해외 부동산 투자 & 개발 바이블

감사의 말 … 4

part 01 세계 거시경제 지표 및 인구통계학적 동향

chapter 01 부동산에서 알아야 할 세 가지 거시경제 지표에 주목하자
글로벌 경제의 성적표는? … 16
경제의 바로미터, 실업률의 전망 … 19
경제의 예측 변수, 인플레이션율 … 22
chapter 02 인구통계를 들여다보면 부동산 시장의 흐름이 보인다
낮아지는 인구 증가율, 빨라지는 도시화율 … 26
고령화되는 지구 … 30
경제의 중심축인 중산층의 성장 … 33
소비와 문화의 중심축, Y세대로의 세대교체 … 36
Tip 부동산 시장을 이끄는 경제 동력 … 40

part 02 해외 부동산 시장 분석

chapter 01 해외 부동산 시장을 분석하는 방법을 알아보자
시장분석 방법, 나의 시장을 아는 것이 경쟁력이다 … 44
부동산 시장의 수요와 공급 … 48
유사 사례 비교법 … 54
미래를 보여주는 거울, 사업 타당성 분석 … 57
Tip 미국 부동산 시장 분석 시 유용한 웹사이트 … 59
chapter 02 주요 국가들의 부동산 시장을 살펴보자
미국과 유럽의 부동산 시장 동향 … 62
아시아퍼시픽의 부동산 시장 동향 … 66
중국의 주택 시장 동향 … 69
인도의 주택 시장 동향 … 75
말레이시아와 베트남의 외국인 주택 투자 시장 … 79
해외 부동산 거래 시 세금 … 86
Tip 해외 부동산 ‘단위(Unit)’의 이해 … 89

part 03 용도별 부동산 상품 특성

chapter 01 주거용 부동산
소유권에 따른 집합 주택의 분류 … 94
주택 형태에 따른 집합 주택의 분류 … 99
분양형 주거 vs. 임대형 주거 … 103
수요 트렌드를 보여주는 주택소유율 … 107
미국 주택 시장의 수요 트렌드 … 110
chapter 02 리테일 부동산
쇼핑센터의 유형별 특징 … 116
앵커 테넌트의 구분 … 125
리테일의 임대 계약 방식 … 127
리테일 부동산 시장의 동향 … 129
Tip 드라이브 스루 매장 … 133
chapter 03 오피스 & 산업용 부동산
오피스의 분류 기준에 따른 특징 … 136
오피스 부동산 시장의 동향 … 141
산업용 부동산의 분류 기준에 따른 특징 … 144
산업용 부동산 시장의 동향 … 151
chapter 04 호텔 부동산
호텔의 유형별 분류에 따른 특징 … 156
Tip 리미티드서비스 호텔의 이해 … 160
수요 분석에 따른 유형별 특징 … 164
중국의 관광 시장 동향 … 167
호텔의 운영 구조에 대한 이해 … 172
Tip 주요 호텔 브랜드 소개 … 176
사업성 분석을 위한 호텔 디자인 개론 … 179
호텔의 사업성 분석 방법 … 182
Tip 흥미로운 호텔의 가치 평가 방법 … 187

part 04 해외 부동산 금융과 투자

chapter 01 부동산의 가격과는 다른 진정한 가치를 분석하라
돈의 시간적 가치 … 192
부동산의 가치는 현금흐름이 말해준다 … 197
부동산의 가치 평가 방법 … 199
Tip 부동산 대출 사례 분석 … 207
chapter 02 국내 부동산에도 활용되는 투자 분석 기법을 배워보자
자본환원율 … 210
순현재가치 vs. 내부수익률 … 215
Tip 현재 가치 vs. 순현재가치 … 220
현금흐름할인법 … 221
사업비 세부 항목 … 228
토지의 잔여 가치 … 234
chapter 03 부동산 금융의 구조를 알아야 한다
대출의 상환 구조 방식 … 240
메자닌론과 브리지론 … 246
대출의 재원 … 249
chapter 04 부동산 투자에도 전략이 필요하다
부동산의 위험과 수익률 … 254
부동산 투자 전략, Value-added 투자가 주목받는다 … 259
상업용 부동산의 임대 계약 방식 … 265
Tip 2008년 글로벌 금융위기의 이해 … 270

part 05 해외 부동산 개발

chapter 01 부동산 개발도 가치 증대를 위한 투자다
부동산 개발의 이해 … 276
프로젝트 파이낸스(PF) … 280
해외 건설 계약의 유형 및 특징 … 284
Tip 주요 국가별 건설 공사비 … 288
chapter 02 해외 부동산 개발의 트렌드를 포착하자
틈새 시장에 대한 전망 … 290
CASE 1. 대중교통중심개발(TOD) … 293
CASE 2. 학생 주거(Student Housing) … 298
CASE 3. 셀프 스토리지(Self-Storage) … 303

‘가능한 쉬운 내용으로 그동안의 강의 노트를 정리해 실무에도 도움을 줄 수 있는 해외 부동산의 가이드북을 만들어보자.’

짧은 기간이긴 하나 그동안 부동산대학원에서의 강의를 통해 정리한 자료들과 지난 십여 년간의 실무 경험과 지식들을 모아 책을 집필하고 싶었다. 전하고자 하는 내용들은 많은데 수업 시간은 제한되어 있어 학생들이 강의 자료로만 내용을 이해하기에는 어려움이 있었다. 이들에게 강의가 끝난 후에도 필요할 때마다 실무에 도움을 받을 수 있는 작은 선물이 되었으면 한다.
온 국민이 부동산에 관심을 갖는 우리나라에서 대형 서점의 한 칸을 겨우 채우고 있는 해외 부동산 전문 서적들을 보며 뜻 모를 사명감이 솟아오른 것도 조금은 작용했으리라….

한국에서는 아직 성숙되지 않은 부동산 시장의 형태가 해외에서는 이미 보편화되었을 경우, 해외 부동산 시장의 지난 변화 추이를 보며 한국 부동산 시장의 변화를 유추해볼 수 있다. 불과 몇 년 전까지만 해도 전세와 매매 중심으로 거래가 이루어졌던 한국의 부동산 시장은 지금 빠르게 월세 문화로 재편되고 있다. 한편, 이러한 임대 중심의 월세 문화는 이미 미국이나 영국 등 해외 부동산 시장에서는 보편화된 현상으로, 그들의 시장 시스템을 이해함으로써 국내 디벨로퍼들이나 시장 관계자들은 나름의 대비를 할 수 있다.

해외 부동산 시장의 변화는 한국 부동산 시장에 점점 더 중요한 의미를 지닌다. 이는 미국과 같은 선진국들과 한국의 부동산 시장과의 시간적인 간극이 눈에 띄게 좁아지고 있기 때문이다. 몰링(Malling)이 한국에 들어오기까지 수십 년의 시간이 걸린 반면, 라이프스타일 센터(Lifestyle Center)는 국내외에서 동시대적인 관심을 받고 있는 현상이 이를 뒷받침한다.

과거와 달리 국내외의 법적, 경제적 상황에서 해외 부동산을 공부할 때 생기는 기회들 역시 풍부하다. 국내 여러 기관투자자들이 세계적인 큰 손으로 글로벌 부동산 시장에서 입지를 공고히 하고 있다. 기업들은 해외 진출을 포함한 신사업 확대를 위해 해외 시장으로 눈을 돌리고 있으며, 최근 1%대의 저금리 시장환경에 이제는 개인들도 해외 펀드에 큰 관심을 가지며 투자 기회를 엿보고 있다.

남들보다 한 발 앞서 부동산 시장의 흐름을 전망하고 블루오션을 준비하고자 하는 분들에게, 때론 역으로 국내 부동산 시장에서의 경험을 바탕으로 동남아시아와 같은 개발도상국에서 성공의 기회를 엿보고자 하는 분들에게 해외 부동산의 개론적인 이론과 방법론을 제시하고자 한다.

부동산 시장은 마치 살아있는 유기체처럼 계속적으로 성장하고 발전하기에 최대한 최신 자료를 바탕으로 시장의 흐름을 설명하고자 했다. 다른 한편으로는 시간의 흐름 속에 국가별, 지역별 차이에도 불구하고 보편타당한 원론적인 지식을 전달하고자 했다. 해외 부동산과 관련해 ‘Emerging Trends in Real Estate(Source: Urban Land Institute)’와 같은 양질의 보고서들이 정기적으로 발간된다. 이 책은 이러한 주요 보고서들의 의미있는 데이터를 요약표나 그래프로 재구성함으로써 독자의 이해를 돕고자 했다.

여느 사회 문화가 그러하듯, 부동산 역시 지역적 특수성이 존재할 수 있으며 이 책에 전 세계의 다양한 부동산 시장의 차이를 담을 수는 없다. 다만, 시중에 나와 있는 수많은 훌륭한 부동산 관련 이론 서적들과 함께 해외 부동산에 대한 관심과 이해를 이끌 수 있는 가이드북으로 조금이나마 도움이 되길 바란다.

감사는 인생의 행운을 불러들이는 주문이라고 하는데, 이 책이 나오기까지 너무나 많은 주문을 걸어야했다. 이 책의 기획과 집필 단계에서 유용한 조언을 주셨던 많은 분들께 감사의 말을 전하고 싶다.

출판진행에 도움을 주신 신용한님, 바쁜 시간을 내서 흔쾌히 부족한 책의 내용들을 감수해주신 김달호님, 이은복님, 신미란님께 감사한다. 대중적이지 못한 내용들과 주제임에도 불구하고 이 책이 세상에 나올 수 있도록 함께 고민해주신 두드림미디어 한성주 대표님께 그 누구보다 큰 감사의 말을 전하고 싶다.

부족한 제게 항상 진심어린 응원을 아끼지 않는 동기들과 선후배 지인들에게, 특히 건국대 부동산대학원과 한양대 부동산융합대학원 수강생들에게도 특별한 감사의 마음을 전한다.

책이 완성될 수 있도록 추천의 글을 써주신 건국대학교 부동산대학원 유선종 교수님, 딜로이트안진 이형 그룹장님, 세빌스코리아 양미아 전무님, LIG증권 김명환 이사님께도 진심으로 감사드린다.

마지막으로 언제나 묵묵히 따뜻한 응원과 사랑으로 나의 든든한 버팀목이 되어준 가족들에게, 특히 부모님께 이 책을 바친다.

- 저자의 감사인사 중