오윤섭의 부동산 가치투자

지은이의 말_부동산 가치투자에 성공하려면

1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
부동산에도 가치투자를 해야 한다
부동산 가치투자자가 되기 위한 덕목 4가지
부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지
부동산 가치투자자의 투자 유망 부동산 발굴법
아파트로 돈을 못 번 사람들의 공통점 4가지
워런 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지

2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지
84타입 15억 원 클럽 도심권 아파트 특징
서울 강북 59타입 10억 원 클럽을 분석하다
조정장세에는 어떤 아파트를 사야 할까?
조정장세에서 추천하는 3대 투자처
조정장세에 투자할 때 피해야 할 곳
원금도 못 건지는 분양권의 특징
사서 묻어놓겠다는 투자자를 위한 충고
부자벨트가 집값 양극화?차별화를 결정한다
양극화 시대에는 하방경직성 강한 아파트를 사라
아파트 시세분출의 3대 조건은?
아크로리버하임 vs. 서울숲리버뷰자이 미래가치
재개발 투자가치를 분석하라
모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라
위례에는 있고 동탄에는 없는 것
신분당선 역세권 프리미엄은 왜 높을까?
실투자비 적고 시세차익 많은 아파트 찾는 법
최고의 전세레버리지투자처는?

3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일
남이 추천하는 투자처가 위험한 이유
팩트와 예측 사이에서 투자해야 한다면
부자들은 게임 룰이 바뀔 때 매수한다
부동산 가치투자자는 잔파도를 흘려보낸다
2010년대 대세상승장은 언제 꺾일까?
상승추세에 거래량 매매가 시그널을 주목하라
주택 시장 상승장에서 하락장을 예측하는 근거
수도권 주택 시장, 2023년 이후 공급절벽 온다
멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클
부동산 빅데이터론 선제투자할 수 없다
투자자 성향별 전세레버리지투자처
전세가율 하락기에 현명한 투자법
무주택자와 1주택자에게 추천하는 똘똘한 아파트
안전진단 강화가 몰고 올 나비효과
서울도 부산과 대구처럼 1년 이상 조정장세가 올까?

4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
매매 타이밍을 놓치는 사람들의 유형 4가지
타이밍을 잡을 때 하지 말아야 할 실수 5가지
부동산을 사야 할 진짜 타이밍을 노려라
매입 타이밍 못지않게 매도 타이밍도 중요하다
누적공급량이 감소한다면 매수 타이밍이다
부동산 규제가 강화될 때 매매 타이밍 잡는 노하우
희박한 당첨확률에 목매지 마라
실수요자가 최선의 선택을 하고 싶다면
문재인 정부 시대 아파트를 원가로 사는 법

5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
내집마련에 대한 치명적인 오해 5가지
지금 아파트 한 채가 절실하다면
생애 최초 내집마련자가 주택 시장에서 살아남는 법
청약통장 가입자가 청약을 미루지 말아야 할 이유 2가지
내집마련 타이밍은 각자의 성향에 따라 다르다
청약통장으로 가치투자 아파트를 고르는 노하우
입주 단지로 내집마련 하기 위해 실천해야 할 10계명
남보다 한발 빨리 아파트 분양 정보를 입수하는 법

6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트
9.13대책 이후 관전 포인트 5가지
9월 부동산 대책과 2019년 폭등장 가능성
수서역세권 2019년 토지보상의 의미
분양가 통제에도 집값이 상승하는 이유
전세레버리지투자의 기본은 전셋값이다
실거주 집주인과 세입자의 황금비율은?
2019년 조정장세설에 대한 인사이트
한남뉴타운 2023년 입주시세는?
왕십리뉴타운에서 배우는 투자교훈
표준지 공시지가 상승이 부를 트리거
결국 싼 게 비지떡이다
전셋값 하락에 겁먹지 마라
서울 분양물량 증가는 멸실주택 증가다
양도세 중과 시대, 주택 시장 핵심 수요
보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다
미국 집값은 왜 이자율 상승에도 오를까?
민영아파트 85타입 이하 특별공급 43%의 부작용
나쁜 부동산 뉴스에 역발상 투자하라
입주물량 증가는 전셋값 하락의 필요조건이다
부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?
인구가 줄어드는데 왜 서울 집값은 오를까?
환율이 급등하면 집값은 폭락할까?
인서울이 아니라 인도심이다
네이버 카페는 부동산 투자에 도움이 될까?
다주택자 매물이 잠기면 왜 집값은 폭등할까?
서울 아파트 공급물량과 가격에 대한 팩트
벌집순환모형 주택 시장 전망은 왜 틀릴까?
분양가 규제가 불러올 시장의 역습

넷째, 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 즉 하방경직성이 강한가?
부동산 시장의 악재에는 부동산 규제정책을 꼽을 수 있다. 입주 아파트의 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어나는 경우도 악재라고 할 수 있다. 공공기관 이전이나 기업?공장의 이전도 악재에 해당된다.
보유세가 늘고 초과이익환수제나 조합원 지위 양도금지 등 재건축 악재에도 아파트 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 물론 일시적으로 3~6개월 하락하지만 매도자가 매물을 좀처럼 내놓지 않아 거래량을 동반하지 않은 하락이라 크게 의미부여를 할 필요가 없다. 또 호가가 빠진 시세라면 이는 가격이 내려간 것이 아니라 호가가 내려간 것으로 봐야 하기 때문이다.

중요한 건 신도시 개발이 ‘언제 시작됐느냐’가 아니라 ‘언제 완성형 신도시가 되느냐’다. 지금 판교신도시에 투자하면 모멘텀이 약할 수밖에 없다. 완성형 신도시이기 때문이다. 아직 GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말이다.
신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야 한다. 쉽게 말해 시범단지가 입주한 이후 매수 타이밍을 잡아야 한다는 것이다. 그리고 후발 입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치(새 아파트로서의 가치)는 정점에 이른다.
위례신도시는 2025년 전후에 완성형 신도시가 될 것이다. 다산신도시는 별내선(8호선 연장선)이 개통하는 2022년 전후가 될 것이다. 세종시는 2018년 2월 국토연구원 입주를 끝으로 공공기관 이전이 마무리됐다. 인구가 현재 25만 명에서 40만 명이 되는 2020년이 지나면 완성형 신도시의 틀이 잡히고, 이어 서울세종고속도로가 개통되는 2025년 전후 완성형 신도시가 될 것이다. 기업?학교 등 자족시설이 최대 변수지만 말이다.