앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다

지은이의 말 _ 10년 만에 찾아온 상승장을 즐겨라!

1장. 10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라

상승장이 2019년까지 계속되는 이유 ┃수도권 상승장은 5년 이상 지속된다 ┃전세가율 하락은 대세 상승 징후다 ┃주택공급물량으로 본 집값 상승 추세 ┃2018년까지 주택구입을 미루면 안 되는 이유 ┃10년 만에 찾아온 상승장 투자전략 ┃부동산 개미가 지금 반드시 알아야 할 것 ┃10년 만에 아파트 투자바람이 분다 ┃갭투자가 아니라 레버리지투자를 하라 ┃부자들은 이미 한발 먼저 아파트를 매수했다 ┃서민이 주택구입을 서둘러야 하는 이유 ┃2017년에 내 집 마련을 할까, 아니면 전세 살까? ┃상승장에도 저평가 아파트는 분명 따로 있다 ┃역전세대란이 아닌 전세대란에 대비할 때다

2장. 부동산투자에 앞서 안목을 키워라

2017년 주택시장에서 가장 궁금한 것 ┃집값은 무엇으로 움직이는가? ┃풍선효과와 주택시장의 전망 ┃미국 금리인상은 오히려 투자 기회다 ┃부동산 역사를 보면 시장이 보인다 ┃전세대란을 부추기는 요인은 무엇일까? ┃부동산 대폭락을 예언할 수 있을까? ┃부동산 기사를 삐딱하게 보아야 하는 이유 ┃주택시장 전망이 필요 없는 이유 ┃매수심리가 고개를 드는 때는 언제인가? ┃집값이 바닥을 쳤다는 징후는 무엇인가? ┃정책보다 중요한 것은 무엇일까? ┃반전세 증가는 집값을 올릴까, 내릴까? ┃상승장에서 악재 이후에 집값의 움직임은 어떨까?

3장. 상승 동력이 강한 아파트를 찾아라

무엇이 집값 차이를 결정하는가? ┃공급 과잉 후유증에 가장 먼저 타격을 입을 부동산 ┃모든 아파트로 돈 버는 시대가 끝났을 뿐이다 ┃뿌리 깊은 아파트는 바람에 흔들리지 않는다 ┃올라갈 아파트는 결국 올라간다 ┃지금 투자해야 할 곳과 투자하지 말아야 할 곳 ┃실수요층이 두터워야 한다 ┃명품 주거지의 조건을 말한다 ┃오르지 않을 아파트는 피하면 된다

4장. 부자들의 부동산투자 vs. 개미들의 부동산투자

부자들은 부동산 비수기를 노린다 ┃부자들은 내재가치가 있는 부동산을 산다 ┃부자들만의 특별한 부동산 매매 기술 ┃부동산 고수와 하수의 결정적인 차이점 ┃개미는 투자에 실패하고 부자는 성공하는 이유 ┃부동산 개미들은 잔파도에도 흔들린다 ┃공포에 대처하는 부동산 부자의 자세 ┃부자들은 악재에 살아남을 아파트를 매수한다

5장. 부자들이 각별히 주목하는 지역과 이슈

부자들이 주목한 강남권 최고 지역은 어디인가? ┃부자들처럼 제2의 동판교를 노려라 ┃부자들이 투자한 수도권 2기 신도시는? ┃강남으로 연결되는 지하철을 따라가라 ┃2025년 서울 대표 아파트단지는 어디인가? ┃수도권 재건축시장의 투자수요 방향을 알아보자 ┃고양 삼송지구가 상종가를 친 비밀 ┃2018년 잠실 아파트값은 4천만 원이 가능할까? ┃개포, 잠실, 고덕 중에서 다음에는 어디가 뜰까? ┃값싼 부동산은 반드시 비싼 대가를 치룬다

6장. 분양권투자, 이것만은 꼭 알고 투자하자

잊혀진 분양권 vs. 스포트라이트 분양권 ┃마이너스 프리미엄의 가능성이 높다면 피하라 ┃분양권투자를 조심해야 하는 이유 ┃분양권투자로 뒤통수 맞지 않으려면 ┃반드시 알아야 할 청약통장 투자 노하우 ┃청약통장 가입자라면 이 정도 상식은 필수다

7장. 최적의 매매 타이밍, 이렇게 잡으면 된다

지금은 부동산 매수 타이밍인가? ┃부동산으로 부자가 되지 못하는 사람들의 타이밍 잡기 ┃타이밍을 잡을 때 저지르지 말아야 할 실수 5가지 ┃진짜 사야 할 타이밍은 분명 따로 있다 ┃진짜 팔아야 할 타이밍도 분명 따로 있다 ┃규제 강화시 최적의 매매 타이밍 잡는 법 ┃남이 살 때 사지 말고, 남이 팔 때 팔지 마라 ┃타이밍을 잘 잡으려면 꼬리 잃은 여우의 말은 무시하라 ┃대기 매수자의 골든타임은 언제인가? ┃나는 왜 항상 매수 타이밍이 늦을까? ┃부동산투자에 나설 용기가 중요하다 ┃무주택자의 내 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다 ┃전세대출을 받으면서까지 전세를 고집하지 마라 ┃무주택자를 위한 주택 구입 결정 노하우 ┃내 집 마련 시기에 대해 잘못 생각하는 오해 4가지 ┃내 집 마련에는 상투가 없다 ┃적기에 매매해 양도세를 적게 내는 방법

『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』 저자와의 인터뷰

유동성장세로 인해 전세수요는 줄어들고 내 집 마련, 갈아타기 교체수요 등 실수요는 물론 투자수요가 늘어나 매매가 상승폭이 더욱 커질 것이다. 대출 규제가 강화되고 있지만 저금리 기조가 유지된다면 실수요뿐만 아니라 투자수요도 더욱더 증가할 것이다. 앞으로 2017년 이후 주택시장 성수기를 중심으로 매매가 상승률이 전셋값 상승률보다 높을 것이다. 따라서 전세가율은 점차 낮아질 것이다. 국지적이고 일시적인 서울 아파트 전셋값 약보합세가 매매가 하락으로 이어지지는 않는다. 서울 아파트 전세가율 하락은 주택시장의 무게중심이 전월세 임대시장에서 매매시장으로 옮겨가고 있다는 의미다. 따라서 전세가율 하락은 매매가 대세 상승의 징후다. 구매력만 된다면 무주택자는 내 집 마련이 빠를수록 좋다. 대출 규제가 강화되기 전에 말이다. 자금여력이 있는 투자자라면 3년 이상 장기 투자할 수 있는 저평가 아파트를 매수해야 한다. 10년 만에 찾아온 상승장(기차)에 올라타야 한다. 물론 기차가 어디로 가는지는 알고 올라타야 할 것이다.

지금 아파트시장은 10년 만에 찾아온 상승장이다. 2014~2015년 전세입자를 중심으로 한 실수요장이 2016년 들어 투자수요가 가세했다. 여기에는 유동성장세가 큰몫을 했다. 과거 2000~2002년과 비슷한 상황이 아닌가 생각된다. 외환위기 이후 급락한 주택시장이 정부의 규제완화책과 금리 하향세에 힘입어 2000년 이후 분양권시장에 투자수요가 유입되었다. 전매제한 규제가 시작된 2003년까지 투자수요에 실수요까지 가세하면서 분양권 프리미엄은 폭등했다. 2016년 주택시장도 그때와 비슷하다. 다만 다른 점은 2000년에는 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율), LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율) 등에 대한 주택담보대출 규제가 없었다는 것이다. 또 2000년에는 전셋값이 폭등했지만 2016년에는 전셋값이 보합세로 비교적 안정되었다. “물 들어올 때 노 저어라.”라는 말이 있다. 물이 빠져나간 뒤 배가 바닥에 닿아 있을 때는 아무리 기를 써도 배가 꼼짝하지 않는다. 하지만 물이 들어오면 힘을 많이 들이지 않아도 배를 움직일 수 있다.

부동산 부자와 개미는 주택시장 악재에 대응하는 행동이 뚜렷하게 차이난다. 악재로 불리는 금리인상과 공급 과잉 등에 어떻게 각각 대처했는지 살펴보자. 먼저 금리인상이다. 개미들은 미국의 금리인상이 되면 뒤따라 국내 금리가 오르면서 대출이자가 늘어나니 집을 사면 안 된다고 했다. 그럼 2015년 12월 미국 금리인상 이후 국내 금리는 어떠했으며, 집값은 어떻게 움직였나? 오히려 국내 금리는 한차례 인하되었으며 집값은 폭등했다. 반면 부동산 부자들은 금리인상에 대비하되, 금리인상 이후에도 매매가 상승폭이 큰 아파트를 끊임없이 찾는다. 상승폭이 컸던 단지라도 상승여력이 많이 남아있으면 투자한다. 그리고 강남권과 범강남권 중심으로 다음에 상승장을 주도할 아파트를 찾는다. 2016년 2월부터 수도권에서 시행된 주택담보대출의 원리금균등 분할상환 규제에 대한 대응도 다르다. 개미들은 대출 규제로 대출규모가 줄어들어 집을 사기 힘들어졌다며 매수를 보류하고, 반전세나 수도권 외곽으로 떠밀리는 비자발적 전세난민을 선택하기도 했다.