부동산 투자 운영 매뉴얼

chapter 01 부동산의 기본용어 … 9
1. 면적 … 11｜ 2. AM/PM/FM … 18｜ 3. 매매계약 … 19｜
4. 임대차계약 … 20｜ 5. 수익성 분석 … 24

chapter 02 상업용 부동산 투자 개론 … 37
1. 기관의 부동산 투자 … 38
2. 부동산 투자 전략 … 39
3. 서울 오피스 시장의 구분 … 44
4. 해외투자자의 국내투자(in-bound investment) … 50
5. 국내투자자의 해외투자(out-bound investment) … 52
6. 부동산 투자의 경쟁력 … 60
7. 부동산 업계 구분 … 61
8. 부동산 투자의 자금조달 … 62
9. 리츠(REITs) vs. 부동산펀드(REF) … 64

chapter 03 투자 검토 단계 … 69
1. 부동산 투자 개괄 … 70
2. 비밀유지협약서(CA) … 73
3. Background Check … 77
4. 자산실사(Due Diligence, DD) … 81
5. Rentroll … 90
6. Stacking Plan … 92
7. 면적의 확인 … 93
8. As-Is Sale … 101
9. To Do List … 101

chapter 04 매매계약서 … 105
1. 매매계약서의 수정 … 107
2. 정산(settlement) … 108
3. 진술 및 보장 … 110
4. 위약금, 위약벌, 해약금 … 116
5. 구분소유권 매매 … 117
6. 기업결합신고 … 117
7. 부동산거래신고 … 119
8. 사업양수도 … 119
9. 공시 … 122
10. 송금 … 125
11. 매매계약의 체결 … 128
12. 관할법원 … 131
13. 매매종결(closing) … 132

chapter 05 투자분석 … 135
1. 수익률의 표시 … 136
2. 환원이율(Cap rate) … 153
3. 차입의 효과 … 160
4. 매각가격의 결정 … 162
5. 오피스 개발사업의 개략적 수익성 분석 … 164
6. 간접투자 세금정리 … 169

chapter 06 운영 … 173
1. 관련 용어 정리 … 175
2. 임대차계약 … 195
3. 관리비(CAM, OPEX) … 207
4. 자본적지출(CAPEX) … 210
5. 보험 … 213
6. PM계약 … 222
7. 투자와 운영과의 관계 … 223

chapter 07 대출 … 225
대출약정서 주요 용어 해설 … 227

chapter 08 매각 … 239
1. 매각 방법 … 240 ｜ 2. 매각 절차 … 241

chapter 09 기타 … 251
1. 이메일(email) … 252
2. 일정관리 … 264
3. 명함관리 … 265
4. 업무환경 만들기 … 266
5. MS excel 등 활용팁 … 269
6. 용어정리 … 274
7. 외국계기업 취업 및 생활 … 279

부록
가. 정산관련 계약서 예시 … 286 ｜ 나. 진술 및 보장 관련 계약서 예시 … 294 /
다. 이사회 결의사항 내용 정리 … 302

‘부동산’의 근간은 어느 하나의 학문에서 나온 것이 아니라, 경영·경제·건축·법률 등 여러 분야로 이루어져 있다. 또한 투자와 깊이 관련되기 때문에 증권·은행 등의 전문 영어가 자주 사용되고 있어, 어느 한 분야의 전공 지식만으로는 내용을 이해하기 힘든 경우가 많다.
이에 부동산 업계에서 사용하는 공통된 기본 용어에 대해 먼저 설명해보고자 한다. 용어의 사용에 이미 익숙하다면 이번 장을 생략해도 좋지만, 그렇지 않다면 부동산 업계에서만 사용되는 공통 용어에 대해 이해하는 것이 부동산 투자 및 운영의 첫 걸음이 될 것이다.(...)

면적을 표현하고 이해하는 것은 부동산의 이해의 가장 첫 걸음이라고 할 수 있다. 면적을 표시 할 때는 m2을 사용하는 것이 원칙이나, 그 외에도 사용되는 단위와, 단위간 환산하는 방법을 제대로 이해해둘 필요가 있다.

m2 : 제곱미터 또는 스퀘어 미터(square meter)라고 읽고, sqm, m2 와 같이 표기한다. 건축물대장, 등기부등본 등에서는 소수점 둘째 자리까지 사용하고 있다.
참고로 2007년 7월 1일부터 ‘계량에 관한 법률’에 의해 비법정계량 단위 사용이 금지 되고 있으며, 법정계량단위인 m(길이), m2(넓이), kg(무게), L(부피)와 같은 단위를 사용해야 한다.

ft : 2평방피트 또는 스퀘어풋(square foot, sqf)이며, 한 변의 길이가 12인치(inch)인 정사각형의 면적이 1ft2에 해당한다. 우리나라에서는 국제단위계(Syst?me international d'unit?s, SI)를 사용하고 있어서 미터(me-ter) 가 기본 단위이다. 미국, 캐나다, 영국, 홍콩, 인도 등에서는 이를 주로 사용하고 있어 해외 부동산 시장을 이해할 때 필요하다.

평 : 평(坪)은 척관법에서 쓰이는 면적 단위이다.
넓이 1평은 여섯 자 평방이며, 곧 길이 여섯 자를 한 변으로 하는 정사각형의 넓이를 나타내므로, ‘6자×6자’를 뜻한다. 미터법으로 환산하면 약 3.3058제곱미터(400/121m2)이다. 이 단위는 한 사람이 팔과 다리를 벌리고 누울 수 있는 넓이에서 기원했다.
한국산업규격에서는 평 대신 제곱미터를 쓰도록 규정하고 있다.

임대인, 임차인 : 임대인은 건물주, landlord, owner, lessor 등 계약서에 따라 다양하게 표현된다. 반대로 임차인도 tenant, lessee 등으로 표현된다.
참고로 임차인이 임대인의 동의를 얻어 자신의 임대면적을 제3자에게 재임대 하는 경우가 있다. 이를 ‘전대(sublease)’라 하고, 임차인은 전대인의 지위가 되며, 실제로 임차하는 제3자는 전차인의 지위에 있게 된다. 이 때 전대인과 전차인 사이에 체결되는 계약은 임대차계약이 아닌 ‘전대차계약’이다.

CAM : 관리비 수입(Common Area Maintenance Charge, CAM)을 의미한다. 즉 임차인이 임대인에게 매월 지급하는 관리비이다. ‘관리비’ 또는 CAM이라는 표현은 ‘관리비 지출(Operating Expenses, OPEX)’과 혼동되어 쓰이는 경우가 많으니 유의해야 한다.

Triple Net : ‘트리플넷’이라고 부르며, NNN이라고 표시하는 경우도 있다. 임차인에게 관리 일체를 맡기면서 이에 따른 비용도 임차인이 모두 지불하게끔 하는 관리비 수취 방법이다. NNN은 net tax, net insurance, net common area maintenance의 앞 글자만 딴 것이고, 임차인이 이 세가지 비용을 부담한다는 뜻이다.

L&V : Loss & Vacancy의 약자이다. ‘공실 및 불량부채’ 정도로 해석할 수 있겠지만, 국문 표현으로는 거의 사용되지 않는다.
일반적으로 예상가능 총소득(Potential Gross Income, PGI)의 일정비율만큼의 수입이 들어오지 않는다고 가정시 해당 금액을 L&V라고 여길 수 있다.
예를 들면, 임대면적 전부를 임대했을 때 100%의 수입이 발생한다고 계산하는 경우,16) 100%에서 3%만큼의 수입이 들어오지 않는 것으로 가정하여 실제 들어오는 수입을 97%과 같이 보수적으로 계산하는 것이 필요하고, 이 때 3%만큼이 L&V가 된다. 참고로 L&V는 시장 평균 공실률과 같은 정도 수준으로 가정하는 경우가 많다.

부동산 투자 전략은 크게 투자 스타일(style)과 투자 시점(phase)으로 구분해볼 수 있다.

투자 스타일에 따른 구분(Investing by Style)
투자스타일에는 4가지, Core, Core Plus, Value Add 및 Oppor­tunistic이 있으며, 상업용 부동산 투자자는 이 중 하나 또는 둘 정도를 선택하여 투자를 집행한다. 국내 기관투자자의 경우엔 보험사, 연기금이 부동산투자자의 대부분을 구성하다 보니 코어(Core) 또는 코어 플러스(Core Plus)에 대한 투자가 주로 선택되고 있지만, 해외 투자자는 각자의 운용 자금 특성에 따라 다양하게 투자되고 있다. 추구하는 목표 수익률에 따라 투자은행(Investment Banking, IB)은 Value Add 또는 Opportunistic, 연기금은 Core 또는 Core Plus를 투자 대상으로 주로 삼고 있다.

Core : 신용도가 좋은 우량 임차인과의 장기 임대차 계약을 통해 완전히 안정화된 자산에 투자하는 것을 말한다. Core asset이라 하여 핵심권역[서울의 경우 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 내 오피스 중심지역]뿐만 아니라 이보다 약간 떨어지는 지역, 즉 secondary market도 포함하며, 이는 안정적인 수익을 찾는 기관투자자들의 주 투자대상이다. 상업용 부동산 투자에서 core asset에 대한 투자는 투자 포트폴리오의 다양성을 높이기 위한 방안으로 선택 되어지기도 한다.
국내 기관들은 아직까지 오피스 위주로 투자하고 있지만, core asset 에는 오피스(office), 물류창고(industrial), 상업시설(retail), 주택(multi family)의 4가지가 모두 포함될 수 있다.
Core형 부동산이 선호되는 이유는, 비교적 높은 수익률을 낼 수 있을 뿐 아니라 채권과 유사한 성격, 자산의 다양화, 그리고 인플레이션 헷지에 대한 혜택의 장점이 함께 있다고 생각되기 때문이다.