경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88

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프롤로그

1부 경매를 시작할 때꼭 알아야 할 15가지

질문 1 살면서 경매를 꼭 알아야 할까요?
질문 2 경매 공부를 얼마나 오래 해야 시작할 수 있나요?
질문 3 경매는 정말 누구나 할 수 있나요?
질문 4 경매가 일반매매보다 좋은 점이 뭘까요?
질문 5 경매로 살 수 있는 것은 무엇인가요?
질문 6 돈을 얼마나 모아야 경매를 할 수 있나요?
질문 7 하락기? 상승기? 경매에 유리한 시기는?
질문 8 하락기에는 경매를 많이 하나요? 적게 하나요?
질문 9 집값이 내려간다고 하는데 경매로 집을 사도 되나요?
질문 10 경매 관련 서류에는 무엇이 있나요?
• 투자N의 낙찰기원 ① 필수 경매용어 1

질문 11 권리분석 몰라도 경매할 수 있나요?
질문 12 낙찰자에게 인수되는 권리에는 뭐가 있나요?
질문 13 왜 한 사건에 여러 개의 물건번호가 있나요?
질문 14 돈이 부족한데 대출받아서 경매할 수 있나요?
질문 15 대출받아서 경매하면 결국, 빚이 생기는 거 아닌가요?
• 투자N의 낙찰기원 ② 필수 경매용어 2
• 투자N의 낙찰기원 ③ 돈 없는 사람은 어떻게 집을 살 수 있을까요?

2부 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지

1단계 경매물건 검색
질문 16 경매물건은 어떤 경로로 경매에 나오나요?
질문 17 경매예정 물건은 어디에서 확인하나요?
질문 18 경매, 공매, 동산경매는 뭐가 다른가요?
질문 19 임의경매, 강제경매가 대체 무엇인가요?
질문 20 부동산의 권리에는 무엇이 있나요?
질문 21 유료 경매사이트를 보는데 대법원 경매사이트도 봐야 할까요?
질문 22 내가 아는 동네만 입찰하는 게 좋을까요?
질문 23 경매물건은 어떻게 검색하면 되나요?
질문 24 경매를 할 때 경제를 알아야 하나요?
질문 25 경매를 할 때 정치까지 알아야 하나요?
질문 26 손품을 할 때 유용한 사이트는 무엇인가요?

2단계 권리분석 / 경매물건 분석
질문 27 권리분석을 쉽게 할 수 있는 방법이 있나요?
질문 28 권리분석에도 순서가 있나요?
질문 29 물건에 따라 권리분석을 다르게 하나요?
질문 30 대금 미납 물건인데 입찰해도 될까요?
질문 31 외국인 임차인도 대항력이 있나요?
질문 32 경매에서 말하는 배당이란 무엇일까요?
질문 33 만약 배당이 잘못되면 어떻게 해야 하나요?
질문 34 경매물건을 볼 때 대지지분은 뭔가요?
질문 35 위반건축물 같은데 낙찰받아도 될지 걱정이에요
질문 36 위반건축물에는 어떤 것이 있나요?
질문 37 모르고 위반건축물을 낙찰받았는데 어떻게 해야 할까요?
질문 38 소유주가 ‘망’이에요. 낙찰받아도 되나요?

3단계 임장 (현장조사)
질문 39 임장 갈 때 무엇을, 어떤 순서로 봐야 하나요?
질문 40 손품으로 충분한 정보를 얻었는데 임장도 가야 하나요?
질문 41 지역에 따라 임장하는 방법이 어떻게 다른가요?
질문 42 임장 갈 때 부동산중개업소를 방문해야 할까요?
질문 43 임장 갈 때 옷차림도 중요한가요?
• 투자N의 낙찰기원 ④ 발품 임장 체크리스트

4단계 경매 입찰
질문 44 입찰하러 법원에 갈 때 주의할 점은? (서울 지역)
질문 45 전국 법원이 모두 똑같은 시간에 시작하나요?
질문 46 입찰가는 어떻게 정하면 좋을까요?
질문 47 입찰서는 당일 경매법정에서만 쓸 수 있나요?
질문 48 입찰서를 쓸 때 무엇을 주의해야 할까요?
질문 49 입찰할 때 꼭 본인이 가야 하나요?
질문 50 개인이 아니라 공동으로 입찰할 수도 있나요?
질문 51 물건번호가 몇 년 전인데 입찰해도 될까요?
질문 52 같은 아파트 단지에 비슷한 물건이 2개 나오면?
질문 53 무조건 싸게 낙찰받아야 수익이 날까요?
질문 54 물건 감정가와 현재 시세는 얼마나 다른가요?
질문 55 호재가 있다는 소문만 들었는데 입찰해도 될까요?
질문 56 동네 부동산에서 낙찰금액과 명도계획을 정해줬어요
질문 57 같은 날, 같은 법정에서 물건 2개를 동시 입찰해도 되나요?

5단계 경매 낙찰 / 잔금 납부
질문 58 경매로 낙찰받은 후엔 무엇을 해야 하나요?
질문 59 부동산 경기가 낙찰가에 영향을 미치나요?
질문 60 다세대 빌라인 줄 알았는데 용도가 근린생활이에요
질문 61 1회 유찰을 기다렸는데 취하됐어요. 끝난 건가요?
질문 62 경락잔금대출 명함은 언제 사용하나요?
질문 63 잔금 납부기한 통지는 언제, 어떻게 오나요?
질문 64 잔금 납부는 어디서 하나요?
질문 65 잔금이 미납될 경우 어떻게 처리되나요?
질문 66 차순위매수신고는 꼭 해야 하나요?
• 투자N의 낙찰기원 ⑤ 낙찰에 성공한 경매 초보 사례

6단계 경매 명도
질문 67 낙찰받았는데 매각허가결정이 안 되고 있어요
질문 68 경매 진행 중인데 취소될 수도 있나요?
질문 69 낙찰받은 후 점유자에게 언제 연락해야 하나요?
질문 70 낙찰 후 서류를 열람할 때 무엇을 체크해야 할까요?
질문 71 명도할 때 하지 말아야 할 것이 있나요?
질문 72 명도 난이도도 예측이 되나요?
질문 73 낙찰받은 집의 점유자가 이사를 안 가요
질문 74 소심한 성격이에요. 명도를 문자로만 해도 되나요?
질문 75 사람이 없는 것 같아요. 문을 열어도 될까요?
질문 76 강제집행은 어떻게 하나요?
질문 77 점유자가 이사비를 달라고 하는데 어떡하죠?
질문 78 명도확인서를 먼저 줘도 될까요?
질문 79 점유자(소유자, 임차인) 명도방법은 같은가요?
질문 80 낙찰자가 배당일에 직접 가야 하나요?
질문 81 배당 순위는 어떻게 정해지나요?

3부 내 경매물건을 가치 있게 만드는 법 7가지

질문 82 낙찰받은 집을 임대하면 세입자가 싫어하지 않을까요?
질문 83 낙찰받은 집이 개발된다고 연락왔어요. 좋은 건가요?
질문 84 낙찰 후에 바로 매도하는 게 좋을까요?
질문 85 임대를 위해 어디까지 수리해야 할까요?
질문 86 임대차 계약을 한 집의 하자 처리 비용은 누가 내나요?
질문 87 주택임대사업자 제도가 뭔가요?
질문 88 경매를 직업으로 해도 되나요?
• 투자N의 낙찰기원 ⑥ 부동산 정보를 얻을 때 요긴한 사이트

에필로그
부록 1 경매 필수 서류 11가지
부록 2 경매 관련 법안
부록 3 발품임장 _서울 경전철 신림선

무일푼에서 악착같이 일해 종잣돈 5,000만 원을 모으고 그 돈으로 투자를 시작했습니다. 17년간 한눈팔지 않고 오직 경매에만 몰입했습니다. 부동산 활황기도 겪었지만 무섭도록 싸늘한 경제위기도 여러 번 경험했습니다.
17년간 경매 하나만 바라보고, 그 안에서 온갖 굴곡을 겪은 투자자는 흔치 않습니다. 경매투자를 1~2년만 해도 책 쓰고 강의하는 세상에서, 투자N의 존재는 오히려 희귀하죠.
_ ‘추천의 글’ 중에서

경매는 일단 부동산 물건을 제값보다 싸게 사는 것입니다.
“좋은 물건을 제값보다 싸게 사서 되팔 때 가격을 더 많이 받는 것”
이런 원리인데요. 일단, 물건을 저렴하게 구매해서 살짝 손을 보고 다시 시장에 상품으로 내놓습니다. 이 과정을 거치며 상품은 처음 가져올 때보다 높은 가격을 받을 수 있습니다.
_ ‘프롤로그’ 중에서