수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법

지은이의 말_ 부동산투자의 관건은 이제 절세가 되었다!
『수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법』 저자 심층 인터뷰

1장 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세 100% 절세하기
주택을 살 때는 1~3%의 취득 관련 세금을 내야 한다
부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놓아야 한다
조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다
부부 공동명의, 양도소득세 절세시 유리하다
부부 공동명의, 재개발·재건축 활용시 유리하다
부부 공동명의, 이런 혜택들도 있다
오피스텔 절세 포인트, 주택인가 사무실인가?

2장 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
부동산을 보유하면 기본적으로 재산세를 내야 한다
비싼 부동산을 가지고 있으면 종합부동산세를 낸다
이런 경우에는 종합부동산세를 내지 않는다
상가를 임대할 경우 부가가치세와 소득세를 내야 한다
주택을 임대할 경우 소득세를 내야 한다

3장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
공동으로 소유한 집을 양도하면 누가 세금을 내야 할까?
상속주택이 포함된 양도소득세에는 복잡한 무언가가 있다
주택 양도시 비과세받는 요건을 반드시 파악해두자
처제도 같이 살면 1세대에 포함된다
집이 2채 있지만 1채인 것처럼 비과세받는다
상가주택 한 평 차이로 비과세 여부가 달라진다
다가구주택은 1채일까, 여러 채일까?
조정 대상 지역 내의 주택, 이런 불이익을 받는다
현재 그리고 미래에 다주택자로 살아가는 법
다주택 중과세에서 제외되는 주택도 있다
다주택자가 주택임대사업자로 지혜롭게 살아남기
세법마다 다르다, 어려운 임대 기간 계산법
2000년 이전부터 임대사업을 했다면 감면 대상인지 확인하자
1998년 이전 분양받은 미분양 주택은 낮은 세율로 양도세를 낸다
미분양 주택을 취득했다면 양도소득세 감면 대상인지 확인하자
서울 이외 지역의 미분양 주택을 취득하면 또 다른 혜택이 있다
감면 대상 주택은 준공 후 5년까지 양도소득세를 내지 않아도 된다
5년간 양도소득세 감면, 그때 그때 달라졌다
감면주택과 일반주택이 있는 경우 이런 순서로 처분하자

4장 재개발 · 재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
재개발·재건축 조합원 지분의 취득 시점별 세금 정리
관리처분인가가 떨어지면 부동산은 권리가 된다
조합의 매도청구 소송으로 토지 소유권이 이전될 경우 양도 시기
재건축ㆍ재개발 아파트 보유 기간과 거주 기간, 이렇게 판단한다
조합원 입주권을 팔 때 비과세받는 방법은 따로 있다
임대주택을 활용해 환급청산금 양도소득세 비과세받기
청산환급금에 대해서도 양도소득세 감면이 가능하다
조합원 입주권과 일반주택을 가지고 있는 경우의 비과세 요건
재개발·재건축 정비사업의 현장에 부는 1+1 바람

5장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법
아들에게 집 팔고 인정받는 방법은 따로 있다
증여하고 5년 안에 팔면서 양도세 절세하기
상속·증여받을 때 이렇게 해야 양도세를 줄인다
이혼할 때 집을 위자료로 주면 양도소득세를 내야 한다
취득 당시의 계약서가 없는 경우 이렇게 처리하자
8년 동안 직접 농사지으면 양도소득세를 깎아준다
비사업용 토지가 중과세되는 경우를 파악하자
비사업용 토지의 판단 기준을 명쾌하게 파악하자
증여할 때 대출을 함께 승계하면 절세할 수 있다
등기 접수를 미리 해서 양도세를 줄이기
골프회원권·주식 매매시 이전에 양도한 집이 없는지 확인하자
세금은 두 달 안에 주소지 관할 세무서에 내야 한다

6장 부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
증여세의 과세 대상 재산가액은 이렇게 계산한다
배우자에게는 6억 원까지 세금 없이 준다
아버지와 아들, 할아버지와 손자는 각각 5천만 원씩 비과세된다
부모 부동산을 공짜로 쓰면 증여세를 내야 한다
현금으로 증여하기, 이제는 빠져나갈 틈이 없다
증여했다가 다시 돌려받으면 증여세를 2번 낸다
할아버지가 손자에게 종중 땅을 증여하면 좋아할까?
아파트 증여시에는 시가로, 토지 증여시에는 기준시가로 한다
자녀에게 빌딩을 증여하는 비법
소규모 수익용 부동산, 누구 명의로 투자할 것인가?
증여세는 나누어내거나 증여받은 재산으로 낼 수 있다
상속이 좋을지, 증여가 좋을지 미리 계획을 짜야 한다
미리 증여한다고 해서 반드시 유리한 것은 아니다
의외의 증여세를 더 내야 하는 상황도 있다

7장 부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
상속세는 부자들만의 세금이 아니다
상속세에 영향을 미치는 요인을 파악하자
배우자 공제의 법정상속분을 이해해야 절세한다
증여하고 10년 이내에 사망하면 세금을 다시 계산한다
추정 상속재산을 모르고 재산을 숨기면 오히려 더 위험하다
상속이 임박했다면 부동산 처분 시기를 주의하라
상속세와 보험은 떨어질 수 없는 찰떡궁합이다

2021년 12월 31일까지 서민주택을 취득할 경우 취득세를 100% 면제받는다. 종전에는 주택 공급을 확대하기 위해서 신규 분양분에 대해서만 취득세를 면제했으나, 지금은 기존 주택에 대해서도 혜택을 준다. 요건은 다음과 같다. 첫째, 서민주택을 취득해 2주택이 되면 안 된다. 감면 혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다. 한편 그 주택으로 이사를 가기 위해 기존의 주택을 팔려고 했으나 팔리지 않는 경우에는 부득이하게 1가구 2주택이 될 수 있다. 이때는 주택을 취득한 날(통상 잔금 청산일)로부터 60일 이내에 종전의 주택을 매각(증여는 제외)하면 감면 혜택을 받을 수 있다. 즉 두 달간의 유예 기간을 주는 셈이다. 2주택 보유 여부는 1가구를 기준으로 한다. 이때 1가구에 대한 판단은 주민등록등본에 기초하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록등본에 있지 않더라도 동일한 가구에 속한다고 본다.

세무서에서는 음성적으로 거래된 돈은 자금의 출처로 인정하지 않는다. 원칙적으로 세무서에 정당하게 신고한 돈만 인정된다. 예를 들어 사업을 해서 번 돈이나 근로소득, 증여받은 돈, 이미 가지고 있는 출처 확인된 재산을 처분한 돈 등이 여기에 포함된다. 또한 재산을 취득하기 위해 은행에서 빌린 돈도 출처로 인정받을 수 있다. 다만 은행이 아니라 부모에게 빌린 돈처럼 일반 개인에게서 조달한 돈은 그 출처로 인정받기가 까다롭다. 개인에게 돈을 빌렸다고 설명한 경우 돈을 빌려준 사람의 자금출처는 정당한 것인지, 원금은 나중에 제대로 상환했는지, 이자를 주기로 한 건지, 이자에 대한 세금은 제대로 냈는지 등 점검해야 할 내용이 너무 많다. 부모한테서의 차입은 특별관리 대상이다. 소득의 원천별로 출처로 인정해주는 금액 범위도 다르다. 개인 사업자의 경우 매출액 전부가 자금의 출처라고 인정되지 않으며, 관련 비용과 세금 등을 공제해서 실질적으로 사용할 수 있는 금액만 인정된다.

상속세는 상속·유증 및 사인 증여로 취득한 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 따라서 미리 증여할 경우 상속할 재산이 줄어들어 과세표준을 줄이는 효과가 발생한다. 부부 간에는 6억 원이라는 배우자공제를 활용할 수 있어서 미리 증여하면 많은 상속세를 줄일 수 있다. 다만 기간에 제한을 두고 있다. 증여 후 10년 이내에 사망한 경우 비록 증여를 했기 때문에 증여인 명의의 재산은 아니지만, 증여인의 상속재산으로 간주해 다른 상속재산과 합산해 상속세를 계산한다. 이러한 합산 규정이 없다면 상속 전에 재산을 미리 조금씩 증여해둠으로써 높은 구간의 상속세율을 회피할 수 있다. 예를 들어 재산을 1억 원 이하로 나누어 증여해두면 최저 세율인 10%만 적용되는 모순이 발생하게 된다. 하지만 합산된다고 해서 꼭 증여의 실익이 없는 것은 아니다. 상속세 산정시 합산되는 재산가액은 사망 시점의 시세가 아니라 당초에 증여할 때의 시세가 적용된다.