손에 잡히는 경매

머리말 . 가장 쉽고 재미있는 경매 입문서
프롤로그 . 대한민국 경매시장을 움직이는 5가지 변수

첫째 주 : 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들
1. 경매가 좋은 7가지 이유
2. 부동산은 왜 경매시장에 나올까?
3. 경매제도의 연혁과 변천사
4. 경매의 종류 ① 강제경매와 임의경매
5. 경매의 종류 ② 실질적 경매와 형식적 경매
6. 경매와 공매의 차이는?
7. 법원 입찰법정에서 다루는 물건은?
8. 입찰은 누구나 할 수 있을까?
9. 경매정보는 어디서 얻을까?
10. 경매신청 후 채권액 회수까지 얼마나 걸릴까?

둘째 주 : 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어
1. 경매개시결정등기, 경매의 시작을 알리다
2. 감정평가액과 최저매각가격 바로 알기
3. 경매사건목록과 집행기록, 무엇이 다를까?
4. 알쏭달쏭, 법정매각조건과 특별매각조건
5. 배당요구종기가 갖는 의미는?
6. 잉여주의와 채권자 매수신청
7. 공유자우선매수신고: 악용과 효용 사이
8. 공동입찰과 공동투자의 조건
9. 차순위매수신고의 의의와 효용
10. 매각불허가와 즉시항고, 아군이자 적군이 되다

셋째 주 : 좋은 경매물건 선정하는 법
1. 경매물건 선정을 위한 기본 전제는?
2. 매각기일의 변경 또는 취하 가능성을 예측하자
3. 입찰보증금이 20% 또는 30%?
4. 감정평가서에 숨어 있는 경매함정 찾기
5. 뻔히 보이는 함정, 매각물건명세서와 현황조사서만 봐도 알 수 있다
6. 채권이 유동화됐다?
7. 농지취득자격증명 제출을 요한다고?
8. 토지에 분묘가 소재한다면?
9. 경매정보 통해 개발호재 파악하는 방법
10. 기타 눈여겨봐야 할 경매정보들

넷째 주 : 부동산 경매의 벽, 임차인 극복하기
1. 임차인은 적이 아니라 상생의 대상이다
2. 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이란?
3. 보증금을 지키는 힘의 근원: 대항요건과 대항력
4. 대항력에 관련한 여러 가지 문제들
5. 확정일자와 우선변제적 효력, 확정일자는 만병통치약이 아니다
6. 임차인이 우선변제를 받기 위한 요건은?
7. 소액임차인 최우선변제? 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다
8. 소액임차인의 지위, 시대적 상황에 따라 변한다
9. 최우선변제권 행사에도 일정한 규제는 있다?
10. 임차인 보증금, 이런 때 낙찰자에게 인수된다

다섯째 주 : 부동산 경매의 꽃, 권리분석 정복하기
1. 권리분석을 하려거든 등기부등본 보는 법부터 배워라
2. 말소기준권리를 아십니까?
3. 세월 따라 변하는 권리분석 살펴보기
4. 인수되는 권리 유형을 3가지로 구분해보면?
5. 말소기준권리와 무관하게 인수되는 권리도 있다
6. 유치권의 핵심은 점유
7. 법정지상권, 판례를 통해 폭넓게 인정되다
8. 법정지상권 성립? 건물보다는 토지 취득이 답이다
9. 묘지라고 다 같은 묘지가 아니다
10. 수목에도 법정지상권이 인정된다고?

여섯째 주 : 배당과 보고서 작성의 기술
1. 배당이의는 채권자로서 마지막 권리행사 과정이다
2. 배당표 작성은 권리분석의 종합판이다
3. 배당을 받을 수 있는 자와 그렇지 못한 자
4. 배당에도 일정한 원칙과 순서가 있다 ① 배당의 4원칙
5. 배당에도 일정한 원칙과 순서가 있다 ② 배당순서
6. 배당에도 일정한 원칙과 순서가 있다 ③ 종합정리
7. 물건보고서가 우리에게 주는 유익한 것들
8. 물건보고서에는 어떤 내용이 담겨야 할까?
9. 물건분석의 종착역, 예상입찰가 산정하기
10. 경매 투자수익률 분석 시 이런 점에 유의하라

일곱째 주 : 성공적인 입찰요령과 낙찰 후 과정 완전정복하기
1. 입찰절차 살펴보기: 입찰시간을 최대한 활용하자
2. 입찰 시 준비서류와 입찰표 작성하기
3. 이런 때 입찰이 무효가 된다
4. 낙찰 후에도 경매함정에 대비하라
5. 매각대금 납부에도 테크닉이 필요하다
6. 매각대금 납부 방법과 절차는?
7. 소유권이전등기 비용 좀 줄여볼까?
8. 인도명령에 의한 강제집행, 이렇게 진행된다
9. 인도명령은 최후의 카드로 활용하라
10. 낙찰부동산의 내부를 보고 싶다면?

필자가 강연 중에 빠트리지 않고 받는 숱한 질문 중 하나가 “팔아서 빚을 청산하면 되는데 왜 부동산을 경매시장에 나오게 하느냐?”는 것이다. 충분히 궁금할 수 있는 사안이고 원론적인 얘기다. 부동산을 매각해서 빚을 갚으면 될 텐데 왜 경매에 부쳐질 때까지 수수방관하고 있냐는 것이 질문의 핵심이다. 그러나 이는 부동산 소유자(채무자)의 사정을 잘 몰라서 하는 말씀! 채무자라고 경매에 부쳐질 때까지 가만히 있었을까! 그렇다면 부동산이 왜 경매시장까지 내몰리게 될까? 경매가 무엇인지를 알면 의외로 답은 간단하다. 경매는 채무자가 사법상 개인의 청구권에 대한 이행 의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행 기능)으로 채무 이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법이자 채권자와 채무자 간 채권채무에 대한 강제조정 절차다. 왜 부동산이 경매시장에 나오느냐는 물음에 대한 해답은 경매가 바로 이 강제조정 절차라는 데 있다.
- <첫째 주: 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들>의 <2. 부동산은 왜 경매시장에 나올까?> 중에서

경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부쳐지는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저 매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나거나, 저가감정으로 낙찰가 역시 현 시세와 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청, 이것이 받아들여져 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다.
- <둘째 주: 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어>의 <2. 감정평가액과 최저매각가격 바로 알기> 중에서