관리 고수가 전하는 공동주택 관리 병법

프롤로그 - 공동주택 관리자를 위한 길라잡이 04
추천사 10

1장 / 관리는 아무나 하는 게 아니다

관리소장을 포기하고 싶어요 20
관리소장은 동네북 23
관리소장은 누구나 할 수 있다? 25
자격증 취득은 관리능력이 아니다 29
관리에는 정해진 법칙이 없다 31
대체 불가능한 수준으로 탁월해져야 한다 34

2장 / 관리는 관계다

인간관계란 무엇인가? 40
인간관계의 요령 52
기브 앤드 테이크Give and Take 65

3장 / 관리자 바로 서기

내공 키우기 72
긍정이 답이다 90
자세를 바르게 해야 오래 산다 102
자존감이 살길이다 111

4장 / 관리병법1 실패의 지름길을 피하자

목구멍에 낚싯줄이 걸리면 안 된다 130
내 칼을 쓰지 마라 132
원수를 만들지 마라 136
‘다시 안 보면 그만’이 아니다 142
공을 나에게 돌리지 마라 144
원칙만을 고집하는 것은 아집일 뿐이다 146
약점 잡히지 마라 148
부적절한 애정은 삼가라 151
돼먹지 않은 의견도 무시하지 마라 155
맞짱은 최후의 수단이다 157
불필요한 말을 하지 말자 159
싫어하는 것을 안 하는 것이 더 중요하다 161
자살골을 먹지 마라 163
특별 서비스, 소홀하지 마라 166
전임 소장을 욕되게 하지 마라 169
배반하지 마라 172
감언을 신뢰하지 마라 175

5장 / 관리병법2 성공의 지름길로 가자

극성 민원은 예방이 중요하다 180
근거기록를 남겨야 한다 182
선거 관리는 철저해야 한다 187
용어의 사용도 조심해야 한다 190
문제의 해법은 관리규약 속에 있다 192
녹음을 하라 194
마무리가 그 사람의 브랜드다 196
특별 관리도 때론 필요하다 201
전시작전도 일이다 204
안개작전 206
초기에 대응하자 208
비판을 디딤돌로 만들자 212
양다리를 걸치자 215
퇴출을 예방하자 218

6장 / 새 터에서 자리잡기

신임 적응전략 222
신임 경계사항 234

7장 / 권력자 심리를 알자

자신의 불찰은 안중에 없다 250
소장이 총대 메야 한다 253
자꾸 깎으려 한다 257
동 대표는 ‘뺏는 자’일 수 있다 260
말에서 겉치레와 본심을 구분해야 한다 262
피지배자를 조롱하려 한다 264
권력자 심리에 맞추자 266
피지배자의 대응 자세 269
사심회장을 만나면 어떻게? 272
사심회장 다루기 275
부록 / 의리의 사나이 돌쇠 이야기

의리의 사나이 돌쇠는… 280
조폭 회장을 혼내다 282
택시기사 회장을 혼내다 284
하자 합의 부정을 폭로하다 286
찌를 테면 찔러봐! 288
고물장수를 혼내다 290

에필로그 - 제2, 제3의 책을 준비하며 292
출간후기 296

공동주택 관리자를 위한 길라잡이

나는 평범한 15년 차 관리소장이다. IMF 때 잘 다니던 대기업에서 명퇴한 후 조금 방황하다 찾은 직업이 관리소장이었다. 관리소장이라는 일이 쉬워 보여 뛰어들었지만 막상 몸담고 보니 결코 쉬운 일이 아니었다.
관리소장 10년 차에 고비가 찾아왔다. 이를 극복하고자 도움 될 만한 책을 찾았지만 찾을 수 없었다.
“공동주택 관리자들에게 꼭 필요한 책이 없다는 게 말이 되는가?”
공동주택 관리자들에게 마땅한 안내서가 없다는 사실이 안타까웠다. 그래서 직접 책을 쓰기로 결심했다. 여러 해 동안 자료를 모으고 고민하면서 필요한 내용들을 정리했다. 관리의 고수들은 어떻게 문제를 해결하는지 눈과 귀를 열어 배웠고 인터넷과 책을 뒤져가면서 참고할 만한 것들을 모았다.
이 책에서 제시하는 해법이 모두 옳다고 주장하려는 것이 아니다. 오히려 필자가 제시한 것과 반대의 해법도 충분히 나올 수 있다. 그저 하나의 기준을 제시하며 막막한 가운데서 길을 찾는 데 참고가 되기를 바랄 따름이다.
해법은 현장에 근무하는 관리소장들이 가장 잘 안다. 해법은 현장에 있으며 현장에서 찾아야 한다. 이 책은 안내만 할 뿐이다.
책을 준비하면서 세상의 원리는 다 똑같다는 것을 느꼈다. 공동주택 관리라는 특별한 상황에 세상 원리가 어떻게 적용되는가를 알아가는 과정이 저술의 과정이었다고 생각한다.

《괴물의 섬》이라는 우화를 소개한다.
아주 먼 옛날, 크고 작은 수많은 섬들로 이루어진 나라가 있었다.?
국왕은 각각의 섬들을 다스리기 위해 관리청을 두고 각각의 섬을 관리할 섬주를 파견했다.?파견된 섬주는 섬 원주민 대표들과 협의하여 섬의 관리정책을 결정했고 원주민 대표들의 감독을 받았다.?
섬주의 능력에 따라 근무기간은 천차만별이었다.?섬주가 마음에 들지 않을 때 원주민 대표들이 관리청에 교체 요청을 하면 관리청에서 섬주를 바꾸었기 때문이다.
관리청이 섬주를 교체하고자 할 때는 이미 등록되어 있는 명단에서 선별하거나 전국에 모집공고를 내어 섬주를 뽑았다.?섬주 자격은 국가에서 매년 주최하는 자격시험을 통과한 사람들에게만 주어졌다. ?
KK관리청에서 관리하는 MG섬에는 괴물처럼 먹성이 좋은 원주민 대표 N이 있었다.?
그는 MG섬의 실권자지만 한때는 그도 섬주 지망생이었다. 몇 번 섬주 자격시험에 응시했다가 떨어지고 나서 섬주 자격시험을 포기했다. 대신 시험을 준비하면서 얻은 지식을 원주민 대표를 하면서 섬주를 이용해 먹는 데 활용했다.?
N은 KK관리청 담당자를 가끔씩 불러내어 술대접을 받는 등 각종 이권에 개입해 사욕을 채웠다. 섬주 사무실에 끄나풀을 심어놓고 섬주의 동향을 항시 감시했고, 일주일에 한두 번씩 섬주에게 술대접을 요구했다. 낮에도 술대접을 요구하며 야외 온천탕도 함께 갔다.?N은 “나와 함께 있는 것은 근무하는 것과 같으니 신경 쓰지 마시오.”라며 섬주를 안심시켰다. 섬주가 싫은 내색을 하거나 대접을 소홀히 하면 트집거리를 만들어 섬주를 괴롭혔다.?
더구나 섬주는 N의 도움 없이는 그 상황에서 빠져나올 수도 없었다.?N이 모든 열쇠를 쥐고 있기 때문에 N의 열쇠를 차용하기 위해서는 갖은 비위를 맞춰야 했다.?섬주는 N에게 먹잇감과 같았다.?
결국 섬주는 N에게 시달리며 지쳐갔고, N은 섬주의 대접이 시들해지면 섬주를 갈아치웠다.?그런데 아이러니하게도 관리청은 N의 잦은 교체 요구를 오히려 즐기고 있었다. 표면적으로는 N의 요청 때문에 어쩔 수 없이 교체하는 태도를 취했으나 속으로는 섬주 장사를 했다. N과 관리청은 꿩 먹고 알 먹는 협력구조였다. N에게 신물 단물 다 빨린 섬주들은 이용만 당한 채 버려졌다.?
한편 N은 섬 유지들에게는 비겁할 정도로 고개를 숙였다. 그러니 섬 유지들은 자기들을 떠받드는 N의 일이라면 앞뒤 가리지 않고 무조건 협조했다. 원주민 대표들 앞에서 N은 섬주를 무척 아끼고 도와주는 척하는 이중적 태도를 보였기 때문에 원주민 대표들은 N의 새까만 속을 눈치챌 수 없었다.?
MG섬에서 섬주가 7~8개월마다 제물로 바쳐지다시피 하니 섬주들 사이에서는 N에 대한 나쁜 소문이 떠돌았다.?그러다 보니 KK관리청에 등록된 섬주 대기자들이 MG섬에 파견되는 것을 거부했고, 급기야 관리청은 MG섬 섬주를 공개모집하기에 이르렀다.
사정은 나아지지 않았다. MG섬의 사정을 모르는 섬주가 뽑혀 파견 나갔다가 이용만 당하고 버려졌다. 한 눈치 빠른 섬주는 3주도 안되어 이상한 낌새를 눈치채고 괴물의 섬을 도망쳐 나왔다.
그런데 이런 MG섬에 최장수 섬주가 나타났다.?그는 나이는 많지만 섬주 자격증을 갓 취득한, 근무경력이 전혀 없는 사람이었다. 그런데도 거의 2년 가까이 근무하다가 N의 교체요구가 아닌 본인 의사에 의해 그만두었다.?아마 더 좋은 조건의 섬주 자리로 옮겼을 것이다.?
이 섬주의 비법이 무엇이었을까?
괴물 N을 처단하고 자리를 잡은 것일까, 아니면 괴물 N에게 잠자는 약을 먹였던 것일까??
섬주가 N에게 쓴 비법을 짐작할 수 있는 사람이라면 이 책을 읽을 필요가 없다. 그러나 그 비법을 잘 몰라서 찾고자 한다면 이 책의 필독을 권한다.
책을 준비할 때에 다음카페 ‘GG클럽’과 네이버카페 ‘전아모전국 아파트/주상복합 관리자등의 모임’ 회원님들의 도움이 컸다. 카페에 올라온 글들을 많이 참고했다. 또한 내가 작성한 글에 대해 피드백도 해주었다. 이 자리를 빌려 감사의 말씀을 전한다.
부족한 부분이 많으나 적극적으로 출판을 허락해주신 도서출판 행복에너지 권선복 대표이사님께도 감사의 말씀을 올린다.
미흡하나마 이 책이 공동주택관리 발전에 도움이 된다면 저자로서 영광이 될 것이다.

2017년 12월
김호열