자산을 블링블링 키우는 포인트경매

Intro 우리는 경매를 왜 하나? 5

01 경매 투자, 싸우지 않고 이기는 게임을 배워라
1. 경매! 가장 안전한 투자 16
2. 초보자가 궁금해 하는 7가지 24
3. 경매 일단 시작하라! 33
1) 경매 투자, 어떻게 해야 할까요? 33
2) 나에게 맞는 매물을 찾아라! 37
3) 각종 공부! 눈으로 직접 확인하라 46
4) 발품으로 완성되는 임장활동 56
5) 적정 입찰가를 산출하라! 62
6) 입찰을 준비하라! 67
7) 입찰에 참여하라! 68
8) 부동산이여, 와라 내 품으로! 73

02 상황별로 경매 접근법이 달라져야 한다
1. 임차인이 있는 경우 76
1) 선순위 임차인이 있는 경우 76
2) 후순위 임차인이 있는 경우 91
2. 대위변제도 알아야 실력이 쑥쑥! 105
3. 공부와 현황이 다른 경우 110
1) 지목이 다른 경우 110
2) 용도가 다른 건축물을 사용하는 경우 (사무실⇒주거) 114
3) 제시외건물/위반건축물이 있다는데요? 117
4. 아파트가 대지권미등기라고 되어 있네요! 129
5. 지분 매각과 공유자우선매수신청의 접근 133
1) 지분 매각 133
2) 공유자우선매수청구권 137
3) 지분 경매의 단점을 알고 투자하라 139
6. 토지 위 수목 및 농작물 있는 경우는 어떻게 해야 하나? 141
7. 숙박시설 물건은 어렵고 복잡해 보여요! 143
1) 영업승계 143
8. 매년 월세도 만만치 않은데, 이참에 경매로 공장을 취득해볼까? 149
1) 어떤 공장에 입찰할까? 149
2) 입찰 전 파악할 사항은? 151
3) 공장입찰 실전 사례 153
9. 요즘 주유소가 경매로 많이 나온다는데요? 155
1) 주유소 영업권 승계 가능 유무 156
2) 진행 예정 중인 주유소 물건 살펴보기! 159

03 포인트를 알면 경매가 쉽다
1. 경매의 꽃 명도! 어렵지 않아요 168
1) 명도의 기본은 인도명령신청부터 168
2) 인도명령과 부동산점유이전금지가처분을 동시에 175
3) 실전 계고 나가기 181
4) 강제집행신청하기 184
5) 협상하는 명도 vs 강제집행하는 명도 187
6) 점유자 유형별 대응전략 191
7) 강제집행, 두려워하지 말자 193

2. 이런 경우도 있네요 194
1) 입찰장 갔는데 경매 사건이 변경이라네요 194
2) 매각기일이 변경된 사례 195
3) 경매가 정지된 사례 197
4) 낙찰되었는데, 불허가 결정이 났다는데요 198
5) 낙찰되었는데, 항고장이 제출되었데요 203
6) 하나의 부동산에 다수의 경매신청사건이 있네요 207

3. 이해관계인에 대한 정확한 이해가 필요하다 211
1) 경매 신청 방법 212
2) 취하와 변경의 방법 214
3) 보증금반환청구소송 216
4. 피가 되고 살이 되는 실전사례 218
1) 후순위 NPL 투자사례 218
2) 법정지상권 성립가능성 있는 물건의 투자사례 225
3) 신축 가능한 구주택을 낙찰받아 단기 수익내기 230
4) 유치권을 해결한 아파트 물건 사례 235
5) 합의가 안 되는 경우, 명도는 어떻게 풀어야 하나? 246
6) 수익형 부동산 낙찰 사례 262
7) 부동산 경매 말고 공매로 시세차익 보기 273

부 록 경매 실무에 유용한 판례 모음 278

Epilogue 302

우리는 왜 경매를 하나?

“돈이 인생의 전부는 아니다”
이런 말을 여러분이 직접 해봤거나 들었던 경험이 있을 것이다. 당연히 맞는 말이고, 그런 인생을 산다면 행복할 것이다. 하지만 불행하게도 주위를 돌아보면 돈에 구속받지 않고 살아가는 사람은 드물다.

‘3포 세대(연애, 결혼, 출산을 포기한 세대라는 의미)’라는 신조어가 생겨난 이유가 경제적 어려움 때문이 아닐까 생각한다. 과거와 다르게 안정적인 직장이란 말이 퇴색돼가고 있고, 매일 급변하는 불안한 정세 속에 우리는 살아가고 있다. 정년까지만 일하고 연금으로 생활하면 된다는 안일한 생각은 이제 머나먼 꿈이 된 지 오래다. 이런 이유만으로 경매를 해야 하는 것은 아니다. 하지만 하나의 대안은 될 것이라 확신한다. 그렇다면 우리는 왜 경매를 해야 하고 알아야 하는 것일까?

좋은 물건을 적정한 가격으로 취득하기 위함이다.

요즈음 부동산 시장은 활황기에 가깝다. 급매물이 없어지고 전세가는 천정부지로 올라가고 정부의 부동산규제완화 의지는 점점 확고해지고 있는 듯한 모습이다. 하지만 지금이 활황기라고 하더라도 예전처럼 자고 일어나면 부동산 가격이 폭등을 하던 시대는 지났고, 다시 또 그런 시기가 오기에는 대내외적인 변수들이 부정적인 것은 사실이다. 따라서 좋은 물건을 적정한 가격에 취득하기 위함은 미래에 대한 준비를 위한 최소한의 노력이 아닐까 하는 생각을 해본다.

기본적인 인내와 끈기만 있다면 누구라도 경매를 시작할 수 있다.

부동산 경매는 누구나 시작할 수는 있지만, 아무나 할 수 없다는 말이 있다. 어떠한 일이든 마찬가지겠지만 부동산 경매만큼 이 말이 가슴에 와 닿는 경우도 흔치 않을 것이다. 새해 들어 운동을 해보겠다고 회원권을 끊고 한두 달 정도 다니다가 포기하는 것과 마찬가지로 경매도 입찰 몇 번에 중도 포기하는 사람이 너무나 많다. 그만큼 진입장벽은 낮아 보이지만 누구나 승리자가 될 수 없는 시장이다. 투자자 중 경매 물건에 대한 조사도 하기 전에 미리 걱정하고 판단하는 분들이 적지 않다. 임대는 잘 나갈지, 명도협의는 잘 될지, 비싸게 낙찰 받아야 하는 건 아닐지 등 여러 걱정들을 한다.

그러나 이 모든 걱정에 대한 해답은 현장에 있다. 마음에 드는 부동산 물건이 있다면, 바로 현장에 나가보자. 궁금했던 모든 것들을 발품을 통해서 알아봐야만 그 물건이 진짜 나의 것이 된다. 그래야만 경매 사이트에서 좋은 물건을 단시간에 찾을 수 있는 안목이 생길 것이다. 나의 발품을 통해 정리된 적정입찰가격으로 꾸준히 입찰 참여를 해보자. 아무나 승리자가 될 수 없는 경매 시장에서 당당히 살아남을 수 있으리라 생각한다.

경매는 투잡이 가능하다.

앞서 말한 대로 경매 투자는 천운을 타고 난 사람을 제외하고 단기간에 차익을 볼 수 있는 시장이 아니다. 고용불안, 취업포기 등 불안정한 미래에 대한 대안으로 경매 시장에 뛰어드는 사람들을 종종 볼 수 있는데, 착실한 준비 과정을 거치라고 조언하고 싶다. 준비된 투자자라면 성공 확률이 높지만 그렇지 않은 사람에게는 그 결과가 실패로 돌아갈 가능성이 높기 때문이다.

준비된 투자자에게 경매는 생각보다 시간이 많이 소비되는 일이 아니기 때문에, 자투리 시간을 활용해 경매 물건도 찾아보고 퇴근 후 또는 주말에 현장답사를 통해 준비를 할 수 있으니 일석이조가 아닐까? 평생직장이라는 개념이 없어지면서 우린 항상 대비책을 마련해야 하고, 어느 새 투잡은 필수적인 상황이 되어 버렸다.
물건을 보는 안목이 생기고 투잡을 통해 어느 정도의 수익이 생겼다면, 그때 전업투자자로 뛰어들어도 늦지 않을 것이다.

경매 투자를 꼭 하지 않아도 살아가는 데 큰 도움이 된다.

부동산 경매를 일반인들이 얼마나 알고 있을까? 대중화가 많이 됐다고는 하지만 아직까지 수박 겉핥기식으로 알고 있거나 아예 모르는 것이 낫다고 생각하고 알려 하지 않는 사람들도 많다. 하지만 우리는 살아가면서 누구나 한번쯤은 임대인, 임차인의 입장에 서게 될 것이다. 나의 전 재산을 남에게 맡긴다고 할 때, 타인이나 부동산 중개업소의 조언만 듣기에는 부족한 점이 많다. 즉 경매에 대한 지식은 자신의 재산증식이나 재산 지키기를 할 때 유용하게 사용될 수 있다.

모든 일이든 그것을 바라보는 관점에 따라 결과가 달라지고, 생각이 바뀌고 행동하게 된다. 경매를 하다 보면 너무나 많은 억울한 사람을 보게 된다. 전세 보증금을 한 푼도 받지 못하고 나가는 임차인, 경매까지 진행이 되지 않아도 되었는데 미처 준비를 하지 못해 쫓겨나듯이 나가게 되는 소유자, 반대로 입찰금액을 잘못 적어내어 입찰보증금을 몰수당하는 입찰자, 간단한 권리분석을 놓쳐서 시세대로 사는 것보다 더 비싸게 인수하는 등 다양한 사례들이 너무 많이 발생하고 있다.

조금이라도 주의를 기울였다면 일어나지 않을 수도 있는 일인데, 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다. 소중한 재산을 지킨다는 소박한 마음으로 접근한다면 경매를 하는 이유가 더욱더 분명해지리라 확신한다.
- Intro 중에서 발췌