. 학원·151
6. 고시원·152
7. 자동차정비업·154
⑴ 자동차 정비업 분류
⑵ 3급 부분정비(카센타)
8. 안마원, 안마시술소·155
9. 안경점·158
Ⅲ. 면적에 의한 용도 제한·160
1. 단독주택·160 2. 공동주택·164
3. 제1종근린생활시설·165 4. 제2종근린생활시설·171
5. 문화및집회시설·185 6. 종교시설·185
7. 판매시설·186 8. 운수시설·187
9. 의료시설·187 10. 교육연구시설·187
11. 노유자시설·187 12. 수련시설·188
13. 운동시설·188 14. 업무시설·189
15. 숙박시설·189 16. 위락시설·191
17. 공장·192 18. 창고시설·192
19. 위험물저장및처리시설·193
20. 자동차관련시설·193
21. 동물및식물관련시설·194
22. 분뇨및쓰레기처리시설·195
23. 교정및군사시설·195
24. 방송통신시설·195 25. 발전시설·195
26. 묘지관련시설·195 27. 관광휴게시설·196
28. 장례식장·196
제2절 위반건축물과 이행강제금·197
Ⅰ. 위반건축물·197
1. 위반건축물이란·197
2. 위반건축물 상가 중개·198
Ⅱ. 위반건축물에 대한 조치(이행강제금)·204
1. 위반건축물에 대한 조치·204
2. 이행강제금·205
제3절 상가중개와 계단·207
Ⅰ. 직통계단·207
1. 직통계단이란·207
2. 직통계단의 설치·207
3. 경과규정에 의한 이전 건물 적용 여부·211
Ⅱ 피난계단·213
1. 피난계단이란·213
2. 피난계단의 설치(건축법시행령 제35조)·213
3.옥외 피난계단의 설치(건축법시행령 제36조)·214

제2장 하수도법과 상가중개
제1절 하수도법·218
Ⅰ. 하수도법·218
1. 하수도법의 목적·218
2. 용어의 정리·218
3. 하수의 분류·221
Ⅱ. 하수처리구역·222
1. 공공하수처리구역·222
2. 개인하수처리구역·224
Ⅲ. 건축물대장상 기재 내용·225
1. 분류식 하수관거·225
2. 합류식 하수관거·225
제2절 정화조 용량 산정·226
Ⅰ. 단독정화조가 있는 경우·226
Ⅱ .오수처리시설이 있는 경우·227
Ⅲ. 단독정화조 인원산정식·228
1. 산정식·228
2. 사례연습·228
3. 공실의 정화조 용량 계산·233
제3절 하수도 원인자 부담금·241
Ⅰ. 하수도 원인자 부담금·241
Ⅱ. 하수도 원인자 부담금 산정 방법·243
1. 하수도원인자 부담금·243
2. 오수발생량이 10톤 미만과 이상인 경우 계산법·244
3. 원인자부담금 부과 횟수와 환급·245
4. 원인자부담금의 징수 방법과 시기·245

제3장 주차장법과 상가중개
Ⅰ. 주차장법 개요·248
1. 주차장법 목적·248
2. 용어의 정의·248
Ⅱ. 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준·250
1. 주차장법 시행령 별표 1·251
2. 서울특별시 주차장의 설치 및 관리조례·252
3. 부천시 주차장의 설치 및 관리조례·253
4. 인천광역시 주차장의 설치 및 관리조례·254
5. 울산광역시 주차장의 설치 및 관리조례·255
6. 평택시 주차장 설치 및 관리조례·256

Ⅲ. 시설면적과 주차장 대수 산정 기준·257
1. 시설물의 시설면적과 소유권·257
2. 주차장 대수 산정기준·258
3. 부설주차장 추가 확보 예외·260
4. 주차장 중개실무·261

제4장 소방법과 다중이용업소의 상가중개
제1절 소방시설의 설치 유지 및 안전관리에 관한 법률·264
Ⅰ. 목적·264
Ⅱ. 정의·265
1. 소방시설·265
2. 특정소방대상물·266
제2절 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법·271
Ⅰ. 개요·271
1. 의의·271
2. 상가중개와 다중이용업소의안전관리에관한특별법·271
3. 안전시설완비증명서·272
Ⅱ. 다중이용업·274
1. 다중이용업소란·274
2. 다중이용업소 상가 중개·274
3. 다중이용업소 종류·275
4. 다중이용업소 화재배상책임보험 가입의무 여부·283

제5장 학교보건법(정화구역)과 상가중개
Ⅰ. 학교보건법·288
1. 학교보건법 목적·288
2. 용어 정의·288
Ⅱ. 학교환경위생 정화구역·290
1. 정화구역·290
2. 정화구역 내 금지행위 및 시설·291
Ⅲ. 정화구역 해당 여부 확인과 경계선·295
1. 토지이용계획확인서·295
2. 정화구역도·295
3. 정화구역 경계선·295

제6장 학원설립 운영 및 과외교습에 관한 법률과 상가중개
Ⅰ. 학원설립법 개요·300
1. 용어 정의·300
2. 학원의 최소 시설 규모·301
Ⅱ. 유해업소 입점 제한·308
1. 「학원의 설립·운영및과외교습에관한법률」 제5조·308
2. 유해업소 종류·308
3. 예외규정·309
Ⅲ. 교습소·312

제7장 상가와 관련된 세금
제1절 부가가치세·316
Ⅰ. 부가가치세 개요·316
1. 부가가치세란·316
2. 과세기간과 신고납부기간·317
3. 일반과세자와 간이과세자 구분·319
Ⅱ. 단계별 부가가치세·324
1. 상가 취득시 부가가치세·324
2. 보유시 부가가치세·330
3. 처분시 부가가치세·335
4. 권리금과 부가가치세·335
Ⅲ. 사업포괄양수도·337
1. 사업포괄양수도 계약·337
2. 사업포괄양수도 성립요건·338
Ⅳ. 부동산별 부가가치세 적용 여부·343
1. 토지와 부가가치세·343
2. 공동주택과 부가가치세·343
3. 상가와 부가가치세·344
4. 상가겸용주택과 부가가치세·344
5. 오피스텔과 부가가치세·346
Ⅴ. 상가 매매시 유의사항·349
1. 매도자 유의사항·349
2. 매수자 유의사항·349
3. 공인중개사가 중개시 유의사항·349
제2절 중과세·351
Ⅰ. 재산세 중과·351
1. 재산세 중과 규정·351
2. 재산세 중과 규정 해설·351
3. 부동산 중개시 유의사항·353
Ⅱ. 취득세 중과·354
1. 사치성 재산·354
2. 고급오락장 중개·354
제3절 개별소비세·356
Ⅰ. 개별소비세란·356
1. 과세대상과 세율·356
2. 개별소비세가 부과되는 과세유흥장소 판단 기준·357
Ⅱ. 중개시 유의사항·361

제8장 상가임대차와 상가중개실무
제1절 상가건물임대차보호법·364
Ⅰ. 상가건물임대차보호법 주요 내용·364
1. 보증금에 의한 제한·364
2. 환산보증금·365 3. 대항력·365
4. 우선변제권 보장·365
5. 최우선변제권·365
6. 계약갱신요구권·365
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 효력발생 시기·366
Ⅲ. 적용범위·367
1. 상가건물·367
2. 주거 겸 상가건물·368
3. 사업자등록 여부(대항력요건 구비 여부)·369
제2절 지역별 한도 보증금(환산보증금)·371
Ⅰ. 지역별 한도 보증금·371
1. 의의·371
2. 지역별 한도 보증금·371
Ⅱ. 환산보증금·372
1. 계산방법·372
2. 관리비 등·372
3. 부가가치세·372
제3절 대항력과 (최)우선변제권·375
Ⅰ. 대항력·375
1. 의의·375
2. 대항력 요건·375
3. 대항력 효력발생시기·377
4. 대항력 구비에 관한 유의사항·378
Ⅱ. 우선변제권·379
1. 의의·379
2. 우선변제권 요건·379
3. 확정일자 신청시 구비서류·380
Ⅲ. 최우선변제권·381
1. 의의·381
2. 소액보증금·381
3. 최우선변제권에 관한 사항·382
제4절 계약갱신요구권·383
Ⅰ. 민법상 계약갱신요구권·383
1. 민법 규정·383
2. 지상건물을 철거하거나 양도하기로 약정한 경우·383
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권·385
1. 계약갱신요구권 행사 요건·385
2. 계약갱신거절 사유·386
3. 계약갱신요구권 5년간 행사·388
4. 계약갱신요구권 행사 효과·390
5. 전차인의 계약갱신요구권·391
제5절 묵시적 갱신·392
Ⅰ. 민법 제639조의 묵시적 갱신·392
Ⅱ. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신·393
1. 주택임대차보호법 제6조·393
2. 주택임대차보호법 제6조의2·393
Ⅲ. 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신·394
1. 상가건물임대차보호법 제10조·394
2. 묵시적 갱신 요건·394
3. 묵시적 갱신 효력·395
4. 해지통고 주체와 효력·396
제6절 차임증감청구권·397
Ⅰ. 민법의 차임증감청구권·397
1. 민법 제628조·397
2. 민법 제627조·397
Ⅱ. 주택임대차보호법의 차임증감청구권·398
1. 주택임대차보호법 제7조·398
2. 주택임대차보호법 시행령 제2조·398
Ⅲ. 상가건물임대차보호법상 차임증감청구권·399
1. 법규정·399
2. 차임증감청구권의 요건·399
3. 차임 증액 기간과 금액 제한·399
4. 계약갱신요구권 행사시 차임 증액·401
제7절 임차인의 차임 연체·403
Ⅰ. 민법 제640조·403
Ⅱ. 주택임대차보호법 제6조·403
Ⅲ. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·403
1. 3기 차임 연체·403
2. 민법 제640조와 상가건물임대차보호법 제10조와의 관계·405
3. 월차임 및 관리비 연체와 단전과 단수·405
제8절 전대차와 임차권 양도·408
Ⅰ. 민법 전대차·408
1. 임차권의 양도와 전대의 제한·408
2. 전대의 효과·408
3. 전차인의 권리·409
4. 임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우·409
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 전대차·410
1. 상가건물임대차보호법 제13조·410
2. 전차인의 우선변제권·410
3. 보증금 반환청구 상대방·411
제9절 임차인의 원상회복의무·414
Ⅰ. 민법 규정·414
1. 민법 제615조·414 2. 민법 제654조·414
3. 내용·414
Ⅱ. 계약서상 원상복구의무 조항·415
1. 원상복구회복 의무 조항·415
2. 원상복구의무 범위·415
3. 시설을 양수한 임차인의 원상복구의무 범위·416
4. 손해배상의 범위·417
5. 비용상환 청구를 포기한 경우·417
제10절 계약해지와 보증금반환·419
Ⅰ. 계약기간 만료로 계약 해지·419
Ⅱ. 임대차 계약기간 만료 전 계약해지·421
Ⅲ. 임차건물의 소유권 변동시·423
Ⅳ. 임차인이 행방불명된 경우·424
Ⅴ. 임대차계약해지와 제소전화해·425
1. 제소전화해란·425
2. 제소전화해 예시·426
제11절 업종 제한 약정과 경업 금지 의무·428
Ⅰ. 분양계약서상 업종제한 약정·428
Ⅱ. 관리단 규약에 의한 업종 제한·431
1. 관리단 규약 업종제한 효력·431
2. 번영회나 상인회 자치 회칙에 의한 업종 제한·431
Ⅲ. 상법상 경업금지 의무·434
1. 영업양도란·434
2. 영업양도인의 경업금지·435
제9장 담배사업법과 상가중개
Ⅰ. 목적·440
Ⅱ. 담배소매인 지정 및 공고·440
1. 담배소매인 지정·440
2. 담배소매인 지정조건·441
Ⅲ. 소매인의 지정절차·443
1. 소매인지정신청서 제출·443
2. 지정여부 결정기간·443
3. 사실조사·443
Ⅳ. 소매인의 지정 기준·445
1. 지정기준·445
2. 구내소매인 지정기준·445
Ⅴ. 거리와 면적 측정 방법·449
1. 거리측정 방법·449
2. 면적측정 방법·449

참고문헌·459
부록/상가전문중개사 이해도 점검·460