최원철의 상가투자 바이블

Part 1 상가투자! 그냥 시작하면 된다
상가투자! 쉽게 시작하자 • 29
상가투자가 별건가!!! • 34
1. 상가도 다 똑같지 않을까? • 35
2. 아파트 분석과 상가 분석은 단계가 같지 않을까? • 36
3. 상가투자에 대한 정보와 법령은 어디에 있지? • 37
주거용부동산 가격이 오르면 상가 가격도 오른다? • 40
1. 아파트가격이 높은 단지내상가만 투자하자? • 40
2. 인기 있는 지역의 상가만 투자하자? • 42
상가투자해서 돈만 벌면 되는 것 아닌가 • 45
1. 임대료! 다다익선(多多益善)인 것이 좋지 않은가 • 47
2. 상가는 처분형 부동산이 아니다 • 48
3. 임대인은 바닥권리금을 받으면 안된다? • 52
상가는 입지가 중요할까 아니면 상권이 중요할까? • 56
1. 상가투자도 입지가 가장 중요하지, 다른게 뭐가 있겠어? • 57
2. 입지도 좋고 상권도 좋은 상가만 투자하자? • 59
상가투자 분석은 단계별로 하자 • 63

Part 2 나에게 맞는 상가투자 방법은
상가분양 한번 받아볼까? • 69
1. 상가 분양대행사가 친절하게도 정보를 주네 • 69
2. 분양하는 상가를 먼저 선점하자 • 73
3. 상가 공급량은 절대적으로 문제이다 • 74
공인중개사를 통하여 안전하게 상가를 사자 • 77
1. 좋은 매도 상가를 어떻게 찾지? • 77
2. 매물로 나온 상가는 투자하기 쉽네 • 79
3. 좋은 매물상가는 구하기 어렵다 • 80
나도 경매·공매로 상가투자하자 • 82
1. 경매ㆍ공매가 최고의 투자방법인가? • 82
2. 소액으로 경매ㆍ공매상가 투자하자 • 84
3. 경매로 나온 상가는 반드시 낙찰받는다는 보장이 없다 • 87

Part 3 상권!!! 넌 누구냐?
상권이란 놈을 알고 싶다 • 91
역세권상권 / 대학가상권 / 학원가상권, 그래서 어쩌라고 • 94
1. 소비자거리에 의한 상권분류가 도움이 될까? • 94
2. 1차, 2차, 3차상권 분류는 누구를 위한 분류인가? • 95
3. 누구나 아는 상권분류이다 • 96
상권을 내 마음대로 재분류하다 • 99
자연상권은 투자의 기준이 뭘까? • 101
1. 자연상권이 무슨 말이래! • 101
2. 자연상권은 토지가 있지 • 102
3. 자연상권은 상가투자인가 토지투자인가? • 104
어떤 상권을 골목상권이라고 부를까? • 107
1. 이태원상권과 경리단길은 어떻게 다르지? • 107
2. 골목상권은 어떻게 발생할까? • 111
3. 골목상권 내의 상가는 어떻게 접근할까? • 114
계획상권 상가는 어떻게 투자해야 하지? • 115
1. 계획상권이란 말이 뭔 말이래 • 115
2. 계획상권 상가는 토지가 없지!!! • 117
3. 위례신도시와 같은 계획상권의 상가는 임대수익만 보자 • 119
창업자와 투자자의 상권 분석은 같을까 다를까? • 124
1. 창업자상권은 업종에 따라 다르다 • 124
2. 상가투자자의 소비자는 누구지? • 126
4만여 배후세대 상권, 과연 맞는 말일까? • 130
1. 위례신도시 11여만명이 모두 상권일까? • 131
2. 실제 소비자의 범위는 어디까지이지? • 134
항아리상권은 반드시 투자가치가 좋은가? • 137

Part 4 상가와 소비자를 단절시키는 요인들
상가와 소비자를 단절시키는 요인들은
어떤 것들이 있을까? • 143
몇 차선 도로가 상권을 단절시킬까? • 145
1. 8차선 도로 맞은편 편의점을 이용하진 않겠지? • 145
2. 편의점이 8차선 도로 맞은 쪽 이외에는 없네 • 148
3. 편의점 갈 때 무단횡단하자? • 149
공원 옆 상가는 무조건 상권이 좋을까? • 150
1. 일산 호수공원 옆 상가는 무조건 상권이 좋을까? • 152
2. 동네 공원 상권은 어떨까? • 158
3. 수변공원 옆은 무조건 카페거리가 될까? • 160
모든 관공서가 상권 활성화에 도움이 되는가? • 167
1. 변호사ㆍ법무사가 선호하는 상가는 어떤 상가일까? • 167
2. 세무사들은 세무서 앞 상가에 모여 있겠지 • 170
3. 판교구청! 이럴수도 있네 • 172
4. 주민자치센터와 지구대는 주거지역에 있지 • 176
5. 상권 활성화에 악영향을 주는 관공서는 어떤 것들이 있을까? • 176
병원은 상권 활성화에 얼마나 도움이 될까? • 178
1. 몰라도 그만 그러나 알면 좋은 의료기관 분류 • 178
2. 대학병원 앞은 상권이 너무나 좋다? • 179
3. 병원 등은 상권 활성화에 전혀 도움이 안되지 • 182
4. 우리가 자주 가는 의원 옆의 상가는? • 184
학교 앞 상가가 좋을까 아파트 앞 상가가 좋을까? • 186
1. 초ㆍ중ㆍ고등학교가 소비자를 단절시킨다 • 186
2. 대학교 상권을 활성화시키는 소비자는 누구일까? • 188
전자대리점! 있어도 그만, 없어도 그만 • 191
1. 전자대리점이 인근 상권을 활성화시킨다고? • 191
2. 전자대리점은 유동인구가 필요없다 • 193
은행이 있는 건물은 무조건 투자가치가 좋다? • 196
1. 은행이 소비자를 유인하는 것은 옛말 • 196
2. 은행이 영업하던 상가가 경매로 나왔네, 대박!!! • 197
숙박시설과 위락시설은 상권의 완성인가? • 200
핵심은 충동형 업종이냐 목적형 업종이냐이다 • 205

Part 5 철도가 상권을 무조건 확장시키는가?
철도를 내 마음대로 분류했다 • 211
경전철은 상권에 도움이 안되는데 • 214
1. 경전철이 도대체 어떤 전철이지? • 214
2. 경전철은 상권과 관계가 없다 • 215
전철에 의한 상권 확장과 활성화는? • 221
1. 신설 전철 역세권은 언제나 상권이 확장된다? • 221
2. 빨대효과가 있는 상가를 투자하자!!!! • 223
3. 인근 전철 개통으로 상권이 약화되었네 • 229
KTX/SRT 역세권 상가는 언제 상권이 형성되나? • 232
1. KTX/SRT 승객들은 하차 후 어디로 가지? • 232
2. KTX/SRT 역세권 상업지역 위치는 어디일까? • 234
GTX가 개통되면 모든 신설역 앞 상권이 활성화될까? • 240
1. GTX 철도가 도대체 어떤 철도지? • 240
2. GTX 개통으로 얼마나 상권이 활성화될까? • 242

Part 6 대형상업시설의 상권의 영향은?
대형상업시설을 내 마음대로 세분화하다 • 251
백화점이 새로 입점했다. 상권이 좋아지겠지!!! • 253
1. 백화점 입점으로 상권이 좋아지기도 하고 나빠지기도 하고! • 253
2. 백화점도 빨대효과가 있구나 • 256
이번에는 대형마트이다 • 260
1. 대형마트는 별거 아니네! • 260
2. 정말 조심해야 되는 대형마트 옆 상가는? • 262
새로운 트렌드! 복합쇼핑몰이 주는 상권의 영향은? • 264
1. 하남 스타필드는 어디 상권을 활성화시킬까? • 264
2. 고양 스타필드 근무자들은 어디 가서 소비를 할까? • 267
이케아와 코스트코가 주는 상권 영향은? • 269
1. 이케아는 상권에 영향 없지 • 269
2. 코스트코는 상권에 더 영향이 없지 • 270
영화관이 있으면 무조건 투자 콜??? • 273
1. ‘샤워효과’가 뭐지? • 273
2. 영화관이 상층부에 입점한 건물이 무조건 좋은 것은 아니다 • 275

Part 7 입지와 동선은 형제이다
좋은 입지는 어떤 입지일까? • 283
1. 입지! 너는 누구냐? • 283
2. 어떤 상가가 접근하기 어렵지? • 287
3. 어떤 상가가 눈에 잘 안보일까? • 289
4. 가시성과 접근성을 극복하게 하는 업종, 즉 아이템 • 291
사람들은 어디로 걷지? • 293
1. 동선이 뭐지? • 293
2. 소비자들이 동선을 선택할 때 원칙이 있을까? • 296
3. 여기가 주동선일까 보조동선일까? • 298

Part 8 상가마다 얼굴과 체격이 다르지
상가는 체격이 어느 정도가 적정한가? • 305
상가 얼굴인 전면의 적정한 길이는? • 307
이런 것도 체크하고 투자하자 • 309
1. 상가가 어떻게 생겼지? • 309
2. 상가가 건물에서 어디에 있지? • 311
3. 기둥이 없는 것이 당연히 좋지 • 311
4. 키는 클수록 좋다 • 312
5. 간판을 설치할 수 있는가? • 312
6. 주차장이 넓으면 임대 놓기 좋지 • 313
7. 상가 얼굴에 화장을 할 수 있을까? • 313

Part 9 이것도 모르고 상가투자한다고?
상가 건축물의 용도로 인하여
임대가 제한되는 경우 • 317
1. 모든 건물에는 건축물의 용도가 정해진다 • 318
2. 자유업종이 뭐고 비자유업종이 뭐지? • 320
3. 제1종근린생활시설 건축물용도에 임대가 가능한 업종들 • 324
4. 제2종근린생활시설 건축물용도에 임대가 가능한 업종들 • 329
교육환경보호구역 내 상가의 임대가 제한되는 경우 • 337
1. 교육환경보호구역이 뭐지? • 337
2. 어떤 업종이 보호구역에서 제한되는가? • 339
3. 어떤 학교들이 교육환경보호구역 대상 학교이지? • 341
4. 유치원과 대학교의 상대보호구역에 입점할 수 있는 업종들 • 341
한 건물 내에서 임대가 제한되는 업종들 • 343
1. 무슨 법에 이런 조항이 있는거야? • 343
2. 노래방하고 수학학원은 같은 건물에 있을 수 없다 • 344
3. 사유재산권을 너무 침해하는 거 아닌가? • 345
계단개수에 의하여 임대가 제한되는 경우 • 347
1. 계단이 1개만 있으면 임대가 안된다? • 347
2. 계단이 2개 이상 있어야 임대가 되는 업종들 • 348
업종지정으로 인하여 임대가 제한되는 경우 • 350
1. 분양계약서상으로 업종을 지정할 수 있다 • 350
2. 관리단 규약으로 업종 지정과 제한이 가능할까? • 355

Part 10 성격이 다른 상가 형제들
상가 형제들이 누구 누구 있지? • 359
학원이 들어갈 수 있는 근린상가! 어떻게 투자할까? • 361
1. 근린상가가 뭐지? • 361
2. 근린상가는 이렇게 투자하자 • 362
미용실 들어오는 아파트 단지내 상가, 투자할까? • 373
1. 누구나 아는 아파트 단지내상가 • 373
2. 단지내 상가 공급자는 • 374
3. 단지내상가는 이렇게 투자하자 • 375
편의점이 입점하는 주상복합상가 투자할까? • 380
1. 여기저기 있는 주상복합상가 • 380
2. 주상복합상가! 이렇게 투자전략을 세우자 • 381
사람들이 몰리는 중심상업지역 상가를 투자해볼까? • 385
1. 중심상업지역 상가란 • 385
2. 중심상업지역 상가는 이렇게 판단하자 • 386

Part 11 상가투자자가 반드시 알아야 할 상가임대차
상가건물임대차보호법 정도는 알아야지 • 393
1. 어떤 법 조항들이 있지? • 394
2. 어떤 건물에 상가임대차법이 적용될까? • 396
지역별 환산보증금을 계산해보자 • 400
1. 지역별 환산 보증금이 뭐야? • 400
2. 부가가치세도 환산보증금 계산시 포함된다? • 401
소유자가 바뀌어도 계속 장사를 할 수 있을까? • 406
1. 사업자등록을 하면 소유자가 바뀌어도 장사할 수 있다 • 406
2. 임차인님!! 사업자등록을 하지 않으셨네요 • 407
3. 대항력 효력은 내일 0시부터 생긴다 • 410
4. 보증금 1억/월차임 1천만원 임차인도 새로운 소유자에게 대항할 수 있을까? • 410
임차인이 장사를 더 하겠다고 한다 • 412
1. 계약갱신요구권이 뭐야? • 412
2. 계약갱신요구권은 아무 때나 할 수 있을까? • 412
3. 계약갱신요구를 거절할 수 있다 • 414
4. 계약갱신요구는 몇 년간 행사할 수 있는가? • 418
5. 계약갱신을 요구하면 그 후 임대차기간은 무조건 1년이다 • 421
6. 전차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 • 422
아무 말 없이 계약기간이 지나가버렸네 • 424
1. 묵시적갱신이 뭐지? • 424
2. 계약 내용 변경 통지가 없어야 묵시적갱신이 된다 • 424
3. 10년이 넘어도 묵시적 갱신이 인정될까? • 426
4. 묵시적갱신인 경우 계약해지는 누가 하지? • 427
임대인이 월세를 올려달라고 하네 • 429
1. 차임증감청구권이란 뭐지? • 429
2. 월세를 올릴 수 있는 경우를 보자 • 430
3. 월세를 얼마까지 올릴 수 있지? • 431
4. 보증금은 올릴 수 없을까? • 433
임차인이 월세를 입금 안하네 • 436
1. 그래! 계약갱신요구를 거절하자 • 436
2. 좋아! 상가임대차 계약 해지 통보를 보내자 • 438
임대인은 임차인의 권리금을 보호해줘야 한다 • 439
1. 권리금이 참으로 문제다 • 439
2. 임차인의 권리금은 보호된다 • 442
3. 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안된다 • 445
4. 임대를 주지 않을 계획인 경우에는 신규임차인과 계약을 거절할 수 있다 • 448
5. 이런 상가는 권리금 보호가 안된다 • 450
6. 차임 연체 등 임차인의 과실이 있으면 권리금 보호 안된다 • 452
7. 건물주도 권리금을 받을 수 있다 • 453

Part 12 상가투자자가 반드시 알아야 할 세금들
이런 세금이 상가에서 발생한다 • 457
1. 취득세 • 457
2. 부가가치세 • 458
3. 종합소득세 • 458
4. 재산세 • 458
5. 양도소득세 • 459
상가취득시 취득세율은 얼마이지? • 460
1. 상가취득세는 4%만 납부하면 될까? • 460
2. 중과세율이 적용되는 상가는 어떤 것이 있을까? • 461
부가가치세! 반드시 알아야 한다 • 464
1. 부가가치세가 도대체 뭐야? • 464
2. 어떤 부동산에 부가가치세가 부과될까? • 465
3. 부가가치세는 거래 단계마다 부과된다 • 468
누구를 부가가치세법에서 사업자라 하는가? • 470
1. 누구를 사업자라고 하지? • 471
2. 사업자도 여러 종류의 사업자가 있다 • 471
3. 일반과세자와 간이과세자는 어떤 차이가 있을까? • 472
상가 분양 받으면 일정금액을 돌려준대 • 474
1. 부가가치세를 돌려준다고 • 474
2 환급은 2가지가 있다 • 475
3. 무조건 환급해 주지는 않겠지 • 476
4. 환급받고 간이과세자로 전환하자. 괜찮겠지 • 478
월세에 대하여 무조건 부가가치세를 납부해야 한다 • 480
1. 부가가치세 계산 기준이 뭐지? • 480
2. 부가가치세는 매입세액을 빼고 납부한다 • 482
상가를 팔 때도 부가가치세를 납부해야 한다 • 484
1. 상가 매매가에 대하여 부가가치세를 내는 것은 아니다 • 484
2. 간이과세자도 부가가치세를 낼까? • 485
포괄양수도로 거래하면 부가세를 납부하지 않는다 • 487
1. 포괄양수도로 거래하면 재화의 공급이 아니다 • 487
2. 어떤 경우에 사업포괄양수도가 성립할까? • 488
상가를 갖고 있으면 재산세도 내야 하네 • 491
1. 상가 재산세의 표준세율은 얼마지? • 491
2. 재산세가 중과되는 경우도 있네 • 492
3. 재산세는 언제까지 납부해야 하나? • 492
월세를 받으면 종합소득세가 증가하는구나 • 493
1. 종합소득세란? • 493
2. 종합소득세에 포함되는 소득은? • 494
3. 단독명의인 경우 소득세가 얼마이지? • 495
4. 공동명의인 경우 소득세는 얼마일까? • 497
상가 처분하면 양도소득세도 내야지 • 500
1. 상가 양도소득세 세율은 얼마일까? • 500
2. 양도소득세 얼마 내야하나? • 501
3. 상가취득비용에 대한 양도소득세 필요경비 해당 여부 • 502