新 상가투자 보물찾기

- 머리말 |

Part 01 상가 경매 입문
chapter 01 상가 투자 입문
상가 투자란?
왜 상가 투자가 어려운가?
1. 상가는 개별성이 너무 강하다
2. 토지나 주거용 부동산과는 다른 분석 단계의 차이가 있다
3. 상가 투자가 어려운 부수적인 이유들
왜 상가 투자를 하려고 하는가?
1. 1차적 목적은 임대수익이다
2. 매매를 통해 기존 상가를 투자
3. 경매?공매를 통한 신규?기존 상가의 투자

chapter 02 상권 분석
상권이란?
상권 분석
1. 동대문 지역 상권 분석
2. 강남역 지역 상권 분석
상권 형성이 어려운 지역의 상가
1. 상권이 분할되어 있는 지역의 상가
2. 매물이 많은 지역의 상가
3. 골목 막다른 곳의 상가
4. 인근 대형상업시설과 경쟁관계에 있는 지역의 상가
5. 권리금 형성이 안 된 지역의 상가
6. 공실이 많은 지역의 상가
7. 언덕이나 경사진 곳에 있는 상가
8. 기술서비스 업종으로 입점이 이루어진 지역의 상가
상권 형성과 변화 요인
지하철 신설노선과 상권의 변화
1. 상가와 3승 법칙
2. 빨대효과
3. 지하철 개통으로 인한 상권 분산
신도시나 택지개발지구/뉴타운 건설로 인한 상권의 변화
대형상업시설 입점으로 인한 상권의 변화
1. 대형상업시설 입점으로 인한 상권의 위축
2. 대형상업시설 입점으로 인한 상권의 확장

chapter 03 입지와 개별 상가 분석
상가의 입지 분석
1. 접근성
2. 가시성
동선과 입지
1. 소비자들의 동선 선택의 원칙
2. 동선의 분류
개별 상가의 조건 분석
1. 상가의 크기
2. 전면 길이
3. 상가의 형태
4. 건물에서 상가의 위치
5. 상가의 접근성
6. 기둥 유무
7. 충고
8. 간판 설치 여건
9. 화장실의 위치
10. 계단의 개수
11. 주차장 여건
12. E/V와 E/C의 위치
13. 상가 전면 활용 여부
14. 인테리어 수준

Part 02 상가 경매 권리 분석
chapter 01 권리 분석
상가건물임대차보호법상 대항력과 우선변제권
1. 지역별 한도 보증금
2. 대항력
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
토지별도등기
1. 토지별도등기란?
2. 토지별도등기가 발생하는 경우
3. 토지별도등기의 인수와 소멸
4. 토지별도등기가 잇는 물건 접근방법
5. 정리
대지권 미등기
1. 대지사용권이란?
2. 대지권
3. 대지권 미등기
유치권
1. 유치권이란?
2. 유치권의 성립 요건
3. 유치권의 효력
4. 유치권의 소멸

chapter 02 상가 경매의 함정
위반 건축물과 상가 경매
1. 위반 건축물에 대한 조치
2. 이행강제금
3. 이행강제금의 낙찰자 인수 여부
4. 관할관청의 위반 건축물 처리 절차
상가의 건출물 용도와 면적에 의한 임대 제한
1. 시설군과 건축물의 용도
2. 제1종 근린생활시설
3. 제2종 근린생활시설
학교환경위생정화구역과 상가 경매
1. 정화구역
2. 정화구역 내 금지행위 및 시설
3. 정화구역 해당 여부 확인
학원정화구역과 상가 경매
1. 교육환경의 정화
2. 유해업소 종류
3. 예외 규정
계단의 개수와 상가 임대 가능 여부
업종 제한 약정과 상가 경매
1. 분양계약서상 업종 제한 약정
2. 관리단 규약에 의한 업종 제한
유흥주점 영업 중인 상가를 낙찰 받을 경우 임대수익의 함정
행정처분과 승계
1. 행정처분의 승계
2. 행정처분과 관련된 법률
영업자 지위 승계(영업 승계)
1. 영업 승계 가능 업종
2. 경매나 공매로 낙찰 후 영업 승계

Part 03 상가 경매 실전
chapter 01. 입찰 물건 선정
입찰 대상 상가 경매 물건 찾기
1. 신건이나 1회 유찰된 물건을 찾아라
2. 지역에 관계없이 물건을 찾아라
3. 도로에 접한 1층 상가만 찾아라
4. 권리금 있는 업종이 영업하고 있는 상층부 상가를 찾아라
5. 쇼핑몰과 테마 상가는 투자 대상에서 제외하라
6. 지하층 상가는 아무리 가격이 저렴해도 투자대상에서 제외하라
7. 1층은 7평 이하, 2층 이상은 15평 이하(실평수)는 투자 대상에서 제외하라
인터넷으로 물건 분석
1. 상권 및 입지조건 판단
2. 공적 장부 분석
3. 법원 공지 서류 분석
4. 입찰 대상 주변 시세 파악

chapter 02 상가 경매 물건의 임장
중개업소와 분양사무실 방문
1. 사전에 중개업소와 약속한 경우
2. 중개업소와 약속이 없는 경우
입찰 대상 물건의 임장

chapter 03 입찰가격 결정
입찰가격 결정 기준
입찰가격의 계산
1. 임대 요구수익률 9%
2. 임대 요구수익률 7%

chapter 04 상가 종류별 투자 분석
상가의 일반적 분류
근린상가
1. 근린상가의 개념
2. 근린상가의 투자 전략
3. 마음고생 심했던, 공실 근린상가 낙찰기(김민지 연구원)
아파트 단지내 상가
1. 단지내 상가의 개념
2. 단지내 상가의 공급 형태
3. 단지내 상가의 장점과 단점
4. 단지내 상가의 투자 전략
5. 경매 물건 투자 분석
6. 너무나 쉬운 단지내 상가 낙찰기(정우영 연구원)
테마 상가(쇼핑몰)
1. 테마 쇼핑몰 개념
2. 테마 쇼핑몰 투자의 장점과 단점
3. 쇼핑몰 투자 전략
4. 동대문 상권과 경매 물건 분석
5. 그들만의 리그, 동대문 도매 상가 낙찰기(서선정 연구원)
주상복합 상가
1. 주상복합 상가의 개념
2. 주상복합 상가의 상가 비율
3. 주상복합 상가의 장점과 단점
4. 주상복합 상가의 투자 전략
5. 주상복합 상가 경매 물건의 투자 분석
지식산업센터 상가
1. 지식산업센터 상가 개념
2. 장점과 단점
3. 지식산업센터 상가 투자 주의
상가주택(김보규 연구원)
1. 상가주택의 개념
2. 상가주택의 공급 형태
3. 상가주택의 투자 전략
4. 상가주택의 입지 선택

chapter 05 낙찰 후 사후 처리
매각 허가 결정 후 처리 사항
1. 관할 구청/ 시청 방문
2. 관할 세무서 방문
3. 경매기록조서 복사
4. 점유자와 협의 시도
대금납부 후 협의 과정
1. 점유자에게 내용증명
2. 임차인 구하기
3. 점유자와 협의
인도명령과 점유 이전금지가 처분
1. 인도명령
2. 명도소송
3. 점유이전금지 가처분
인도명령에 의한 강제 집행
1. 집행의 목적물
2. 강제집행 신청
3. 강제집행 방법
4. 집행 종료 시기
강제집행 후 동산 처리
1. 점유자 소유의 동산 보관 책임
2. 유체동산의 경매
3. 강제집행비용 회수
영업 명의 직권 말소 신청
직권 말소 절차

Part 04 상가 낙찰 후 관리
chpater 01 상가 임대 시 계약 관계
환산보증금 계산
1. 계산 방법
2. 관리비 등
3. 부가가치세
임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 여부
1. 민법상 계약갱신요구권
2. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권
묵시적 갱신
1. 민법 제639조의 묵시적 갱신
2. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신
3. 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신
차임증감청구권
1.민법의 차임증감청구권
2. 주택임대차보호법이 차임증감청구권
3. 상가건물임대차보호법의 차임증감청구권
임차인의 차임 연체
1. 민법 제640조
2. 주택임대차보호법 제6조
3. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호
전대차와 임차권 양도
1. 민법의 전대차
2. 상가건물임대차보호법상 전대차
임차인의 원상회복의무
1. 민법 규정
2. 계약서상 원상복구의무 조항
계약해지와 보증금 반환
1. 계약기간 만료로 인한 계약 해지
2. 임대차계약 기간 만료 전 계약 해지
3. 임차 건물의 소유권 변동 시
4. 임차인이 행방불명된 경우
5. 임대차계약 해지와 제소전화해
업종 제한 약정
1. 분양계약서상 업종 제한 약정
2. 관리단 규약에 의한 업종 제한

chapter 02 상가와 관련된 세금
부가가치세
1. 부가가치세 개요
2. 단계별 부가가치세
3. 사업포괄양수도
4. 부동산별 부가가치세 적용 여부
5. 상가 매매 시 유의 사항
중과세
1. 재산세 중과
2. 취득세 중과
양도소득세
1.양도소득세 개요
2. 양도소득세 세액 계산 흐름도

참고문헌

현재 많은 투자자들이 수익형 부동산에 관심을 갖고 있고, 투자를 하려고 한다. 수익형 부동산은 여러 종류가 있는데 어떤 수익형 부동산이 있는지를 살펴보면, 주택형 수익형 부동산, 상가형 수익형 부동산, 오피스형 수익형 부동산으로 나눌 수 있다. 주택형 수익형 부동산은 상가 주택, 다가구 주택, 다세대 주택, 준 주택, 도시형 생활 주택 등이고 상가형 수익형 부동산은 근린 상가, 단지내 상가, 테마 상가, 주상 복합 상가 등이 있고 오피스형 수익형 부동산은 오피스와 오피스텔이 있다.
― 〈상가 경매 입문〉 중에서

위반 건축물이란 건축물에 대한 사용승인을 받은 후 용도를 변경하거나, 증축?개축?대수선, 용도 변경 등의 행위를 할 경우에 건축법에서 정한 절차를 거치지 않고 무단으로 행한 건축물을 말한다. 위반 건축물은 건축물 대장에 기재되어 있는 경우와 건축물 대장에 기재되지 않는 경우가 있는데, 건축물 대장에 기재되지 않은 경우는 현황 상으로는 법 규정을 위반해 실질적으로 위반 건축물이지만 아직 위반 건축물로써 적발되지 않은 경우다.
용어는 ‘위반 건축물, 위법 건축물, 불법 건축물’ 등으로 사용하고 있는데 건축법상 용어는 ‘위반 건축물’이다. 건축물 대장에 기재되어 있는 위반 건축물은 관계 공무원의 정기적인 실사 때 적발해 기재하기도 하고 항공 촬영을 통해 확인해 기재하기도 하고 민원제기에 의해 실사를 통해 적발해 건축물 대장에 기재하기도 한다.
그리고 위반 건축물로 기재가 되어 있지 않은 건물은 관할 관청에서 알지 못해서 기재하지 않는 경우도 있고 알면서도 지방에서는 그냥 모르는 척 하는 경우도 있다. 경매나 공매로 취득하는 상가는 더욱 더 주의를 해야 한다. 위반 건축물이 있는 상가를 소유하고 있는 소유주가 경매나 공매를 당한 후 향후 낙찰자와 협의가 안 되거나 감정적으로 사이가 좋지 않게 되면 관할 관청에 민원을 제기할 수도 있다는 것을 염두에 둬야 한다.
― 〈Part02 상가 경매 권리 분석〉 중에서

경매나 공매를 통해 상가 경매 물건을 검색할 때 신건을 볼 것인지 1회 유찰된 물건을 볼 것인지 아니면 2회 이상 유찰된 물건 중에서 대출을 포함한 투자자의 보유 자금과 비슷한 물건을 볼 것인지를 투자자 개인의 성향에 맞게 정해야 한다.
보통 경매를 통해 상가를 투자하려고 하는 투자자들은 2회 이상 유찰된 상가 물건 중에서 대출금과 본인의 자금을 합해 입찰이 가능한 상가 경매 물건을 검색해 임장을 하고 입찰 여부를 결정하는 것이 일반적이다. 그러나 그 방법은 다음과 같은 문제점이 있다.
2회 이상 유찰된 상가 경매 물건을 검색해 현장답사를 가거나 점유자를 만나거나 관공서를 방문하거나 중개업소에 가서 시세 조사를 하는 경우에 이미 많은 예비 입찰자들이 답사를 다녀간 경우가 대부분이다. 따라서 시세 조사를 위해 중개업소에 가면 그동안 왔던 다른 투자자들 때문에 중개사가 짜증을 내거나 제대로 된 시세를 말해주는 것이 아니고 건성으로 대답하는 경우가 거의 대부분이다.
그래서 필자는 신건 위주로 물건을 검색하고 신건이나 늦어도 1회 유찰된 시점에 임장을 한다. 그 시점에는 아직 예비 입찰자들이 답사를 하지 않아서 중개업소나 관공서 기타 점유자들을 만나면 어느 정도는 성의 있는 답변을 들을 수 있다.
― 〈Part03 상가 경매 실전〉 중에서