서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

지은이의 말_서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

PART 1 마지막 폭등장에서의 부동산 정책과 시장 전망

공급 사이클로 본 2021년 주택시장 예측
2021년 서울 주택시장 예측 시나리오
[오윤섭의 인사이트] 강남 실수요자들은 중층 재건축단지로 집결한다
가점 69점 낙첨 시대, 상승장에서 전세가율 상승의 의미
부동산 세금을 올리면 집값 잡을 수 있나?
부동산 규제책이 누적될 때 발생하는 가장 심각한 부작용
8·4대책과 문재인 정부의 심각한 현실 인식 오류
부동산 정책 급변침에 어떻게 대응해야 할까?
7·10대책 이후 시장참여자들의 심리와 대응전략
[오윤섭의 인사이트] 반등했는데 아직도 급매만 찾는 사람들
7·10대책 이후 다가올 전세대란에 대비하라
참여정부와 문재인 정부 집권 4년차에 집값이 폭등한 이유
한국과 미국 집값은 왜 2020년 6월에 폭등했을까?
12·16대책에 선제적으로 대응하고 싶다면
[오윤섭의 인사이트] 보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다
종부세를 올리면 왜 고가 아파트 전셋값이 급등할까?
문재인 정부는 왜 10차례 규제책에도 집값을 잡지 못할까?
국토부 장관 말처럼 2019년 12월 이후 집값이 잡힐까?
[오윤섭의 인사이트] 조정장세에서 반등 신호는 어떻게 알까?
문재인 정부의 공급 축소 효과가 시작되었다

PART 2 서울 아파트 폭등장에서 매수해도 될까?

미분양과 인허가 실적의 동반 감소가 의미하는 것
서울 1급지 정비사업의 공급절벽이 다가오고 있다
매매와 전세의 이중가격 시대, 무엇이 문제인가?
1주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?
다주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?
역대급 공급부족이 지나면 역대급 공급과잉이 올까?
6억 원, 9억 원, 15억 원 허들은 언제 뚫릴까?
지금 매수해도 되나요?
[오윤섭의 인사이트] 폭등장에서 추격매수하려는 투자자에게
2019년 9월 가격대로 떨어진 강남 언제 반등할까?
코로나19 공포에도 왜 최고가로 매수하는 걸까?
[오윤섭의 인사이트] 경제위기설로 투자기회를 놓치지 마라
2021년까지 수도권 주택시장은 어떻게 움직일까?
정부의 규제책은 어떻게 아파트 신계급 사회를 앞당겼나?
[오윤섭의 인사이트] 인서울이 아니라 인도심이다

PART 3 폭등장에 가려지지 말고 시장에서 기회를 잡아라

주택시장 슈퍼사이클에서의 역발상 투자
상승장 후반기 최대 수익을 원하는 투자자에게
[오윤섭의 인사이트] 큰 자본차익을 실현한 사람들의 공통점
상승장에서 자산 구매력이 떨어진 사람들의 특징
3기 신도시 사전 청약으로 3040 패닉바잉이 진정될까?
수도권 vs. 지방 주택시장 누가 먼저 하락할까?
유주택자는 주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 할까?
부동산 가치투자자를 위한 코로나19 팬데믹 대응전략
[오윤섭의 인사이트] 마음 편한 투자를 하고 싶다면
코로나19 팬데믹에 차분한 시장참여자 vs. 초조한 전문가
[오윤섭의 인사이트] 애널리스트의 말을 믿지 마라
비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가?
고분양가 또는 저분양가에 시장은 어떻게 반응했나?
조정대상지역으로 수도권 상승장과 하락장 예측하기
10·1대책 이후 유통물량 급감과 대폭등 가능성
입지와 신축 vs. 구축 가격 차이에 대한 고찰
분양가상한제는 조합원 땅값을 후려치는 정책인가?
수도권 아파트 전세물량이 갈수록 귀해지는 이유

PART 4 폭등장에서도 흔들리지 않는 투자 인사이트

2020년 서울권 투기과열지구 집값이 20% 이상 폭등한 이유
종부세 폭탄은 왜 전셋값·매매가를 상승시키나?
유통매물이 줄어들면 풍선효과는 계속된다
수도권 10억 클럽 급증은 ‘대출(貸出)발’이다?
4년간 집값이 2배 올랐다고 버블일까?
정비사업 슈퍼스타 서열화는 가속화된다
[오윤섭의 인사이트] 지금 상승장 시장 예측보다 중요한 것
정부는 왜 2020년까지 아파트를 팔라는 걸까?
상승장 후반기 정비사업 투자자를 위한 충고
2019년 주택시장 최대 해프닝을 꼽는다면
[오윤섭의 인사이트] 부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?

주택시장에서 가장 이상적인 신축 주택공급은 민간 70%, 공공 30%라고 생각한다. 그런데 2·4대책에서 보듯 문재인 정부는 공공 70%, 민간 30%로 ‘역주행’을 하려고 한다. MB정부의 보금자리주택으로 인해 서울 도심 정비사업 신축 공급이 중단된 후 박근혜 정부에서 시장의 역습, 서울 정비사업 신축 집값 폭등을 초래했음을 잊어서는 안 된다.
2·4대책에서 가장 이슈가 되고 있는 도심 공급대책은 공공주도 주택사업이다. 이 중에서도 공공 직접시행 정비사업이다. 2025년까지 공급하겠다는 83만 6천 가구 중에서 서울은 총 32만 3천 가구다. 공공택지가 없고 모두 도심 재정비사업이다. 이 중 공공시행 정비사업은 9만 3천 가구를 차지한다.

다주택자가 스트레스를 받는 또 다른 규제책은 임대차3법이다. 특히 송파헬리오시티처럼 2020년 하반기 이후 입주 2년을 맞는 초신축이 그렇다. 전월세상한제와 계약갱신청구권이 소급 적용된다면 전셋값을 5%만 올려서 재계약을 해야 하는 형편이다. 다주택자들은 전월세상한제 5% 리스크를 헤지하기 위해 전세를 반전세로 돌리고 있다. 매매·전세 동반 상승 중인 고덕 초신축, 그라시움과 아르테온의 84타입은 매매가 16억 원 이상, 전셋값 8억 원 이상으로 호가가 나오고 있다.
결국 종부세, 재산세 등 보유세 급증은 전월세 폭등을 초래할 것이다. 7월에 20% 안팎 오른 서울권 재산세 고지 이후 본격적으로 전월세에 전가되고 있다.