땅 투자 가치분석의 정석

서언

제1장 국토교통부 행위 제한 법률
01 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
02 건축법
03 도로법
04 사도법
05 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법
06 주차장법
07 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법
08 개발이익 환수에 관한 법률
09 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률
10 주택임대차보호법
11 상가건물 임대차보호법
12 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
13 공유토지분할에 관한 특례법 시행령
14 지적재조사에 관한 특별법
15 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
16 토지이용규제 기본법
17 토지이용 인허가 절차 간소화를 위한 특별법
18 특정건축물 정리에 관한 특별조치
19 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
20 공인중개사법
21 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제2장 농림축산식품부 행위 제한 법률
22 농지법
23 농어촌정비법
24 농업 농촌 및 식품산업기본법

제3장 교육부 행위 제한 법률
25 교육환경보호에 관한 법률
26 폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법

제4장 국방부 행위 제한 법률
27 군사기지 및 군사시설보호법

제5장 보건복지부 행위 제한 법률
28 장사 등에 관한 법률
29 공중위생관리법

제6장 환경부 행위 제한 법률
30 하천법
31 지하수법
32 하수도법
33 수도법
34 자연공원법
35 폐기물관리법

제7장 문화체육관광부 행위 제한 법률
36 관광진흥법
37 체육시설의 설치 이용에 관한 법률

제8장 법무부 행위 제한 법률
38 민법(점유권 및 유치권
39 부동산등기 특별조치법
40 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법
41 실화책임에 관한 법률
42 입목에 관한 법률

제9장 산림청 행위 제한 법률
43 산지관리법
44 산림문화·휴양에 관한 법률

제10장 문화재청 행위 제한 법률
45 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률

제11장 행정안전부 행위 제한 법률
46 지방세법
47 지방세특례제한법
48 소하천정비법
49 공유재산 및 물품관리법

제12장 기획재정부 행위 제한 법률
50 국세기본법
51 소득세법
52 소득세특례제한법
53 국유재산법

결어

일반적으로 소수의 투자·투기 전문가나 부동산 사기꾼은 “누가 그렇다더라.”라고 정성적으로 말해서 인간이 가지고 있는 탐욕을 끌어내어 투자와 투기를 조장해 일평생 저축하거나 신용(빚)으로 얻은 소중한 돈을 잃게 만들고 있다.
필자는 국회에서 만들어진 법률을 근거로 국가와 지방자치단체에서 인허가 등의 행위 제한으로 부동산 본연의 가치가 결정되는 세부 법률을 열거하고, 이것이 부동산에 주는 영향을 면밀히 분석해 독자들이 부동산과 관련해 투자·투기 전문가나 부동산 사기꾼에게 속지 않도록 필자 본인의 지식을 전수해 주고자 한다.

부동산이 가지고 있는 가격이 아닌 가치가 얼마인지는 부동산 업계에 수십 년 몸담고 있는 필자가 100% 정확히는 알 수 없지만, 본연의 가치에 근접해 분석할 수 있다고 스스로 자부하고 있다.
-머리말 중-

요즘 이슈로 떠오르고 있는 토지 분할은 한국국토정보공사와 지방자치단체에 의뢰하여 토지 분할이 가능한지 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이나 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에서 분할을 하려면 부득이한 경우를 제외하고 건축행위 준공필증을 제시해야 가능하다.

필자가 당부하고 싶은 것은 반드시 부동산의 매수 목적이 확실해야 하고 본인이 감당할 수 있는 자금 계획 내에서 부동산을 매수해야 한다. 부동산 취득 시 ‘지방세법’에 의한 취득세, 보유 시 재산세, 양도 시 ‘소득세법’에 의한 양도소득세와 관리 비용 등의 매몰 비용 때문에 곤경을 겪을 수 있기 때문이다.
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 중에서-

공공사업 시행이나 자연재해 등의 사유로 토지나 주택이 수용되거나 주택이 유실된 경우에 인근 개발제한구역에 건축허가를 받아 주택이나 근린 생활 시설을 건축할 수 있는 권리를 이축권이라 하는데, 일명 ‘용마루 딱지’라고도 한다.
이축권은 원소유자 명의로 건축허가를 득한 후 1회에 한해 매매가 가능하며 개발제한구역 지정 당시부터의 소유자냐 그 이후의 소유자냐에 따라 건축허가 기준이 다르므로 지역 측량설계사무소와 건축사무소에 의뢰한 후 이축권의 매수를 검토해야 한다.
개발제한구역의 토지는 보통 개발제한구역 해제 시 지가 상승에 따른 차액을 얻으려 토지를 매수하고 있다. 그런데 이것에는 엄청난 위험 부담이 따르고 있다.
부동산 취득 시 ‘지방세법’에 의한 취득세, 보유 시 재산세, 양도 시 ‘소득세법’에 의한 양도소득세와 관리 비용 등의 매몰 비용 때문에 곤경을 겪을 수 있기 때문이다.
-개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 중에서