2019~2021 부동산의 미래

지은이의 말 다가올 3년, 미래 예측을 위한 지침을 마음에 새겨라!
『2019~2021 부동산의 미래』 저자 심층 인터뷰

1장 다가올 3년, 부동산시장은 계속 오를까, 침체기로 들어설까?

과거의 부동산 대폭락은 어떻게 왔고, 어떻게 대응했는가?
호랑이와 사자 싸움의 희생양이 된 일본의 대폭락
탐욕의 각축장이 된 미국의 서브프라임 모기지 사태
유사한 형태의 한국 금융위기
한·미·일 부동산 대폭락의 공통점과 대응 방향

우리의 경제 상황은 안전한가, 위기인가?
부동산을 움직이는 경기 변수 요인은 무엇인가?
가계부채, 부동산시장에 치명적인가?

금리와 대출 규제가 부동산투자의 걸림돌로 작용할 것인가?
미국의 금리 인상이 우리나라에 미치는 영향은?
한국의 기준금리 방향과 담보대출금리의 영향

우리 앞에 놓인 부동산시장은 기회인가, 위기인가?
다가올 3년, 부동산시장은 기회인가?
다가올 3년, 부동산시장은 위기인가?
위기가 온다면 기회로 만들어라

앞으로도 서울 부동산만 오를 것인가?
서울의 부동산은 어떻게 될 것인가?
새로운 투자처로 떠오르는 블루오션은?

지금 부동산을 사야 하나, 팔아야 하나?
사야 할 부동산은 무엇인가?
팔아야 할 부동산은 어떤 것인가?


2장 다가올 3년, 오르는 부동산을 사는 방법은 따로 있다

문재인 정부의 부동산 정책 규제 방향과 시장 트렌드
전방위적인 규제 사항과 그 영향을 파악하자
새로운 투자처로 떠오르는 도시재생사업에 주목하자
「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 투자에 미치는 영향
뉴타운과 재건축, 돈 되는 틈새전략은 무엇인가?

강력한 정책 규제를 이기는 부동산투자 전략
수요가 정책을 이기는 투자
정책 규제에도 살아남는 수요층이 두터운 투자처를 찾아라

개발요인이 실현되는 시점에 돈이 보인다
개발의 하이라이트는 보상과 이주다
서울의 뉴타운·재건축구역은 언제 얼마나 이주하는가?
2018년 이후 보상이 예상되는 지역의 토지 가격은 얼마나 상승할 것인가?
GTX와 전철, 제2외곽순환도로 개통의 숨은 가치는 얼마나 될까?
신규 역세권과 복합시설 개발에 주목하라

개발사업 단계에서는 투자 타이밍이 바로 돈이다
도시개발사업과 도시 및 주거환경정비사업의 사업 단계를 잘 알아야 한다
전철 개통 지역의 효과를 정확히 간파하라
사업 방식에 따라 투자 방법도 달라진다
이주지역과 보상지역에 각별히 주목하라

투자에 성공하려면 가치평가 능력이 중요하다
가치에는 실제가치, 현재가치, 내재가치, 미래가치가 있다
가치를 평가하려면 원가와 감정평가액을 제대로 알아야 한다
미래가치는 숨은 가치를 파악하는 것이다


3장 다가올 3년, 돈 되는 부동산은 따로 있다

아파트투자로 돈 버는 방법은 따로 있다
아파트는 대한민국 최고의 재테크 수단이다
교통 인프라의 개발 호재가 있어야 한다
부활하는 8학군에 주목하라
아파트 규모는 크면 클수록 좋다
최근 소형이 대세지만 역발상이 필요하다
아파트는 현재가치와 내재가치, 미래가치를 평가해야 한다

뉴타운·재개발투자로 돈 버는 핵심 포인트 10
타이밍이 가격을 결정한다
입지는 분양가를 결정하는 결정적인 변수 요인이다
사업성은 분양 수익으로 결정된다
사업 속도가 바로 돈이다
분양 자격을 확인해야 낭패를 막을 수 있다
개발의 연속성이 있어야 개발이익과 수익 구조가 높아진다
브랜드와 조망에 3차 프리미엄이 있다
뉴타운의 승자는 권리가액에서 이기는 것이다
초기 자금 최소화는 투자의 기본 중 기본이다
부동산투자는 세테크가 관건이다

재건축투자로 돈 버는 방법은 무엇인가?
재건축의 투자 타이밍은 언제일까?
재건축 아파트의 수익 구조는?
리모델링으로 진화하는 아파트
리모델링의 전제 조건과 투자 수익 구조는?

분양권투자로 어떻게 돈 벌 것인가?
분양권 규제에도 살아남는 지역은 어디인가?
분양권투자시 유의사항은?
분양권시장에서 프리미엄의 기준은 무엇인가?
분양권의 매수 및 매도 타이밍은 언제인가?

수익형 부동산은 새로운 트렌드로 자리 잡을 수 있을까?
수익형 부동산은 시대에 따라 진화한다
수익형 부동산, 어떻게 진화했는가?
수익형 부동산투자시 유의사항
수익형 부동산의 블루오션은 어디인가?

땅투자, 어떻게 해야 돈 벌 수 있나?
토지 정책은 토지투자에 어떤 영향을 주는가?
최근에 토지시장이 부상하는 이유


4장 다가올 3년, 돈 되는 투자 유망 지역은 어디인가

다가올 3년, 떠오르는 블루오션은 역세권 복합개발이다
서울에 돈 될 만한 역세권 복합개발은 어디에 있나?
다가올 3년, 경기도의 떠오르는 블루오션에 주목하라

다가올 3년, GTX 라인과 새로운 전철 라인에 주목하라
GTX 라인에 중기적으로 소액투자하라
2018~2022년 전철 개통 지역에 주목하라

2기 신도시와 택지개발지구의 유망 지역을 선점하라
보금자리주택의 투자 유망 지역은 어디인가?
2기 신도시 중 투자 유망 지역은 어디인가?

수도권 뉴타운·재개발구역에 투자하라
아직까지 저평가된 서울 뉴타운은 어디일까?
후발주자로 저평가된 경기 뉴타운과 재개발
적은 돈으로 큰돈 벌 수 있는 인천 재개발투자

남북경협의 최대 수혜지에 주목하라
남북경협, 한반도에 새로운 기회를 열다
남북경협의 최대 수혜 지역은 어디일까?
남북경협의 투자 타이밍은 언제인가?

경기도 그린벨트 내 내재가치가 높은 곳에 투자하라
개발압력으로 떠오르는 지역을 찾아라
내재가치가 있는 그린벨트에 투자하라

제2외곽순환도로에 미래가치가 있는 땅이 숨어 있다
저평가된 토지는 어떤 토지인가?
제2외곽순환도로에 답이 있다

문재인 정부 부동산시장의 가장 큰 리스크는 가계부채의 규모 및 증가 속도와 가계부채가 직면한 금리 인상 상황이다. 가계부채 문제는 부채의 총액과 증가 속도도 중요하지만, 금리 인상이라는 외부 충격이 지속될 때 만기 및 원리금 상환 구조, 차입자의 신용, 담보 등 가계부채의 구조가 안정적으로 유지될 수 있는지 역시 중요하다. 2017년 2/4분기 기준 총 가계부채는 1,388조 1천억 원으로, 2008년에서 2013년까지 5년 동안 7.4% 증가했고, 2014년에서 2016년까지 3년 동안은 9.6% 증가했다. 이는 글로벌 금융위기 이후 다른 선진국들과 달리 디레버리지(부채 상환) 과정을 겪지 않고 지속적으로 증가한 것이다. 2014년 하반기 이후 저금리 기조와 부동산 정책의 완화기조가 주택시장의 호황기를 조성하는 가운데 최근 4년간의 가계부채 급등세를 부채질한 결과다. 이는 저금리 기조가 조성된 2001년 이후부터 서브프라임 모기지 사태가 발생한 시기까지의 국면을 연상하게 한다.

다가올 3년, 부동산은 과연 기회가 될 것인가? 서울의 아파트 가격은 단기 급등으로 인해 당분간 거북이걸음을 할 수도 있고, 원가와 가중치 평가 방식을 적용해볼 때 거품이 15~30% 형성된 지역도 상당수 있다. 기회는 누구에게나 오는 것은 아니다. 주식 투자의 전설인 워런 버핏Warren Buffett은 가치투자의 기본은 저평가된 주식에 장기 투자하는 것이라고 주장하며 기업의 가치에 집중했다. 금융위기 이후인 2009년 11월 3일에 미국의 철도 사업자인 벌링턴 노던 산타페를 인수해 10년이 지난 지금 몇십 배의 가치 상승을 이루었다. 부동산의 가치를 수치화할 수 있는 데이터는 그리 많지 않다. 하지만 다른 사람들이 관심을주지 않아 가격이 떨어져 있을 때 적은 돈을 가지고 타이밍을 잘 잡는 자에게 기회가 올 것이다. 전반적인 유동성에 대한 기회가 오기 전에 입지가 좋고 대규모 개발이 있는 곳 중심으로 대지지분이 많은 부동산을 선점해야 한다.