오피스 빌딩 임대자산관리 입문과 실무

머리말

[1] 자산관리 시장의 변화
부동산 시장의 변화
1) 부동산 시장의 목적과 관리환경 변화
2) 부동산 자산 시장의 변화
3) 투자 자산으로의 투자시장 변화
4) 자산관리 전문가 소개
5) 부동산관리와 자산가치와의 관계

[2] 자산관리 분야별 역할
1. PM과 LM 실무와 개념
2. PM과 FM 실무와 운영관리
3. 자산관리의 분야별 주요업무

[3] 임대마케팅의 이해와 프로세스
1. 대상 부동산 파악 및 분석
2. 빌딩 이용 계획 수립
3. 임대가능 면적 산출
4. 오피스 임대가 산정방법
5. 오피스 임대시장 조사 및 분석

[4] 임대마케팅 전략 수립 및 실행
1. 마케팅 프로세스
2. 마케팅환경 분석
3. 시장 세분화
4. 목표설정(Targeting) 및 실행
5. 국내 기업과 외국계 기업의 임대 요인
6. 홍보계획 수립
7. 현장마케팅
8. 임대차 계약체결

[5] 임차인관리 방안
1. 빌딩관리 일반
2. 수납계획 및 미수금관리
3. 임차인 만족도 조사 및 분석

[6] 임대차 계약 해지 및 원상 복구
1. 계약해지 시 검토사항
2. 명도 및 원상복구
3. 보증금정산 및 반환

[7] 임차관리의 이론과 실무
1. 임차관리의 개념
2. 임차담당 업무의 이해와 목표
3. 임차관리 내용 및 업무수행 Process
4. 임차대행 업무 Proposal

[8] 고객마케팅 기법과 전략
고객접근 및 관심유발
고객미팅 전략
고객미팅 모형의 활용
고객미팅의 주요 요소
의견전달과 감성형성을 위한 스피치
효과적인 고객 응대기법(FAMILY)
효과적인 질문과 경청
임차인 및 건물주의 접견 요소
고객 접견서비스
부동산 관리자의 고객 응대서비스
부동산 전문가의 자세
VVIP를 위한 관리운영 방안
PM의 Win-Win 전략

[9] 주요 사례 분석
1. 주요 지역 사례(CBD, GBD, YBD 기타 지역)
2. 서남부권 주요 사례
3. 아파트형 공장 사례
4. 임차인 대행 사례

임차 업무의 목표

임차대행 업무의 주요 목적으로는 신속하고 정확한 정보 제공과 채권 확보의 금전적인 안정성 확보와 건물의 안전(관리 및 운영), 사무실 활용의 효율성을 필요로 한다. 대행 업무의 전문성을 필요로 하는 부분으로는 시장 환경 분석과 마켓의 각종 Incentive 적용 사례, 적정 오피스 빌딩의 List up과 Shot List 형성에 대한 업무 지원 등이다. 임차 업무 기간의 최소화와 단축이 필요하며 비용 절감, 채권 확보의 위험성 제고, 건물실사와 임차 계약에 대한 임차 의향 접수 여부(LOI-Letter of Intent), 빌딩의 컨디션과 임차 조건 파악을 위한 RFP(Request For Proposal) 제출 여부 등을 파악하여야 대상 건물을 선정하여 임차인의 이해를 돕기 위한 자료를 제공한다.
이렇게 제공된 정보는 실무 담당 팀장과 임원급 보고를 통해 1차, 2차로 구분 진행하며, 최종 CEO 보고의 경우도 전문 Agnet의 담당 임원이 진행하도록 한다. 가급적 현장이 정보를 정확하게 구현할 수 있도록 프레젠테이션(Presentation)하여야 하며, 비전문가가 들어도 쉽게 이해할 수 있도록 사례와 현장 설명을 간결하고 명확하게 전달하여야 한다. 과거에는 기업을 대표하는 CEO의 단독 결정이 많았으나 최근 경영 책임자의 경우는 단독적인 의사결정을 미루거나 사업부별로 의견을 수렴하여 최종 의사결정을 하고 있다. 이러한 이유로는 전문 경영인의 사업 참여와 실제 사용하는 스텝(Staff)들의 의견이 존중되는 경우로 나타나고 있다. 과거 임차 선택의 가장 주요한 변수로 작용한 위치(Location)가 각종 빌딩의 Amenity와 서비스로 다양한 Needs로 변화되고 있음도 주요한 요인이다.
이러한 업무 목표를 통해 최적의 임차 대상 빌딩에 대한 조기 확보가 가능하고 각종 Risk Check와 부실채권에 대한 방지, 임차 비용에 대한 절감(각종 Incentive 협의), 전문가의 경험을 통한 비용 절감과 진행 업무 시간의 축소를 통해 임차인 본인의 업무를 부담 없이 진행할 수 있다. 회사 사옥의 이전의 목표는 이러한 다양한 경험을 대신 경험함으로써 발생될 수 있는 시간적, 공간적 비용 절감에도 그 중요성이 나타나고 있다.