이것이 경매투자다

서문

1장 지금 당장 경매투자 공부를 시작하라
01 경매, 편견부터 뜯어고쳐라
02 경매가 좋은 7가지 이유
03 지금 경매가 뜨고 있다
04 경매투자, 무엇보다 소신이 중요하다
05 진단, 지금 경매시장은?
06 경매투자 잘하는 법
07 돈되는 경매정보 이렇게 얻어라

2장 성공적인 경매의 기초, 입찰 시 주의사항
01 덧셈 뺄셈을 잘해야 경매도 잘한다
02 입찰 당일 법정에서 이런 사고를 조심하라
03 입찰은 아무나 하나
04 의미 있는 2등_차순위매수신고
05 야탑벌 유통대전_차순위매수신고 사례
06 낙찰대금 미납과 재경매, 그리고 보증금 몰수
07 명도확인서 먼저? NO, 명도 먼저!

3장 성공적인 경매의 핵심, 권리분석 다지기
01 이런 물건은 리스트에서 지워라
02 다 된 경매에 재뿌리는 무잉여
03 꼼꼼한 현장조사로 새는 돈을 막아라
04 학교법인 소유 부동산경매는 그림의 떡?
05 북 치고 장구 치고, 그들만의 잔치!_후순위채권 털어내기
06 공공의 적, 가장임차인 판별방법
07 경매에서 보증금 증액분을 지키는 방법
08 보증금 떼이지 않으려면 이것부터 제대로!
09 다시 보는 가압류 권리분석
10 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 배당요구와 동일한 효력을 갖는다?
11 7번의 낙찰과 7번의 대금미납_경매취하 대작전

4장 이영진 소장의 경매투자 특강
01 경매투자분석 시 유의사항
02 성공적인 경매투자란 이런 것이다
03 입찰사고 줄이는 법, 제1탄 흐트러진 투자마인드 다잡기
04 입찰사고 줄이는 법, 제2탄 전문가 활용으로 시간, 노력, 비용을 줄이자
05 입찰사고 줄이는 법, 제3탄 담뱃값으로 입찰실습하세요
06 성공적인 공투를 위한 6가지 조건
07 경매경쟁이 치열할수록 머리는 차갑게
08 임대수익형 부동산, 꼼꼼한 수익률 분석이 중요하다
09 낙찰가를 좌우하는 '입김'들
10 종자돈 5000만 원의 경매가치는 따따블
11 전세보증금으로 경매주택 취득할 때 이런 점을 조심하라

5장 성공적인 경매를 위해 놓쳐서는 안 될 부동산정책
01 부동산대책 따라 경매시장도 울고 웃는다
02 종합부동산세가 낮아질수록 공동매수신청은 늘어난다
03 소액보증금 확대에 따른 이해관계인별 득실
04 기간입찰제, 활성화되지 못하는 이유
05 경매부동산펀드의 허와 실을 파악하라
06 입찰대리권 얻은 공인중개사, 업무현실은 어떨까
07 주택거래세율 인하로 경매비용이 절감된다
08 공유자우선매수신고제도의 문제점과 개선방안
09 입찰자를 위한 작은 배려_인터넷 통해 입찰표를 다운받을 수 있으면!
10 매매중개지원제도가 경매시장에 가져올 변화

경매는 불황일수록 빛을 발한다고 했다. 그러나 아무리 투자여건이 조성된다고 해도 그 빛이 모든 사람들에게 저절로 비춰지는 것은 아니다. 노력 없이 손에 쥐어지는 것은 없듯 그 빛을 내 것으로 만들기 위해서는 경매를 알기 위한 부단한 노력이 경주되어야 한다.

경매물건이 조기에 낙찰될수록 저당권자는 채권의 조기회수를 통해 부실 발생을 최소화할 수 있고, 임차인은 오랫동안 지속된 거주 불안 상태를 해소하고 보증금을 안정적으로 확보할 수 있게 된다. 채무자 역시 낙찰가액이 높을수록 그만큼 채무부담에서 해방되는 폭이 크다. 이러한 관점에서 본다면, 경매는 채무자나 임차인을 어렵게 하는 것이 아니라 오히려 그들을 도움으로써 사회경제에 기여하는 바가 크다고 할 수 있다. 경매에 적극적으로 참여해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

경매시장에서 5000만 원이 어떤 가치를 가지고 있는지 한번 살펴보자. 예컨대 L씨가 종자돈 5000만 원을 가지고 있고, 대출을 통해 부동산을 구입하다고 하자. L씨가 감당할 수 있는 대출이자 또는 원리금 상환액을 고려하여 대출받을 수 있는 금액이 5000만 원이라고 한다면 총 1억 원이 L씨의 투자 가능금액이다. 이 투자가능금액으로 일반매물을 구입하고자 한다면 1억 원을 넘는 물건은 특별한 경우를 제외하고는 아예 투자대상에서 배제될 수밖에 없다. 경매에서는 대출을 포함한 투자가능금액 1억 원으로 시세가 1억 원 이내의 물건만을 취득할 수 있는 것이 아니라 1억 2500만 원까지의 경매 물건을 투자대상으로 포함시킬 수 있다. 일반매물보다 선택폭이 2500만 원 더 확대되는 셈이다. 1억 원으로 투자할 수 있는 경매물건이 주로 소형 아파트, 다세대, 토지, 오피스텔, 근린상가 등임을 고려할 때 낙찰가율이 가장 높은 연립·다세대에서 가장 낮은 근린상가를 기준으로 해서 보면 종자돈 5000만 원으로 투자 가능한 가격범위대는 1억 646만 원에서 1억 7883만 원까지 된다는 계산이다. 같은 금액으로 일반매물의 경우 1억 원 이내에서만 투자할 수 있는 것과는 상당한 차이다.